수원지방법원 2025타경744. 경기도 안성시 사곡동 226-8 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정요항상 건물은 일련번호(2)가 단독주택, 일련번호(4)가 창고로 이용 중이며, 토지·제시외 건물·일부 수목을 함께 매각하는 구조입니다. 감정가는 7,378,951,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 5,165,265,840원입니다.
등기상 기준점은 2021년 국민은행 근저당입니다. 이후 전북은행·박현·교보자산신탁의 근저당과 두 차례 경매개시결정, 가압류·압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 사곡동 226-8 · 경기도 안성시 안성맞춤대로 1497 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 한일건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,378,951,200원 / 5,165,265,840원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 954,255,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2021.06.30. 을구 1번 국민은행 근저당 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 토지 | 982.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 233,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 모두 소멸
말소기준은 2021.06.30. 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 같은 날 전북은행 근저당 1,150,000,000원이 설정됐고, 2024년 박현 근저당 3,480,000,000원, 교보자산신탁 근저당 18,000,000,000원이 뒤따릅니다. 이후 2025년 전북은행의 임의경매개시결정, 16,060,000원 가압류, 국민은행의 추가 경매개시결정, 안성시 압류가 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 5,165,265,840원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 유찰폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 토지와 단독주택·창고가 함께 묶인 물건이라는 점까지 감안하면 입찰가격 판단은 개별 구성물과 토지 이용가치를 따로 점검해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 5,165,265,840원 | 5,111,213,182원 | 21,134,846,818원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 3,615,686,088원 | 3,577,129,227원 | 22,668,930,773원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,530,980,261원 | 2,503,270,458원 | 23,742,789,542원 |
현재 회차에서는 신청채권자 전북은행의 청구액 954,255,570원에 대해 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션상 1,150,000,000원이 배당돼 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 전북은행 배당액이 0원으로 계산돼, 신청채권자 충족 여부도 회차에 따라 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,165,265,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 54,052,658원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,150,000,000원 | 1,150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박현 | 3,480,000,000원 | 361,213,182원 |
| 4. 근저당 · 교보자산신탁주식회사 | 18,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 회생회사주식회사한독이앤씨의관리인김 | 16,060,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 26,246,060,000원 가운데 채권자 예상배당은 5,111,213,182원, 미배당은 21,134,846,818원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 매각 범위 — 포함물과 제외물을 구분해야 한다
이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물과 수목이 포함되며, 목록 3·5 지상의 가치가 희박하다고 판단되는 수목과 목록 5·6·8 지상의 자연림 등은 토지가액에 포함해 매각됩니다. 반면 지상 콘테이너, 이동식화장실 및 기타 잡자재 등은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 토지·건물 이용상태
| 토지면적 | 982.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 / 기타 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 일련번호(2) 단독주택 · 일련번호(4) 창고 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
단독주택은 조적조 슬라브지붕 단층으로 적벽돌 쌓기 외벽, 벽지도배·일부 타일붙임, 장판지 바닥, 샷시창호이며 위생·급배수설비와 유류온수보일러 난방설비가 있습니다. 창고는 철골조 조립식 판넬지붕 단층으로 판넬 마감과 샷시창호 구조이며 화재탐지·경보설비와 소화전설비가 있습니다.
⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표상 경기도 안성시 대덕면 진현리 소재 명덕초등학교 남서측 인근으로, 공장용지·폐기물처리장·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 인근 노선버스정류장의 배차간격 등을 감안하면 대중교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 이용구성. 토지 단독이 아니라 단독주택·창고 및 제시외 건물·수목이 결합된 일괄매각으로, 일반적인 단일 용도의 주거물건보다 현장 확인 항목이 많습니다.
- 시세판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이나 가격 우위를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 별도 임차인 내역이 없더라도 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물·일부 수목은 포함되지만 콘테이너·이동식화장실·기타 잡자재 등은 매각제외이므로 현장에서 포함·제외 대상을 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 등 이용 제한을 실제 계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차가 감정가 70%라도 실거래 시세 자료가 없으므로 ‘1회 유찰 = 저가’로 판단하지 말고 토지·주택·창고 각각의 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 채권 구조. 현재 회차에서도 21,134,846,818원의 미배당이 발생하지만 제공된 권리판정상 매수인 인수는 0원입니다. 말소 여부와 실제 점유·물적 상태는 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2021.06.30. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 권리등기만으로 끝나지 않습니다.
토지와 단독주택·창고가 묶인 일괄매각이고, 일부 제시외 건물·수목은 포함되는 반면 콘테이너·이동식화장실·잡자재는 제외됩니다. 감정요항에는 임대관계 미상이 기재돼 있고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가 5,165,265,840원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다 점유·매각범위·토지규제·개별 자산가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 실사는 필수. 이 세 문장이 수원지방법원 2025타경744의 핵심입니다.
