창원지방법원 2025타경22017. 거제시 고현동 961-79의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 감정평가상 제2종근린생활시설(음식점)으로 이용 중이고, 토지는 지목 대, 면적 165.4㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 등기상 소유자는 반성익이며, 2021.08.25 설정된 거제축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 559,000,000원입니다.
이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·거제시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당계산에서는 매각대금 555,149,000원에서 집행비용 7,951,490원을 먼저 제외하고 근저당권자에게 547,197,510원이 배당되어 11,802,490원의 미배당이 발생합니다. 그럼에도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22017 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-79 · 경상남도 거제시 거제중앙로 1910-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(음식점) · 지목 대 |
| 토지 | 165.4㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골지붕 단층 · 사용승인일 2021.07.08 |
| 소유자 | 반성익 |
| 감정가 / 최저가 | 793,070,400원 / 555,149,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 688,821,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.25 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 559,000,000원이며, 공동담보로 고현동 961-79 토지가 추가된 내용이 확인됩니다. 이후 2025.09.26 임의경매개시결정, 2025.11.25 국민건강보험공단 압류, 2026.03.10 거제시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 확인 없이 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 555,149,000원으로 시나리오상 감정가의 70%입니다. 1회 유찰을 거쳤지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 음식점으로 이용 중인 근린생활시설과 상업용 토지입니다. 가격 판단은 주거용 집합건물처럼 단순한 평형별 거래 비교보다 실제 임대수익, 영업 입지, 토지가치, 건물 상태, 공실 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 제공된 가격 자료만 놓고 보면 실질취득액은 최저가 가정 555,149,000원이며, 시세 대비 우위 여부는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,951,490원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 559,000,000원 | 547,197,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 559,000,000원 중 547,197,510원이 배당되어 11,802,490원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 산출상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 555,149,000원 | 547,197,510원 | 11,802,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 388,604,300원 | 382,363,840원 | 176,636,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 272,023,010원 | 267,414,688원 | 291,585,312원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 거제축산업협동조합의 미배당은 11,802,490원에서 176,636,160원, 291,585,312원으로 증가합니다. 다만 각 회차의 배당 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아니며, 이 사건의 핵심은 시장가격과 실제 점유·임대관계를 확인해 어느 가격이 적정한지 판단하는 것입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현버스터미널 남측 인근에 위치하며, 부근은 위락시설·숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 제2종근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다. 경량철골구조 경량철골지붕 단층이며 사용승인일은 2021.07.08입니다.
- 토지. 면적 165.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,131,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인되었으며, 정확한 지적 확인이 필요하면 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자, 보증금·차임, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 555,149,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 상업용 토지와 음식점용 근린시설의 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지가 일괄매각되는 조건이므로 매각 대상의 지번·건물 범위를 매각서류와 대조해야 합니다.
- 지적 경계 재확인. 감정평가에서도 정확한 지적사항은 측량을 통한 재확인을 권고하고 있으므로 경계·도로접면을 응찰 전 점검하는 것이 좋습니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 압류, 공동담보 및 매각물건명세서의 일괄매각 조건을 입찰 전 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.25 거제축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 이 물건은 음식점으로 이용 중인 근린시설과 상업용 토지이고, 실거래 비교값 없이 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 토지 경계 역시 필요하면 측량 재확인이 요구됩니다. 따라서 이 사건은 등기 권리보다 현장 점유·임대관계와 상업용 부동산의 실제 가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 배당상 인수 0원은 긍정적이지만, 입찰 판단은 555,149,000원의 실질취득액이 현장 수익성과 주변 상업용 부동산 가치에 비해 적정한지 확인한 뒤 내려야 합니다.
