61,946,000원
부산지방법원 2025타경1329. 부산 연제구 연산동 모티더베스트빌 1층 101호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정요항표에는 공부상 근린생활시설이나 폐문과 이해관계인 부재로 실제 이용상황을 경매 진행 및 응찰 시 다시 확인하라고 명시돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.09.27 주식회사부산은행 근저당권 352,000,000원이고, 이후 설정된 이정기 근저당권 221,000,000원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 2023.09.27 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사된 점유자 가운데 보증금이 확인된 세 임차인의 보증금 합계는 15,500,000원이고, 이들은 우선변제권이 확인되지 않아 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 2022.08.12 전입한 (주)유안개발, 이창수는 대항력이 있으나 보증금이 미상이고, 권미미 등은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1329 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 700-8 모티더베스트빌 1층 101호 · 부산광역시 연제구 월드컵대로 76 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 61,946,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 340,447,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 시세 비교 거래 | 2024.07 · 48.25㎡ · 10층 · 190,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2023.09.27 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 이정기 근저당권, 2025.04.02 임의경매개시결정, 2026.01.09 연제구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁, 압류, 가압류, 강제경매개시결정 등 상당수 권리는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 15,500,000원 + 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)광우, 최광우 | 101호 | 2021.01.27 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 매수인 인수 |
| (주)유안개발, 이창수 | 101호 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 有 인수액 미상 |
| 권미미 | 101호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| (주)미원건업, 차준우 | 107호 | 2023.05.11 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 매수인 인수 |
| (주)케이엔드제이, 박광진 | 107호 | 2023.08.25 | 500,000원 | 500,000원 | 대항력 有 매수인 인수 |
| (주)스마트텍, 하승호 | 107호 | 2024.04.18 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 |
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서 배당표는 (주)광우, 최광우 5,000,000원, (주)미원건업, 차준우 10,000,000원, (주)케이엔드제이, 박광진 500,000원을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 합계는 15,500,000원입니다. 다만 (주)유안개발, 이창수는 선순위 대항력이 있으면서 보증금이 미상이므로 실질 인수액은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 32.6%가 아니라 최소 40.8%+
가격 비교 자료는 모티더베스트빌의 2024.07 실거래 1건으로, 전용 48.25㎡·10층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적 비교 기준은 47.81㎡이며 면적 매칭으로 분류돼 있습니다.
최저가 61,946,000원만 놓고 보면 190,000,000원의 32.6%지만, 대항력 임차인의 확인된 보증금 15,500,000원을 더한 실질취득 최소액 77,446,000원은 약 40.8%입니다. 그리고 이 40.8% 역시 보증금 미상 선순위 임차인을 반영하지 않은 최소치입니다. 따라서 “감정가 대비 24%니까 싸다”거나 “시세 대비 32.6%니까 저렴하다”는 식으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,515,028원 |
| 인수 · (주)광우, 최광우 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)미원건업, 차준우 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)케이엔드제이, 박광진 | 500,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 352,000,000원 | 60,430,972원 |
| 2. 근저당 · 이정기 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 573,000,000원 중 예상 배당은 60,430,972원이고, 미배당액은 512,569,028원입니다. 확인된 매수인 인수액은 15,500,000원이며, 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성은 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 61,946,000원 | 15,500,000원 | 77,446,000원+ | 512,569,028원 |
| 5회 유찰 시 | 43,362,200원 | 15,500,000원 | 58,862,200원+ | 530,818,320원 |
| 6회 유찰 시 | 30,353,539원 | 15,500,000원 | 45,853,539원+ | 543,592,825원 |
현재 확인된 세 임차인의 인수액 15,500,000원은 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 (주)유안개발, 이창수의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아지는 것만 보고 위험이 줄었다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설이며, 폐문과 이해관계인 부재로 실제 이용상황은 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산초등학교 북동측 인근. 각종 근린생활시설·공동주택·단독주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 버스정류장과 부산도시철도3호선 물만골역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층, 사용승인일 2017.03.30. 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지. 토지면적 652.5㎡, 공시지가 3,355,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 남동측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 합병 정리. 2024.03.29 집합건축물대장상 101호와 109호가 합병돼 1층 101호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유 47.81㎡·공용 15.9939㎡로 등재됐으나, 기준시점 등기사항전부증명서상 미정리 상태여서 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금부터 확정. (주)유안개발, 이창수의 보증금이 미상입니다. 이 금액을 모르면 최종 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 권미미 등 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유는 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
- 실질취득 기준 사용. 현재 확인 가능한 최소 실질취득액은 77,446,000원입니다. 입찰가만 시세와 비교하지 말고 예상 인수액을 합산해야 합니다.
- 합병·매각범위 대조. 101호·109호 및 107호·108호 합병이 집합건축물대장에는 반영됐지만 등기 정리가 지연된 이력이 있으므로 현재 원본 상태를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 근린생활시설이나 감정평가 시 폐문으로 실제 이용상황을 확인하지 못했습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2024.07의 190,000,000원 1건입니다. 해당 거래 하나만으로 응찰가 상한을 확정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 임차관계·합병 정리·근린시설 환금성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “최종 인수액”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 258,000,000원이 61,946,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 확인된 보증금 15,500,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 이미 77,446,000원 이상이고, 선순위인 (주)유안개발, 이창수의 보증금은 아직 미상입니다. 전입일과 보증금이 불명확한 점유도 남아 있습니다.
등기상 후순위 근저당과 압류가 소멸하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 61,946,000원이라는 최저가가 아니라, 선순위 점유자들의 실제 보증금을 모두 더한 최종 실질취득액입니다. 게다가 공부상 근린생활시설의 실제 이용상태와 구분건물 합병 정리도 재확인이 필요합니다. 따라서 현재 단계에서는 가격 할인보다 임차인·매각범위 확인이 우선입니다.
