99,200,000원
청주지방법원 2025타경31042. 충주시 주덕읍 화곡리 ‘시그니처시티’ 5층 560호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 124,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 97,200,000원이며, 이후 경매개시결정·가압류·압류와 2026.01.08. 설정된 허영희 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 배당 측면에서는 현재 최저가 99,200,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 대규모 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이지, 제공된 배당 구조상 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 5층 560호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 기업도시2로 152 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 2020.12.31. 사용승인 · 지상12층/지하4층 · 철근콘크리트구조 · 5층 560호 |
| 소유자 | 김복희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 99,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 173,785,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 기타 참고사항에는 전체 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 2022.11.03. 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 허영희 근저당권과 신용보증기금·삼성카드 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.15. 설정된 충주기업도시개발주식회사 근저당권 27,816,000원은 2025.01.03. 말소등기가 이뤄져 이미 정리된 권리입니다.
② 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 99,200,000원은 감정가 124,000,000원의 80%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 79,360,000원(감정가 64%), 그 다음은 63,488,000원(감정가 51.2%)입니다. 하지만 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,185,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 97,200,000원 | 97,014,400원 |
| 2. 근저당 · 허영희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,546,068원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,684,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 201,430,240원 중 97,014,400원이 배당되고 104,415,840원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 104,415,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 123,898,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 63,488,000원 | 61,945,216원 | 139,485,024원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 주덕읍 화곡리 일원의 충주기업도시 상업지역에 위치하며, 주변은 상업지역의 나지·공업용 부동산·상일파라뷰그랜드센트럴아파트 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 오피스텔 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근으로 대중교통이 운행돼, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 5층 560호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며 2020.12.31. 사용승인됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별보일러 난방, 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전 설비를 갖추고 있으며 상태는 보통입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고, 북동측 중로와 동측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·기업도시개발구역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 968,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 실거래 확인. 현재 최저가 99,200,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.11.03. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각기일 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.05.22. 국 명의 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당순위와 당해세 여부는 최신 배당요구·세금 자료를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 매수인 인수 권리가 0원이더라도 체납 관리비나 인도·명도에 드는 비용은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.11.03. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 선명합니다.
다만 현재 최저가 99,200,000원이 감정가보다 20% 낮다는 이유만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않았기 때문입니다. 또한 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 업무시설(오피스텔)이므로, 권리 확인보다 한 단계 더 중요한 것은 실제 시장가격과 환금성 확인입니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증입니다.
