창원지방법원 2025타경21765. 경상남도 거제시 장평동 거명모닝텔 4층 405호에 대한 경매입니다. 아파트로 분류된 집합건물이며, 실거래 비교 대상 면적은 84.94㎡입니다. 소유자는 정종대이고, 주식회사 경남은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 1,351,860,111원으로, 현재 최저매각가보다 상당히 큽니다.
등기부에서는 2016년 설정된 경남은행 근저당권 1,440,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 금액은 공동담보목록이 기재된 근저당권의 채권최고액이므로 405호 한 세대의 실제 채무액이나 낙찰자가 떠안을 채무로 해석해서는 안 됩니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 낙찰가와 채권 총액 사이의 차액이 곧 매수인 인수금액은 아닙니다.
하지만 권리관계만 보고 바로 입찰하기엔 주의할 부분이 있습니다. 현황조사에 기재된 점유 관련 기록은 2층, 나동 1층, 나동 2층으로, 경매 대상인 4층 405호와 직접 일치하지 않습니다. 대상 호실의 실제 점유자를 확인하고, 다른 층에 기재된 사람들의 권리관계가 본건과 연결되는지 대조하는 일이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1205-1 거명모닝텔 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 장평1로 35 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 실거래 비교 면적 | 84.9399㎡ |
| 소유자 | 정종대 |
| 감정가 | 98,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,020,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 경남은행 |
| 청구금액 | 1,351,860,111원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2016.04.08 경남은행 근저당권 |
| 예상 인수금액 | 0원 (점유 및 원본 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
경남은행의 2016년 근저당권은 말소기준권리이며, 2019년 후순위 근저당권, 2025년 가압류와 임의경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2003년과 2013년에 설정됐던 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2016년 경남은행 근저당권과 그 이후 권리입니다.
② 점유조사 — 대상 호수와 다른 층의 기록
현황조사에는 점유 관련 기록이 3건 있습니다. 각 기록의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2016.04.08 이후이며, 제시된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 기록된 점유부분은 4층 405호가 아닙니다.
| 현황조사 기재자 | 기재 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)골드썬, 김영범 | 2층 | 2018.06.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김연정(개명후 김리안) | 나동 1층 | 2022.04.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회사 우리는, 김혜인 | 나동 2층 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
위 3건은 현황조사에 기재된 점유 관련 기록이며, 거명모닝텔 405호의 실제 임차인이 3명이라는 의미는 아닙니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 추세
거명모닝텔의 비교 면적은 약 84.94㎡이고, 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 107,250,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 85,000,000원으로, 비교 기준은 이 수치를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.94㎡ | 8층 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 84.94㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 84.94㎡ | 9층 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 84.94㎡ | 6층 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 107,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 85,000,000원 |
최저매각가 48,020,000원은 최근 거래 평균인 85,000,000원의 56.5%이며, 전체 평균 107,250,000원의 44.8% 수준입니다. 단순 가격 비교로는 상당한 할인 폭입니다.
그러나 최근 거래 대비 과거 거래의 가격 수준이 높고, 산출된 거래 추세는 -25.9%로 하락 방향입니다. 마지막으로 확인된 거래도 2025년 3월이므로, 85,000,000원을 현재 즉시 매각 가능한 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,264,360원 |
| 1. 경남은행 근저당(을구 4번) | 1,440,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 경남은행 후순위 근저당(을구 6번) | 34,000,000원 | 0원 |
| 3. 보국철강주식회사 가압류 | 24,350,730원 | 0원 |
| 4. 수협은행 가압류 | 11,073,185원 | 0원 |
| 5. 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 가압류 | 41,866,474원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 신한카드 주식회사 가압류 | 6,953,975원 | 0원 |
| 8. 경남신용보증재단 가압류 | 85,500,000원 | 0원 |
| 9. 거제해금강농업협동조합 가압류 | 88,592,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 채권최고액과 청구금액을 기준으로 계산된 예상배당이므로 실제 배당액과 차이가 날 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류의 청구금액은 확인되지 않아 별도 배당액을 산정하지 않았습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용 1,264,360원을 제외한 46,755,640원이 선순위 경남은행 근저당에 배당됩니다. 이후 후순위 채권자들의 예상 배당은 0원입니다.
채권 총액 1,822,337,209원 중 예상 채권자 배당액은 46,755,640원, 미배당액은 1,775,581,569원입니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인에게 자동으로 이전되는 채무가 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
| 구분 | 매각가격 | 예상 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰(49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 1,775,581,569원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 1,789,728,261원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 1,799,630,945원 | 0원 |
추가 유찰되면 매각가격은 33,614,000원, 23,529,800원으로 내려가는 시나리오입니다. 각 회차 모두 배당 계산상 인수금액은 0원입니다. 그러나 실제 점유와 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 모든 낙찰 후 비용이 0원이라고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 위치. 경상남도 거제시 장평동 1205-1, 도로명주소 장평1로 35 소재 거명모닝텔입니다.
- 단지 규모. 총 16세대의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트에 비해 실거래 표본이 제한적입니다.
- 준공. 거명모닝텔의 사용승인 기준일은 2003.03.19입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,539.6㎡이며 공시지가 자료는 1,405,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 토지 정보상 사다리형·평지·중로각지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있어 세부 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세. 전체 4건 평균 107,250,000원, 최근 12개월 1건 평균 85,000,000원입니다. 거래 추세는 -25.9%입니다.
- 환금성. 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 나타나므로 실제 매수 수요와 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 405호 점유 확인. 현황조사에 기재된 2층 및 나동 1·2층 점유자와 경매 대상 4층 405호의 관계를 분명히 확인하세요.
- 임대차 및 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유 기록이 있으므로 매각물건명세서·전입세대열람·임대차 관계를 교차 확인하세요.
- 감정평가 대상 일치 확인. 감정요항에 나타난 공장·근린생활시설·주택 설명이 본건 아파트와 혼재되지 않았는지 목적물별 평가 내역을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당권의 공동담보목록 제2016-261호와 후순위 근저당 공동담보목록 제2019-383호를 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 마지막 확인 거래인 2025.03의 85,000,000원만으로 2026년 매도 가능 가격을 확정하지 마세요.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하세요.
- 배당과 조세채권. 국민건강보험공단 압류와 당해세 등으로 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있는지 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일과 매각조건, 입찰보증금은 법원 공고 원본을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서를 최종 확인하세요.
맺으며 — “반값 아래의 경매, 숫자보다 확인이 먼저”
거명모닝텔 405호는 감정가 98,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인 거래 85,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크고, 배당 구조상 낙찰자가 인수할 후순위 권리도 없는 것으로 분석됩니다.
하지만 이 사건의 관건은 근저당권 금액보다 목적물과 점유조사의 일치 여부, 하락하는 시세, 소규모 단지의 환금성입니다. 현황조사 기록은 405호와 층·동이 다르고, 감정요항 일부도 아파트 표시와 부합하지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 권리가 모두 확인됐다고 단정하기보다 권리상 예상 인수 0원이라는 장점을 유지하면서도 현장 및 원본 확인을 입찰의 전제조건으로 삼는 접근이 합리적입니다.
결론은 가격상 관심 대상, 입찰은 조건부 검토입니다. 최근 시세 대비 56.5%라는 수치만으로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다. 거래 추세 -25.9%, 16세대 규모, 점유 확인 문제를 반영하면 종합 평가는 C등급이 적절합니다.
