부산지방법원 2025타경5652. 부산 남구 용호동 오륙도 에스케이뷰 아파트 104동 35층 3505호입니다. 등기상 현재 소유자는 김도연이고, 2014.04.25 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2019.04.25 수협은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 수협은행 근저당권, 하이트진로주식회사·주식회사우리은행의 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유관계입니다. 김경일의 전입일은 2014.05.07로 말소기준권리보다 약 5년 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도 안 되고, 반대로 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 “인수 없음”으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·인수액 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인

말소기준은 2019.04.25 수협은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 이후의 수협은행 58,000,000원 근저당권, 하이트진로주식회사 150,000,000원 근저당권, 주식회사우리은행 288,000,000원 근저당권 및 현재 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조는 명확합니다.

② 임차·점유 분석 — 보증금이 확인되기 전엔 실질취득가도 미상

실제 임차인은 1명으로 조사되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 낙찰자 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 417,200,000원만으로 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격만 보면 1회 유찰의 할인폭은 크다

오륙도에스케이뷰의 비교 평형은 123.307㎡이며, 최근 12개월 동일 평형 거래 12건의 평균은 557,583,333원입니다. 현재 최저매각가 417,200,000원은 이 최근 평균의 74.8%입니다. 최신 거래는 2026.08의 528,000,000원입니다.

최근 거래 표본의 최저는 505,000,000원, 최고는 650,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래 범위보다 아래에 있습니다. 따라서 등기·점유 위험을 제외한 가격 자체는 할인 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로, 이 74.8%라는 숫자를 그대로 “실질취득가가 시세보다 싸다”는 결론으로 연결하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 417,200,000원 가정)

등록 채권 합계 856,000,000원 중 예상 배당은 410,628,000원이고, 미배당은 445,372,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 선순위 전입자의 미상 보증금을 반영한 확정치로 볼 수 없으므로, 임차관계 확인 전에는 인수 0원으로 판단하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

단순 매각가격만 보면 유찰될수록 할인폭은 커집니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 실제 인수대상이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “김경일의 보증금이 얼마이고 배당으로 얼마나 소멸하는가”가 우선 확인사항입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)

• 주위환경. 오륙도초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지내 상가·학교·공원·바다 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 오륙도에스케이뷰는 3,000세대, 준공일은 2008.10.31입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
• 거래. 최근 비교 평형 거래 12건이 확인되며, 거래가는 505,000,000원부터 650,000,000원까지 분포합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김경일 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 실제 배당순위와 낙찰자 승계액을 계산할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 대조. 선순위 전입자의 점유부분, 임대차관계, 인수 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.8%지만, 이 수치는 잠재 인수액을 포함하지 않은 가격입니다.
• 배당표 한계. 현재 배당계산에는 선순위 임차보증금이 확정 반영되어 있지 않으므로 인수 0원으로 단정하지 않습니다.

맺으며 — “가격 할인은 확인됐고, 권리 할인은 아직 확인되지 않았다”

현재 최저매각가는 417,200,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 557,583,333원의 74.8%입니다. 가격표만 보면 충분히 눈에 띄는 구간입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 2014.05.07 전입한 김경일이 2019.04.25 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않습니다.

따라서 지금 단계의 결론은 “시세보다 싸니 입찰”이 아니라, “선순위 전입자의 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산”입니다. 권리관계가 확인되어 인수액이 없거나 제한적이라면 현재 가격은 매력적일 수 있지만, 인수보증금이 크다면 74.8%의 할인폭은 상당 부분 사라질 수 있습니다. 가격은 매력, 권리는 미확정. 이 사건의 승부처는 선순위 전입자 확인입니다.