부산지방법원 2025타경5652. 부산 남구 용호동 엘지메트로시티 204동 19층 1902호 아파트입니다. 감정가는 1,180,000,000원, 현재 최저매각가는 826,000,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.27. 을구 16번 우리은행 근저당권 288,000,000원이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에 확인된 김경일의 전입일이 2014.05.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 미배당 보증금 승계 여부와 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5652 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 204동 19층1902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 엘지메트로시티 204동 · 24층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 김수미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 826,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 160,645,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 전입자가 핵심
현재 소유자는 김수미이며, 2008.04.03 소유권이전 당시 거래가액은 649,000,000원입니다. 과거 국민은행·하나은행·우리은행·경남제일저축은행 관련 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.05.27 우리은행 근저당권 288,000,000원입니다. 그 뒤 2025.07.30 및 2025.10.13 임의경매개시결정, 2026.01.15 및 2026.04.22 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경일 | 2014.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 아래, 하지만 하락 추세
엘지메트로시티1의 비교 면적은 243.35㎡이며, 최근 확인 거래 중 최신 거래는 2026.03 · 2층 · 870,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 902,500,000원으로, 현재 최저가 826,000,000원은 이 평균의 91.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 243.35㎡ | 2 | 870,000,000원 |
| 2025.04 | 243.35㎡ | 6 | 935,000,000원 |
| 2024.09 | 243.35㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2024.09 | 243.35㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2024.09 | 243.35㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2023.11 | 243.35㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2023.09 | 243.35㎡ | 8 | 1,100,000,000원 |
| 2023.07 | 243.35㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2021.07 | 243.35㎡ | 6 | 1,300,000,000원 |
전체 9건 평균은 1,121,666,666원이지만, 이 수치는 과거 1,210,000,000원·1,300,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 902,500,000원과 최신 거래 870,000,000원을 우선해야 합니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -23.8%로 하락 추세가 뚜렷합니다. 따라서 826,000,000원이 최근 거래권보다 낮다는 사실만으로 과거 평균 대비 큰 할인이라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 826,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,660,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 527,340,000원 |
배당 시뮬레이션상 우리은행 근저당은 전액 배당되고 잔여 527,340,000원이 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 김경일의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 배당·승계 결과는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 826,000,000원 | 288,000,000원 | 527,340,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 578,200,000원 | 288,000,000원 | 282,018,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 404,740,000원 | 288,000,000원 | 110,292,600원 |
모든 제시 시나리오에서 우리은행 288,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로, 낙찰가가 낮아질수록 무조건 실질취득가가 낮아진다고 해석해서는 안 됩니다. 실제 대항력과 보증금이 확인된 뒤에야 인수액을 포함한 회차별 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오륙도초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단지내 상가·각급 학교·공원·바다 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물의 19층 1902호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·공동현관기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다. 제1종지구단위계획구역을 포함하고 일반도로·공공청사·학교에 접합니다.
- 단지·거래. 엘지메트로시티1은 2,637세대이며 준공일은 2001.06.16입니다. 비교면적 거래는 최근 870,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세는 -23.8%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경일 보증금 확인. 전입일 2014.05.07이 말소기준 2021.05.27보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금 승계가 생기면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 비용으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 902,500,000원, 최신 거래는 870,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -23.8%입니다. 과거 전체 평균 1,121,666,666원을 가격 상한 근거로 삼지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차관계·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “91.5% 할인보다 선순위 전입자의 금액이 먼저다”
현재 최저가 826,000,000원은 최근 12개월 평균 902,500,000원의 91.5%이고 최신 거래 870,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 자체가 최근 거래군 기준 -23.8%의 하락 흐름을 보이고 있어 과거 평균과의 큰 격차를 할인 매력으로 과대평가해서는 안 됩니다.
무엇보다 이 물건의 결론을 좌우하는 것은 가격표가 아니라 2014.05.07 전입한 김경일의 임차관계입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 현재 단계에서는 대항력 여부와 승계액을 확정할 수 없으므로 실질취득가 역시 미상입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입자 확인이 끝나기 전에는 “가격이 싸다”는 결론을 유보하는 것이 맞습니다. 가격은 관심, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 첫 번째 과제는 보증금 확인입니다.
