창원지방법원 2025타경21765. 거제시 수월동 462 일대의 토지와 공장·근린생활시설·주택을 포함하는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 공장으로 이용되는 건물과 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 건물이 함께 있고, 제시외 건물 일부와 공장 기계기구도 매각 대상에 포함됩니다. 소유자는 정종대, 경매를 신청한 채권자는 주식회사 경남은행입니다. 신청채권액은 1,351,860,111원이며, 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,440,000,000원입니다.

권리의 순서를 보면 2014년 중소기업은행 근저당은 2016년 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2016.04.08. 설정된 경남은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 가압류, 근저당권 관련 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 채권액이 크다는 사실 자체가 곧 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

오히려 입찰자가 주의해야 할 부분은 부동산의 실제 이용 가능 범위와 법적·물리적 상태입니다. 하천구역에 걸친 토지, 건축물대장상 위반건축물, 매각에서 제외되는 지상 구조물, 공장 기계기구 및 점유자 관계까지 확인해야 합니다. 감정가에서 큰 폭으로 하락했다는 사실만으로 가격 메리트가 확정되는 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준

권리관계의 기준점은 2016.04.08. 경남은행 근저당입니다. 그보다 먼저 설정된 중소기업은행 근저당은 같은 날 해지·말소됐습니다. 이후 경남은행 추가 근저당, 이현철·이치영 근저당, 가압류 7건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

특히 이현철·이치영의 근저당에 대해 신용보증기금과 경남신용보증재단이 사해행위취소에 따른 근저당권 말소를 구하는 가처분을 설정했습니다. 해당 가처분 역시 말소기준 이후에 발생한 근저당권 관련 권리로서 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 다만 가처분의 대상과 피보전권리, 실제 소송 진행 여부는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.

② 점유·임차 현황 — 3건 모두 전입일상 후순위

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유·임차 관계는 3건입니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2016.04.08. 이후입니다. 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 임대차 조건을 확정할 수는 없습니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부는 미상입니다. 근린생활시설 등 상가 부분은 사업자등록과 실제 점유·사용관계도 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가가 곧 저평가는 아니다

최초 감정가 1,358,234,800원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가는 665,535,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만, 이 물건의 시세 판단에는 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 정상적인 이용·처분 가능성이 중요합니다.

공장과 기계기구, 근린생활시설, 주택, 토지가 일괄매각되는 구조에서는 일반 아파트처럼 표준화된 실거래 평균으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 하천구역 저촉 및 위반건축물 표시, 지적경계 문제는 실제 활용가치와 매각 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

각 회차는 최저매각가를 실제 매각가로 가정한 배당 시나리오입니다. 미배당액은 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기준으로 산출한 추정치이며, 실제 확정채권 잔액이나 낙찰자 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 665,535,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,055,350원을 공제한 656,479,650원이 선순위 경남은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당과 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금은 없고, 소유자 잔여금 역시 0원으로 예상됩니다.

모형상 전체 채권액은 1,853,337,209원, 채권자 예상배당은 656,479,650원, 미배당은 1,196,857,559원입니다. 다만 해당 채권액에는 근저당 채권최고액이 포함돼 있으며, 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 관계, 배당요구 및 우선변제 항목에 따라 달라집니다.

