부산지방법원 2025타경1329. 부산 연제구 연산동 모티더베스트빌 1층 107호 근린시설입니다. 감정가 2억 6,000만원으로 출발했지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 6,242만 6,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 크지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금, 임차관계가 불명확한 점유자, 107호와 108호의 전유부 합병 이력이 동시에 존재합니다.
특히 매각 대상 107호에는 현황조사상 대항력이 있는 것으로 표시된 임차인 3명이 확인됩니다. 이들의 보증금 합계는 40,500,000원입니다. 예상배당상 해당 보증금은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 인수 여부와 금액은 각 임차인의 임대차관계, 대항요건, 배당 결과 및 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
또 다른 주의점은 101호 임차인과 107호 임차인을 구분해야 한다는 것입니다. 전체 예상 인수액 45,500,000원에는 101호 임차인의 보증금 5,000,000원이 포함되어 있습니다. 별도 호실의 임대차라는 점에서 이를 107호 매수인이 당연히 승계한다고 확정할 근거는 부족합니다. 반대로 107호의 다른 점유자와 합병 전 108호의 임대차가 확인되지 않았으므로 40,500,000원이 최종 부담의 상한이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 700-8 모티더베스트빌 1층 107호 도로명주소: 부산광역시 연제구 월드컵대로 76 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 전유면적 | 48.1650㎡ · 107호와 108호 전유부 합병 후 건축물대장 기준 107호 25.8㎡ + 108호 22.365㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 사용승인 2017.03.30 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 · 2023.09.27 소유권이전 |
| 감정가 | 260,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,426,000원 · 4회 유찰 · 감정가 대비 24.01% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 340,447,167원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.04 이정기 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 폐문 및 이해관계인 부재로 실제 이용상황 미확인 · 응찰 전 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 이정기 근저당
권리관계에서 먼저 확인할 부분은 2023.09.27 설정된 부산은행 근저당권 352,000,000원은 이미 말소된 권리라는 점입니다. 등기부상 이미 말소된 권리를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 계산하면 안 됩니다.
제시된 말소기준권리는 2024.06.04 설정된 을구 2번 이정기 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 등기상 근저당권 자체의 승계와 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.
부산은행은 신청채권자로서 340,447,167원을 청구하고 있으나, 제시된 예상배당에서는 부산은행 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 앞서 말소된 부산은행 근저당권의 처리 경위와 신청채권의 권리관계, 실제 배당순위는 경매기록 원본으로 별도 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 107호 보증금과 다른 호실 구분
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유·임차인 명의는 총 7건입니다. 이 중 107호 임차인으로 특정된 명의는 3건, 101호로 기재된 명의는 3건이며, 나머지 제이는 호실이 특정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없습니다.
아래 표의 대항력은 기재된 판정 결과를 기준으로 표시하되, 최종 인수 여부는 해당 임대차가 실제 매각 대상에 미치는지, 적법한 대항요건을 유지하고 있는지 및 배당 결과를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정적으로 인정하지 않습니다.
| 임차인 / 대상 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)미원건업, 차준우 107호 | 2023.05.11 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 표시 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)케이엔드제이, 박광진 107호 | 2023.08.25 | 500,000원 | 500,000원 | 대항력 有 표시 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)스마트텍, 하승호 107호 | 2024.04.18 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 표시 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)광우, 최광우 101호 · 별도 호실 | 2021.01.27 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 표시 우선변제 미확인 107호 승계 별도 확인 |
| (주)유안개발, 이창수 101호 · 별도 호실 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 有 표시 우선변제 미확인 107호 승계 별도 확인 |
| 권미미 101호 · 별도 호실 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 107호 승계 별도 확인 |
| 제이 주거 사용 · 호실 미특정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 가능성 확인 필요 |
근린시설 임대차의 대항력은 신고일 기재뿐 아니라 실제 인도, 적법한 사업자등록 등 해당 임대차에 필요한 요건과 그 유지 여부를 확인해야 합니다. 현황조사의 대항력 표시만으로 모든 임차인의 보증금 인수액을 최종 확정할 수는 없습니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 62,426,000원입니다. 그러나 107호에 특정된 세 임차인의 보증금 40,500,000원을 모두 매수인이 인수한다고 가정하면 실질취득 부담은 102,926,000원으로 올라갑니다.
