광주지방법원 2025타경93. 사건상 용도는 근린상가 + 토지이고, 감정 이용상태에는 일련번호 6(가)가 주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 단층, 외벽 적벽돌, 내벽 벽지·미장합판·타일, 새시창 구조이며 일반적인 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
권리의 기준점은 2023.05.03 접수된 김경모의 가압류 145,000,000원입니다. 과거 도암농업협동조합 근저당 21,000,000원은 2004.12.22 이미 말소됐고, 현재 경매의 강제경매개시결정은 2025.08.26 접수됐습니다. 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 이 물건에는 등기권리와 별개로 선행 전입 점유자가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경93 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 강진군 신전면 벌정리 512 |
| 등기부 건물 표기 | 강진군 신전면 벌정리 514 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 감정평가상 일련번호 6(가) 주택 이용 |
| 소유자 | 이정소 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 110,407,900원 / 88,326,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 225,352,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목(야자수, 동백나무 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
1995.01.17 설정된 도암농업협동조합 근저당권 21,000,000원은 2004.12.22 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2015.01.21 이정소가 증여로 소유권을 취득했고, 2023.05.03 김경모의 가압류 145,000,000원이 설정되면서 이 가압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다. 2025.08.26에는 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정명 | 남측 방1칸 | 2014.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이정명의 전입신고일은 2014.09.30로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로는 “대항력 있음” 또는 “우선변제 가능”을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 88,326,000원이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,989,868원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김경모 | 145,000,000원 | 86,336,132원 |
| 3. 갑구 4번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 가압류 미배당 | 145,000,000원 | 58,663,868원 |
현재 최저가 88,326,000원 가정 시 집행비용 1,989,868원을 제외한 86,336,132원이 김경모 가압류 채권에 배당되고, 58,663,868원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 임차보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 부담은 별도 확인이 필요합니다.
④ 건물·토지 메모
- 감정 이용상태. 일련번호 6(가)는 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 단층, 외벽 적벽돌, 내벽 벽지·미장합판·타일, 새시창입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 182.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,900원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목(야자수, 동백나무 등)이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이정명의 보증금이 미상입니다. 금액을 확인하기 전에는 실질취득가와 최대 응찰가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 가능 금액을 확인해야 매수인 인수 범위를 판단할 수 있습니다.
- 선행 전입 주의. 전입일 2014.09.30는 말소기준 가압류 2023.05.03보다 앞섭니다. 단순 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
- 최저가 80%를 할인으로 단정 금지. 실질취득가가 미확정이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 주소·현황 대조. 사건 소재지는 벌정리 512, 등기부 건물 표기는 벌정리 514이므로 현장과 원본 서류에서 대상 부동산을 정확히 대조하세요.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물과 야자수·동백나무 등의 현황·경계를 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 182.0㎡ 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입·접도 상태를 확인하세요.
맺으며 — “80%보다 먼저, 보증금을 확인해야 한다”
이 사건은 감정가 110,407,900원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 88,326,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 80%입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 사실은 2014.09.30 전입한 실제 임차인 이정명이 존재하고, 그 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다.
말소기준권리는 2023.05.03 김경모 가압류이고 등기상 권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 하지만 선행 전입 임차인의 권리는 등기부만 보고 정리할 수 없습니다. 현재 단계에서 대항력 가능·미상, 인수액 미확정, 실질취득가 미확정으로 판단하는 것이 안전합니다. 따라서 이 물건의 입찰 여부는 “한 번 유찰됐다”가 아니라 임차보증금이 얼마인지, 실제로 얼마가 인수될 수 있는지를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
