춘천지방법원 2023타경300780. 원주시 단계동 천사로 88의 6층 601호입니다. 감정평가상 건물 3~6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실·승강기실로 이용되고 있으며, 이 사건 601호가 있는 6층도 그 범위에 들어갑니다. 등기상 소유자는 한동수, 말소기준은 2019.07.12. 설정된 원주원예농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 17명이며, 그중 김경찬은 보증금 90,000,000원, 방재훈은 80,000,000원, 김승태는 105,000,000원이 확인됩니다. 다만 세 사람을 포함해 전입일은 모두 2019.07.12. 말소기준 이후이므로 이 사건 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 나머지 점유자는 우선변제 범위를 확정하기 어렵기 때문에 매각물건명세서와 배당요구 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경300780 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 원주시 천사로 88, 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 3~6층 원룸형 오피스텔 및 계단실·승강기실 |
| 소유자 | 한동수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,286,000원 / 70,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 22,150,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.12. 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.29. 확정채권양도로 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 갑구 2020.06.30. 장덕희 가압류는 이미 2020.07.06. 해방공탁에 의한 집행취소결정으로 말소됐고, 2023.02.22. 강제경매개시결정, 2023.05.22. 이이레 가압류와 임의경매개시결정, 2024.01.16. 주식회사정헌섭건축사사무소 가압류는 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 17명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채현규 | 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 2023.04.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민석 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 2023.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정소희 | 미상 | 2022.02.07 | 미상 | 2023.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경찬 | 전부 | 2022.06.22 | 90,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방재훈 | 전부 | 2020.08.18 | 80,000,000원 | 2023.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김시현 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서보국 | 미상 | 2020.01.13 | 미상 | 2023.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승태 | 404호 | 2022.08.22 | 105,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유다현 | 미상 | 2021.11.17 | 미상 | 2023.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경희 | 미상 | 2020.06.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염혜원 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 2023.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해선 | 미상 | 2022.09.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명석 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재민 | 미상 | 2019.07.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은주 | 미상 | 2022.12.21 | 미상 | 2023.03.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명선 | 미상 | 2021.03.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명관 | 미상 | 2021.11.12 | 미상 | 2023.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 17명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 확인된 전입일 중 가장 이른 이재민도 2019.07.15.로 말소기준 2019.07.12.보다 뒤입니다. 따라서 이 사건 자료 기준으로는 17명 모두 대항력이 없습니다. 다만 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,663,600원 |
| 2. 근저당권 · 원주원예농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 68,536,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정화 | 22,150,136원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이이레 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 원주원예농업협동조합 | 22,150,136원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사정헌섭건축사사무소 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 70,200,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 1,491,300,272원, 총 배당액은 68,536,400원, 미배당은 1,422,763,872원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 단계동 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하며, 기존 주택지대에 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역입니다.
- 교통. 감정평가상 교통상황은 양호한 지역으로 기재돼 있습니다.
- 건물 이용. 1층은 공용주차장 및 계단실·승강기실, 2층은 제1종근린생활시설 및 계단실·승강기실, 3~6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실·승강기실, 7층은 기계실 및 다락방으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전·화재감지시설, 승강기 1대가 설치돼 있습니다.
- 도로. 폭 약 25m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 시가지경관지구이며 대로3류에 접하고 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수신청권 확인. 임차인 우선매수신청권이 기재돼 있으므로 실제 행사 주체와 절차를 매각물건명세서 원본에서 우선 확인해야 합니다.
- 임차관계 재대조. 실제 임차인 17명 중 보증금·확정일자 미상인 사람이 많아 배당요구종기와 배당요구서, 현황조사 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 김경찬·방재훈·김승태. 확인 보증금은 각각 90,000,000원·80,000,000원·105,000,000원이지만 전입은 모두 말소기준 이후라 이 사건 자료상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2018.04.12. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.12.09. 기록돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 수준이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 말소기준은 2019.07.12. 원주원예농업협동조합 근저당권이고, 조사된 임차인 17명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수 구조는 단순합니다.
하지만 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 임차인이 17명에 달하고 보증금·확정일자 미상자가 다수이며, 민간임대주택등기가 존재하고 무엇보다 임차인 우선매수신청권이 명시돼 있습니다. 일반 응찰자가 최고가를 써도 우선매수권 행사 가능성을 함께 봐야 하는 닫힌 경매 성격이 있으므로, 등기상 인수는 0원이지만 입찰 절차 리스크는 분명히 남는 물건입니다. 실거래 시세 자료도 없어 70,200,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
