인천지방법원 2025타경500270. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 6층 씨동609호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(JC Plasma inc)이고, 매각물건명세서 비고에는 23층 공장 건물 중 6층 소재 아파트형 공장으로 표시된 물건입니다. 주거용 아파트처럼 접근하면 안 되고, 공장·업무시설·지식산업센터 계열의 환금성과 임차·점유 상태를 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
가격만 보면 감정가 406,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 198,940,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 위험은 단순히 “많이 유찰됐다”가 아니라, 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 근저당에 흡수되고 후순위 채권이 대규모 미배당으로 남는 구조라는 점입니다. 매수인이 후순위 가압류 채권을 인수하는 구조는 아니지만, 다수 세금 압류는 원본 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로 236, 6층씨동609호 (갈산동, 인천테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트형 공장) · 공장(JC Plasma inc)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사진영코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 198,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사가정새마을금고 / 591,281,850원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 현장 점유자·사업자 사용관계·관리단 확인은 별도 확인 대상입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.25 사가정새마을금고 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국세 압류, 부평구 압류, 안산시 압류, 화성세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 가격 — 낮아진 것은 맞지만, 시세 비교 자료는 없다
현재 회차는 감정가의 49% 수준인 198,940,000원입니다. 3회 유찰 시 기준가는 139,258,000원, 4회 유찰 시 기준가는 97,480,600원으로 내려갑니다. 다만 제공된 자료에는 직접 비교 가능한 실거래 표본이 없어, 이 물건의 적정성은 최저가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 공장으로 이용 중인 아파트형 공장은 임차 수요·관리비·업종 적합성·대출 가능성이 가격을 크게 좌우합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 기준가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 198,940,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 139,258,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 97,480,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,585,160원 |
| 1. 근저당 · 사가정새마을금고 | 696,000,000원 | 195,354,840원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 795,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 70,366,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서정운 | 8,383,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,267,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 198,940,000원 기준 총 채권액 1,587,017,238원 중 195,354,840원만 배당되고, 1,391,662,398원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 “갈산사거리” 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 “갈산역”이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(JC Plasma inc)으로 이용 중입니다. 주거용 물건이 아니라 실제 사용·명도·업종 적합성을 중심으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상23층 건물 내 6층 소재이며 사용승인일은 2021.12.15입니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 당해세 여부와 배당 우선순위를 최종 문건으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 인수액은 0원으로 보이나, 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 관리단 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터·공장형 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 실무 부담이 될 수 있습니다.
- 용도 적합성. 감정상 공장 이용 중입니다. 업종 제한, 전기·급배수·주차·하역 동선, 사업자 사용 가능성을 확인하세요.
- 환금성. 최저가가 감정가 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없습니다. 임대수요와 재매각 가능성을 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 사용성과 환금성
이 물건은 권리 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 사가정새마을금고 근저당이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수액도 0원입니다. 그러나 결론을 좋게 주기에는 확인할 변수가 많습니다. 세금 압류가 다수이고, 배당은 선순위 근저당 일부에 그치며, 감정평가상 이용상태는 공장입니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 실사용·환금성은 재검증이 맞는 사건입니다.