| 비용 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 62,426,000원 | 4회 유찰 후 최저가 |
| 107호 미원건업 보증금 | 10,000,000원 | 전액 인수 가정 |
| 107호 케이엔드제이 보증금 | 500,000원 | 전액 인수 가정 |
| 107호 스마트텍 보증금 | 30,000,000원 | 전액 인수 가정 |
| 107호 조건부 실질취득 | 102,926,000원 | 추가 미상 보증금 및 부대비용 제외 |
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 대상이 다르다
확인되는 거래는 모티더베스트빌의 2024년 7월, 전용 48.25㎡, 10층 거래 190,000,000원입니다. 대상 물건은 1층 근린시설인 반면, 해당 거래는 10층에서 이루어졌습니다. 면적이 유사하다는 이유만으로 이를 같은 용도·입지 조건의 비교거래로 취급할 수 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 거래 | 2024.07 | 48.25㎡ | 10층 | 190,000,000원 |
| 감정가 | — | 48.1650㎡ | 1층 | 260,000,000원 |
| 현재 최저가 | — | 48.1650㎡ | 1층 | 62,426,000원 |
| 조건부 실질취득 | — | 48.1650㎡ | 1층 | 102,926,000원 |
최저가 62,426,000원은 확인 거래 190,000,000원의 32.9%로 표시됩니다. 하지만 그 거래는 2024년 7월의 10층 거래이므로, 2026년 9월 매각 예정인 1층 근린시설의 현재 시세를 직접 입증하는 자료는 아닙니다.
이 거래 한 건으로 최근 12개월의 실제 가격 수준이나 상승·하락 추세를 판단할 수 없습니다. 가격 메리트 여부는 동일 건물 1층 근린시설의 실제 거래, 주변 상가 거래, 임대수익 및 공실 상태를 확인한 후 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산된 예상배당입니다. 제시된 계산에서는 임차보증금을 배당하지 않고 근저당권자 이정기에게 잔여 매각대금을 배분합니다. 다만 실제 배당에서는 임차인의 우선변제권과 최우선변제 해당 여부, 집행비용 및 세금 등에 따라 순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,523,668원 |
| 1. 임차보증금 · 광우(101호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 임차보증금 · 미원건업(107호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차보증금 · 케이엔드제이(107호) | 500,000원 | 0원 |
| 4. 임차보증금 · 스마트텍(107호) | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당 · 이정기 | 221,000,000원 | 60,902,332원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 62,426,000원 = 집행비용 1,523,668원 + 이정기 예상배당 60,902,332원. 이정기 채권최고액 기준 미배당은 160,097,668원이며, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 부담
향후 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 43,698,200원과 30,588,739원입니다. 그러나 현재 확인된 107호 보증금 인수 가정이 유지된다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 전체 부담은 낙찰가만큼 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 전체 예상 인수 | 107호 확인 인수 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 62,426,000원 | 45,500,000원 | 40,500,000원 | 102,926,000원 |
| 5회 유찰 시 | 43,698,200원 | 45,500,000원 | 40,500,000원 | 84,198,200원 |
| 6회 유찰 시 | 30,588,739원 | 45,500,000원 | 40,500,000원 | 71,088,739원 |
조건부 실질취득 = 해당 회차 최저가 + 107호 확인 보증금 40,500,000원. 실제 낙찰가, 최종 인수액 및 부대비용에 따라 달라집니다. 전체 예상 인수액 45,500,000원에는 별도 101호 보증금 5,000,000원이 포함되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 물만골역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남서측은 폭 약 30m, 남동측은 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2017.03.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 용도 및 규제. 준주거지역이며 대로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 이용상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 실제 이용상황이 확인되지 않았습니다. 현황조사상 점유자와 실제 영업·공실 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 합병 이력. 107호와 108호의 전유부 합병이 이루어졌으며, 감정평가 당시 공부 정리 여부에 관한 주의사항이 기재되었습니다. 현재 등기와 건축물대장의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 제시된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 통계 표본 규모가 확인되지 않으므로 해당 수치만으로 장래 처분 가능성을 확정할 수 없습니다. 동일한 1층 근린시설 거래사례와 실제 임대수익 확인이 중요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 107호 임차인 3명의 대항요건. 미원건업·케이엔드제이·스마트텍의 실제 점유·사업자등록·임대차계약 및 보증금을 대조하고, 매수인에게 승계될 금액을 확인하세요.
