창원지방법원 2025타경21765. 거제시 수월동 462 일원의 대지·토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 공장, 근린생활시설, 주택으로 나뉘어 사용되고 있습니다. 감정가는 1,358,234,800원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 950,764,000원입니다. 신청채권자 경남은행의 청구금액은 1,351,860,111원이며 매각기일은 2026.09.07입니다.
권리 구조의 출발점은 2016.04.08 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 이 권리보다 앞선 2014년 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 이후 설정된 경남은행 추가 근저당, 개인 근저당, 다수 가압류와 근저당권 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 경매 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21765 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 462 · 경상남도 거제시 수양로 255 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장 · 근린생활시설 · 주택 |
| 토지 | 1,149.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공업기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정종대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,358,234,800원 / 950,764,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 1,351,860,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 거제등기소 · 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.01.24 설정된 중소기업은행 근저당 1,200,000,000원은 2016.04.08 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 2번 경남은행 근저당 1,440,000,000원입니다. 2019년 경남은행 근저당 34,000,000원, 2024년 이현철 18,000,000원·이치영 13,000,000원 근저당, 2025년의 가압류와 가처분은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골드썬,김영범 | 2층 | 2018.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연정(개명후 김리안) | 나동 1층 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 우리는,김혜인 | 나동 2층 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 전입일은 각각 2018.06.11, 2022.04.08, 2023.09.27로 말소기준일 2016.04.08보다 모두 늦습니다. 따라서 제공된 현황조사·매각물건명세서 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분이 있어, 배당표의 실제 배당 순서와 금액은 원문 확인이 필요합니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 950,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,907,640원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,440,000,000원 | 938,856,360원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 34,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 이현철 | 18,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 이치영 | 13,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 보국철강주식회사 | 24,350,730원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 수협은행 | 11,073,185원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 41,866,474원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,953,975원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 85,500,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 거제해금강농업협동조합 | 88,592,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 950,764,000원에서는 집행비용 11,907,640원을 제외한 938,856,360원이 선순위 경남은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 전체 채권액 1,853,337,209원 중 914,480,849원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물적·법적 리스크 메모 (감정요항·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 ㄱ, ㄴ은 매각에 포함되고, 공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2016-10호·제2019-50호의 유압 V Cutting M/C 외 4점도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 지상 제시외 건물인 컨테이너 2동과 판넬조 창고 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 하천구역. 목록1은 일부 하천구역에 저촉되고, 목록2도 하천구역에 저촉돼 이를 감안해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 목록3은 일반건축물대장에 ‘위반건축물’이 표기돼 있습니다.
- 토지 현황 차이. 목록5는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 부속토지인 주차장으로 이용 중이며, 대로3류 저촉을 감안해 평가됐고 전용완료된 토지입니다.
- 지적경계. 본건 토지는 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계 확인에는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
⑤ 입지·이용상태
- 주위환경. 거제시 수월동 수월마을회관 남측 근거리에 위치하며 주위는 농경지와 소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 3은 공장, 일련번호 4는 1·2층 근린생활시설, 3층 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일련번호 3은 일반철골구조 기타지붕 단층, 일련번호 4는 일반철골구조 기타지붕 3층이며 사용승인일은 2013.11.29입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하천구역 및 대로3류 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 335,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.04.08 을구 2번 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 이전 중소기업은행 근저당은 이미 말소돼 있습니다.
- 임차관계 원문 대조. 임차인 3명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 포함·제외 자산 확인. 매각 포함 제시외 건물과 기계기구, 매각 제외 컨테이너·판넬조 창고를 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록3의 위반건축물 표기 내용과 시정 여부를 일반건축물대장에서 직접 확인해야 합니다.
- 하천구역·도로 저촉 확인. 목록1·2의 하천구역 저촉과 목록5의 대로3류 저촉 범위를 원본 도면으로 대조해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 취득 범위와 현황이 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 공장·근린·주택 및 토지 조건을 반영한 별도 가치검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2016년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 공장·근린생활시설·주택이 혼재하고, 일부 하천구역 저촉, 위반건축물 표기, 공부와 현황이 다른 토지, 매각 포함·제외 제시외 시설, 불분명한 지적경계가 함께 존재합니다. 현재 최저가 950,764,000원은 1회 유찰 가격이지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘70%까지 떨어졌으니 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 복합 자산의 실체와 가격 검증입니다.
