청주지방법원 2025타경31042. 충주시 주덕읍 화곡리 충주기업도시 상업지역의 시그니처시티 8층 868호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김복희이며 2022년 거래가액 128,820,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 채권최고액 99,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022년 충주기업도시개발주식회사 근저당권, 2026년 임의경매개시결정, 신용보증기금·삼성카드 가압류와 국의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 8층 868호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 기업도시2로 152 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김복희 · 2022.11.03. 소유권이전 · 거래가액 128,820,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 99,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 173,785,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 2020.12.31. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상12층/지하4층 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.11.03. 을구 1번 우리은행 근저당권, 채권최고액 99,600,000원입니다. 다음 순위인 충주기업도시개발주식회사 근저당권 28,512,000원과 2026년 경매개시결정·가압류·압류는 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 비교는 별도 확인
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 99,200,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 80%이고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 79,360,000원, 3회 유찰 시 63,488,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 45,327,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 64,810,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 63,488,000원 | 61,945,216원 | 80,397,024원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 다만 동일 건물 또는 인근의 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 99,200,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,185,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 99,600,000원 | 97,014,400원 |
| 2. 근저당 · 충주기업도시개발주식회사 | 28,512,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,546,068원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,684,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상매각가 99,200,000원에서는 집행비용 2,185,600원 이후 우리은행에 97,014,400원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 45,327,840원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 화곡리 일원 충주기업도시 상업지역에 위치합니다. 주변은 상업지역의 나지, 공업용 부동산과 상일파라뷰그랜드센트럴아파트 등으로 형성되어 있으며 오피스텔 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근으로 대중교통이 운행돼 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 8층 868호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 2020.12.31. 사용승인된 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.
- 설비. 도시가스 개별보일러 난방, 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전 설비를 갖추고 있으며 상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측 중로와 접하고 동측은 보행자도로에 접합니다. 남측·서측은 도로 사이에 공공용지가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·기업도시개발구역·지구단위계획구역이며 공시지가 968,900원/㎡, 토지면적 3,691.9㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에서는 전체 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자·사업자등록·전입 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 오피스텔 시세 확인. 현재 최저가 99,200,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 시그니처시티 실제 거래가와 임대조건을 확인하세요.
- 후순위 권리. 충주기업도시개발주식회사 근저당, 신용보증기금·삼성카드 가압류, 국 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당은 45,327,840원이며 다음 회차로 갈수록 증가합니다. 미배당 자체와 매수인 인수는 구분해서 판단해야 합니다.
- 관리·점유 비용. 업무시설(오피스텔)은 점유상태와 관리비 체납 여부가 실제 취득비용과 명도에 영향을 줄 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.03. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 물건의 실제 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고, 현재 자료에는 시세를 직접 비교할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 감정가 124,000,000원에서 1회 유찰돼 99,200,000원이 됐다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
