인천지방법원 2025타경500270. 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 6층 C동 610호입니다. 감정 이용상태는 공장(JC Plasma inc)이고, 매각물건명세서 비고상 23층 공장(지식산업센터) 건물 중 6층 소재 아파트형 공장입니다. 용도는 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장으로 봐야 합니다. 말소기준은 2022.03.25. 설정된 사가정새마을금고 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 “권리 인수”보다 “가격과 환금성”입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 채권총액이 크고 현재 회차에서도 채권자 미배당이 1,422,362,378원 발생합니다. 국세·지방세 압류도 여러 건 있어, 배당순위와 실제 배당액은 당해세 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인이 떠안는 권리와 별개로, 입찰 전 관리비·점유·이용상태 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로 236, 6층씨동610호 (갈산동, 인천테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터 공장 · 공장(JC Plasma inc)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사진영코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 204,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사가정새마을금고 / 591,281,850원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 볼 항목도 없습니다. 말소기준인 사가정새마을금고 근저당권 이후의 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 서정운, 중소기업은행, 근로복지공단 가압류와 각 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가는 낮지만 실수요 검증이 필요
현재 회차는 감정가 417,000,000원 대비 49%인 204,330,000원입니다. 3회 유찰 시 143,031,000원, 4회 유찰 시 100,121,700원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가 대비 싸다”는 말만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 204,330,000원 | 0원 | 1,422,362,378원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 143,031,000원 | 0원 | 1,482,803,192원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 100,121,700원 | 0원 | 1,525,111,762원 |
③ 예상배당표 (매각가 204,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,660,620원 |
| 1. 근저당 · 사가정새마을금고 | 696,000,000원 | 200,669,380원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 795,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 70,366,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서정운 | 8,383,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,267,645원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 36,014,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 204,330,000원 가정 시, 집행비용 차감 후 사가정새마을금고에 200,669,380원이 배당되고 후순위 가압류권자들은 미배당입니다. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되면 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산사거리 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 갈산역이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(JC Plasma inc)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고상 23층 공장 건물 중 6층 소재 아파트형 공장입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상23층 건물 내 6층 C610호이며 사용승인일은 2021.12.15.입니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 공장용지, 공업용, 평지, 가로장방, 중로각지입니다. 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 임차인·점유 체크
| 구분 | 판정 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 0명 | 보증금 인수 없음 |
| 대항력 | 해당 없음 | 대항력 임차인 없음 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 임차인 배당 변수 없음 |
| 승계·대위 | 해당 없음 | 보증금 중복합산 이슈 없음 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 공장 물건입니다. 업종 제한, 사용 가능 업종, 사업자 사용 목적 적합성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 공장(JC Plasma inc)으로 이용 중이므로 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터는 관리비 체납, 공용부분 부담, 주차·승강기·시설 사용 조건 확인이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당이 변동될 수 있습니다. 매수인 인수와는 별도로 배당표 변동 가능성을 봐야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 실거래 비교가 없는 상태에서는 환금성 할인과 공실 리스크를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 보수”
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.03.25. 사가정새마을금고 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 성격이 지식산업센터 공장이고, 현재 회차 기준 채권자 미배당이 1,422,362,378원 발생할 정도로 채무 구조가 무겁습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 입찰 가능, 가격은 보수 산정. 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능성·관리비·점유·환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
