창원지방법원 2025타경21765. 거제시 장평동 ‘거명모닝텔’ 4층 405호입니다. 감정가는 98,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.04.08. 설정된 주식회사경남은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,440,000,000원이며 공동담보목록 제2016-261호가 기재되어 있습니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 같은 거명모닝텔 전용 84.94㎡ 거래의 최신 자료는 2025.03. 85,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 80.7%입니다. 다만 과거 거래와 비교한 최근 추세가 -25.9%로 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건이므로 단순 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하면 곤란합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21765 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1205-1 거명모닝텔 4층 405호 · 도로명 경상남도 거제시 장평1로 35 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.9399㎡ |
| 소유자 | 정종대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,351,860,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 거명모닝텔 · 16세대 · 2003.03.19 준공 |
① 권리 흐름 — 2016년 경남은행 근저당 이후는 소멸
등기상 과거 2003년 경남은행 근저당과 2013년 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.04.08. 경남은행 근저당입니다. 그 뒤 2019년 경남은행 근저당과 2025년 이후 7건의 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골드썬,김영범 | 2층 | 2018.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연정(개명후 김리안) | 나동 1층 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 우리는,김혜인 | 나동 2층 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유 신고 모두 전입일이 말소기준일 2016.04.08.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 또한 세 건 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 6,860만원은 최근 거래의 80.7%, 그러나 추세는 하락
거명모닝텔 전용 84.94㎡의 제공된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 107,250,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.94㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 84.94㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 84.94㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 84.94㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 80.7%입니다. 감정가 98,000,000원에서 1회 유찰되면서 최근 거래보다 낮은 가격대로 내려왔습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -25.9%입니다. 즉 “최저가가 최근 거래보다 낮다”는 사실과 “시장 가격 자체가 내려온 흐름”을 동시에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,440,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사경남은행 | 34,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 보국철강주식회사 | 24,350,730원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 11,073,185원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 41,866,474원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,953,975원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경남신용보증재단 | 85,500,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 거제해금강농업협동조합 | 88,592,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원 가정 시 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 말소기준 경남은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,822,337,209원 대비 미배당액은 1,755,372,009원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 1,755,372,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 1,775,581,569원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 1,789,728,261원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 경남은행 등 채권자의 미배당액이 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수자 측에서 새로 늘어나는 임차보증금 인수 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 거명모닝텔은 16세대, 2003.03.19 준공입니다. 동일 면적 제공 실거래는 총 4건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 토지. 대지 면적 1,539.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 준주거지역과 접하고, 중로1류·소로2류와 접합니다.
- 공시지가. 1,405,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 역사문화환경보존지역 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.04.08. 을구 4번 경남은행 근저당이 기준권리인지 등기부 원본에서 최종 확인합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 1,440,000,000원에는 공동담보목록 제2016-261호가 붙어 있습니다.
- 점유관계 대조. 현황조사 기재 점유 부분과 본건 4층 405호가 직접 맞는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 점유 3건의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 다만 전입일은 모두 말소기준 이후입니다.
- 가격 추세. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 80.7%지만 거래 추세가 -25.9%이므로 최근 현장 호가와 추가 거래를 반드시 확인합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대이고 최근 거래 표본이 적으므로 향후 매도 기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봅니다.
- 감정평가서 대조. 이용상태 기재와 본건 호수의 대응관계를 감정평가서 원본에서 확인합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 ‘하락 추세를 반영한 80.7%’
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 경남은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 기재된 점유 신고도 모두 기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 현재 최저가 68,600,000원이 최신 거래이자 최근12개월 평균인 85,000,000원의 80.7%까지 내려왔다는 점이 긍정적입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -25.9%이고 최근12개월 표본이 1건에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 하락 추세와 환금성을 확인한 뒤 응찰”이 핵심입니다.
