춘천지방법원 2023타경300780. 원주시 단계동 778-9, 도로명주소 천사로 88의 6층 604호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 1층 공용주차장·계단실·승강기실, 2층 제1종근린생활시설, 3~6층 원룸형 오피스텔, 7층 기계실·다락방으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 아파트처럼 단순하게 볼 수 없고, 실제 이용상태와 등기·매각 대상 범위를 함께 대조해야 합니다.
권리의 기준점은 2019.07.12. 설정된 원주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고 공동담보목록 제2019-454호가 기재돼 있습니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 권리의 소멸 여부와 실제 입찰 난도는 별개입니다. 이 사건의 핵심은 다수 점유·임차 신고와 우선매수신청권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경300780 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 원주시 천사로 88, 6층604호 · 단계동 778-9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 3~6층 원룸형 오피스텔 이용 건물의 6층604호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 · 승강기 1대 |
| 소유자 | 한동수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,438,000원 / 95,507,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정화 / 22,150,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.07.12. 근저당
소유권보존과 같은 날인 2019.07.12. 원주원예농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2020.06.30. 장덕희 가압류 10,300,000원은 2020.07.09. 해방공탁에 의한 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.02.22. 이정화의 강제경매개시결정, 2023.05.22. 이이레 가압류 85,000,000원, 같은 날 원주원예농업협동조합의 임의경매개시결정, 2024.01.16. 주식회사정헌섭건축사사무소 가압류 222,000,000원은 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다.
② 임차인 — 실제 신고 18명, 모두 말소기준일 이후 전입
확인되는 임차·점유 신고는 18명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 임차·점유자로 분류됩니다. 전입일은 가장 빠른 경우도 2019.07.15.로, 말소기준권리 2019.07.12.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 범위와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채현규 | 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 2023.04.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민석 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 2023.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정소희 | 미상 | 2022.02.07 | 미상 | 2023.04.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경찬 | 전부 | 2022.06.22 | 90,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방재훈 | 전부 | 2020.08.18 | 80,000,000원 | 2023.03.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김시현 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서보국 | 미상 | 2020.01.13 | 미상 | 2023.03.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승태 | 404호 | 2022.08.22 | 105,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유다현 | 미상 | 2021.11.17 | 미상 | 2023.05.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경희 | 미상 | 2020.06.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 염혜원 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 2023.03.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해선 | 미상 | 2022.09.29 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이명석 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재민 | 미상 | 2019.07.15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장은주 | 미상 | 2022.12.21 | 미상 | 2023.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이명선 | 미상 | 2021.03.26 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권명관 | 미상 | 2021.11.12 | 미상 | 2023.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은경 | 주거 | 2019.11.15 | 미상 | 2023.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰·감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 근거 없음
감정가는 136,438,000원, 현재 최저매각가는 95,507,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 66,854,899원(감정가 49%), 3회 유찰 시 46,798,429원(감정가 34%)입니다.
다만 이 사건에서는 실거래 가격을 이용한 시세 비교를 하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 95,507,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 원룸형 오피스텔 이용 건물이고 다수 임차·점유 신고가 존재하므로, 응찰가는 별도의 현장·임대수익·거래사례 검토 뒤 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,126원 |
| 2. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 93,387,874원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정화 | 22,150,136원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이이레 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 원주원예농업협동조합 | 22,150,136원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사정헌섭건축사사무소 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,507,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,491,300,272원, 채권자 예상배당은 93,387,874원, 미배당은 1,397,912,398원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 단계동 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하며, 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역입니다.
- 교통. 감정요항표에는 교통상황이 양호한 지역으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 석재붙임·벽지도배·타일붙임, 창호는 샤시 2중창 유리와 샤시단창 페어그라스입니다.
- 설비. 위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전, 화재감지시설, 승강기 1대가 기재돼 있습니다.
- 도로. 폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 시가지경관지구, 대로3류 접함, 가축사육제한구역(모든축종)입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재돼 있으며 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수신청권 확인. 매각물건명세서에 임차인 우선매수신청권이 명시돼 있습니다. 외부 최고가매수신고인의 낙찰 가능성과 절차를 원본에서 먼저 확인해야 합니다.
- 18명 점유관계 대조. 신고된 호수·점유부분이 미상인 사람이 많고, 김승태는 404호, 김경찬·방재훈은 전부 점유로 기재돼 있어 604호 매각대상과의 실제 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 김경찬 90,000,000원, 방재훈 80,000,000원, 김승태 105,000,000원은 보증금이 확인되지만 그 밖에는 미상 기재가 많습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제 구분. 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·최우선변제 여부는 별도 문제이므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 필요한 행정·등기 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 원룸형 오피스텔 이용상태와 임대현황을 기준으로 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건의 등기상 기준은 분명합니다. 2019.07.12. 원주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 신고된 18명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 제공된 판정과 배당 시뮬레이션에서도 대항력 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 실제 입찰판은 단순하지 않습니다. 임차·점유 신고가 18명이고, 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많으며, 민간임대주택등기가 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 임차인 우선매수신청권 있음이 명시돼 있어 외부 입찰자 입장에서는 일반적인 공개경매보다 낙찰 절차의 제약을 먼저 살펴야 합니다. 현재 최저가 95,507,000원이 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만, 이를 시세 대비 저가로 판단할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 입찰 난도는 높음. 이 사건은 가격보다 우선매수권과 18명의 점유관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
