창원지방법원 2025타경22017. 거제시 양정동 902-14를 포함한 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 반성익 단독소유이고, 현존하는 말소기준권리는 2020년 신현농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 김영혜의 전세권 35,000,000원과 거제축산업협동조합의 근저당권 910,000,000원은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 근저당권들과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어 등기 자체만 보면 인수 구조는 단순합니다.

그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝내기 어렵습니다. 명세서상 박미옥·박수희·백승훈·안헌영·전욱준 등 주거 점유 관련 기재가 있고, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 이런 경우 대항력을 “없다”고 단정할 수 없고, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 현재 배당표의 인수 0원은 어디까지나 확인된 등기권리와 배당 가정을 기준으로 한 수치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2020.01.10. 신현농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 신현농업협동조합의 120,000,000원 근저당, 거제축산업협동조합의 559,000,000원·299,000,000원 근저당, 거제시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류돼 있습니다. 등기부 현황상 근저당권 4건·압류 1건이 확인되지만, 말소기준 이전에 살아 있는 인수 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차·점유 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다

매각물건명세서에는 아래와 같은 주거 점유 관련 기재가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 전입일·확정일자와 보증금 확인이 불충분합니다. 따라서 모든 기재에 대해 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

* 0원으로 기재된 건도 보증금 확인이 필요한 것으로 표시돼 있으므로, 실제 보증금이 0원이라고 확정해 해석하지 않습니다. 전입일·확정일자·보증금 확인 전에는 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격·회차 — 70%만 보고 ‘싸다’고 평가하지 않는다

현재 최저매각가는 2,066,418,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 1층 근린생활시설과 2,3층 주거 이용이 결합돼 있고 토지까지 일괄매각되는 구조라, 일반적인 단일 공동주택처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 134,646,180원에서 748,372,326원, 1,177,980,629원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 미상 임차인의 대항력 위험은 이 배당 미배당액과 별개의 문제로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,066,418,000원 가정)

채권총액 2,178,000,000원 가운데 2,043,353,820원이 배당되고 134,646,180원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주거 점유자의 권리가 확인되면 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정상 1층은 근린생활시설, 2,3층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 단순 주거 전용 물건으로 보면 안 됩니다.
• 입지. 양정동 대상 토지는 제산초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 777.0㎡의 대지, 평지·세로장방·중로한면이며 제2종일반주거지역입니다. 지구단위계획구역·주거용지·가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 중로1류에 접합니다.
• 공시지가. 1,029,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 확인. 주거 점유 관련 기재 6건의 전입신고일이 확인돼야 2020.01.10. 말소기준과 대항력 선후를 판단할 수 있습니다.
• 보증금 확인. 박미옥·백승훈 등의 보증금은 미상이고, 박수희·안헌영·전욱준의 0원 기재도 보완 확인이 필요합니다. 확인 전 보증금 인수 위험을 0원으로 잡지 마세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 목록3의 발코니·다락·옥탑 포함 평가 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
• 혼합용도 확인. 1층 근린생활시설, 2,3층 주거 이용으로 관리·임대·환금 구조가 일반 공동주택과 다릅니다.
• 가격 단정 금지. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 임대수익·점유현황·토지 및 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “등기상 0원 ≠ 점유 위험 0원”

이 사건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2020.01.10. 신현농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 2,066,418,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 주거 점유 관련 기재 6건은 전입일·보증금·확정일자가 충분히 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 1층 근린생활시설과 2,3층 주거가 결합된 혼합 이용, 토지 일괄매각이라는 특성이 있어 70% 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 이 물건은 등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유관계 확인 전에는 입찰 안전성을 확정할 수 없는 사건입니다.