- 101호 임차인 분리. 광우의 5,000,000원이 전체 인수액에 포함되어 있으나 대상 호실은 101호입니다. 이 금액이 107호 매수인에게 영향을 미치는지 매각목록과 권리관계를 통해 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 제이의 점유 호실·보증금·신고일·실제 사용상태를 확인하세요. 101호의 유안개발과 권미미도 107호와의 관계가 있는지 필요한 범위에서 구분해 확인해야 합니다.
- 107호·108호 합병. 집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각목록의 면적과 대상 범위를 대조하고, 합병 전 108호에 관한 임대차가 존재하는지 확인하세요.
- 기존 부산은행 근저당. 2023.09.27 근저당권 352,000,000원의 말소 경위, 현재 신청채권 340,447,167원 및 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 예상배당의 전제. 이정기 예상배당 60,902,332원은 추정치입니다. 임차인의 우선변제권·최우선변제, 세금 및 집행비용을 반영한 실제 배당 결과를 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격 검토. 현재 최저가 62,426,000원이 아니라 107호 보증금 전액 인수 가정 시 102,926,000원에 추가 위험과 부대비용을 반영하여 실제 투자 부담을 검토하세요.
- 동일 용도 시세 확보. 2024년 7월 10층 거래 190,000,000원을 1층 근린시설의 현재 시세로 직접 사용하지 말고, 동일 용도·유사 입지의 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 현장 확인. 폐문으로 확인하지 못한 실제 사용상태, 임차인별 점유 부분, 영업 여부, 관리비 체납 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 매각물건명세서, 등기부 및 현황조사의 최신 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 취득가”
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 260,000,000원인 근린시설을 최저가 62,426,000원에서 검토할 수 있다는 점입니다. 그러나 가격 하락만큼 권리관계도 신중하게 살펴야 합니다.
매각 대상 107호에 특정된 선순위 임차인 3명의 보증금 합계는 40,500,000원입니다. 이를 전액 인수한다는 전제에서는 실질취득 부담이 102,926,000원에 이릅니다. 여기에 호실 미특정 점유자 제이와 합병 전 108호 임대차 여부까지 확인되지 않았습니다.
예상배당상 전체 인수액 45,500,000원에는 매각 대상과 구분되는 101호의 보증금 5,000,000원이 포함되어 있어, 이를 모두 107호 인수액으로 확정하는 계산 역시 주의가 필요합니다. 실제 인수액은 각 임대차와 매각 대상의 관계를 확인한 후 결정해야 합니다.
시세 판단도 제한적입니다. 확인되는 거래는 2024년 7월의 10층 거래 한 건으로, 1층 근린시설의 현재 가치를 직접 설명하지 못합니다. 본건은 4회 유찰된 상태이고, 이용상태·임대관계·점유관계에도 확인할 사항이 남아 있습니다.
결론적으로 최저가 할인율만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다. 107호의 실질 인수액, 101호와의 권리 구분, 108호 합병 관련 점유관계, 실제 상가 시세와 임대수익을 먼저 확정해야 합니다. 현재 확인된 자료만으로는 인수액과 현재 시세의 불확실성이 커 보수적인 검토가 필요한 물건입니다.