⑤ 입지·토지·건물 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 거제시 수월동 수월마을회관 남측 근거리입니다. 주변에는 농경지와 소규모 공장이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통입니다. 감정요항표상 토지는 북동측 및 남서측 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 이용. 자연녹지지역이며, 일부 토지가 하천구역과 대로3류에 저촉됩니다. 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등의 규제도 확인됩니다.
• 하천구역. 일련번호 1의 일부와 일련번호 2는 하천구역에 저촉됩니다. 감정평가에는 이러한 조건이 반영됐으나, 실제 건축·개발·증축 등 이용 가능 범위는 별도 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 일련번호 3 건물은 일반건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있습니다. 위반 내용, 시정 가능성, 이행강제금 등 행정상 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 매각 포함 시설. 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ과 공장 및 광업재단법 제6조 목록에 따른 유압 V Cutting M/C 외 4점의 기계기구가 매각에 포함됩니다. 정상 작동 여부와 실제 잔존 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 컨테이너 2동과 판넬조 창고 2동은 매각에서 제외됩니다. 매각 토지 위에 남는 구조물의 소유관계, 사용권원, 철거·인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 일련번호 5는 공부상 지목이 '답'이지만 현황은 부속토지인 주차장으로 사용되고 있습니다. 전용 완료된 토지로 기재되어 있습니다.
• 지적경계. 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명하다는 의견이 있습니다. 실제 경계와 시설물 배치가 중요하므로 지적측량을 통한 검증이 필요합니다.
• 환금성. 공장·근린생활시설·주택을 함께 활용할 수 있는 수요자가 필요하고, 토지 규제와 건축물 상태가 매수층을 제한할 수 있습니다. 일반적인 주거용 부동산보다 매각기간과 처분가격의 불확실성이 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 시세부터 산정. 감정가 1,358,234,800원 대비 최저가 665,535,000원이라는 수치만으로 저가 낙찰 가능성을 판단하지 마세요. 해당 토지와 건물의 실제 매매 사례 및 이용 제한을 반영한 적정 가격을 별도로 산정해야 합니다.
• 하천구역 규제 확인. 하천구역 경계, 기존 건물과의 중첩 여부, 건축·사용·점용 관련 제한 및 인허가 가능성을 관계 기관에 확인하세요.
• 위반건축물 원인 확인. 일련번호 3 건물의 위반 내용과 시정명령, 원상복구 가능성, 이행강제금 및 영업·사용상 제약을 확인하세요.
• 매각 제외 건물 조사. 컨테이너 2동 및 판넬조 창고 2동의 소유자와 점유자, 토지 사용권원 및 철거·이전 협의 가능성을 확인하세요.
• 기계기구 실사. 일괄매각에 포함되는 유압 V Cutting M/C 외 4점의 현존 여부, 상태, 가동 가능성 및 반출·정비 부담을 확인하세요.
• 임차 관계 원본 대조. 점유·임차 기재 3건의 계약서, 실제 보증금, 확정일자, 사업자등록, 점유 개시 및 배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 임차인이라도 명도 절차와 비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 지적경계 확인. 인접 필지와의 경계가 불명확하므로 지적측량을 통해 건물·창고·주차장 등의 실제 위치를 확인하세요.
• 공동담보 및 가처분 확인. 경남은행 근저당의 공동담보와 공장 기계기구 담보 범위, 후순위 근저당에 대한 사해행위취소 가처분의 대상과 소송 진행 상황을 확인하세요.
• 실질취득 비용 계산. 낙찰대금 외에도 취득세, 등기비용, 미납 공용관리비 등 승계 가능 비용, 시설 정비, 위반건축물 시정, 점유자 명도 및 매각 제외 시설의 처리 비용을 검토하세요.
• 매각기일 및 원본 재확인. 2026.10.26. 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 대조하세요. 특히 일괄매각 목록과 포함·제외 시설의 경계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “절반 가격보다 중요한 것은 실제 쓸 수 있는 가치”

이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가의 49%라는 최저매각가입니다. 감정가 1,358,234,800원의 공장·근린생활시설·주택 및 토지 일괄매각 물건을 665,535,000원부터 입찰할 수 있다는 점은 관심을 끌 만합니다.

권리분석에서는 말소기준 경남은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 확인된 점유·임차 관계도 전입일 기준 후순위라는 점이 긍정적입니다. 현재 예상 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 3건과 실제 명도 문제를 가볍게 봐서는 안 됩니다.

무엇보다 이 물건은 일반적인 아파트나 규제가 단순한 나대지가 아닙니다. 하천구역 저촉, 위반건축물 표시, 매각 제외 구조물, 공장 기계기구, 불명확한 지적경계가 동시에 존재합니다. 이러한 조건은 낙찰 후 이용가치와 향후 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 자체의 위험과 환금성 불확실성이 큰 고난도 경매입니다. 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거가 확보되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰을 권하기 어렵습니다. 하천구역·위반건축물·포함 및 제외 시설·점유관계 검증이 끝나기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 본건의 핵심은 얼마나 크게 할인됐느냐보다, 낙찰 후 무엇을 적법하게 이용하고 처분할 수 있느냐에 있습니다.