광주지방법원 2025타경93. 전남 강진군 신전면 벌정리 소재 근린상가·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중인 단층 건물이며, 토지는 지목 '대', 면적 182.0㎡입니다. 신청채권자 김경모의 가압류가 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정이 이루어진 구조입니다.
등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 이것만으로 매수인이 모든 부담에서 벗어나는 것은 아닙니다. 2014.09.30 전입한 이정명의 전입일이 말소기준일인 2023.05.03보다 앞서기 때문입니다. 점유 및 유효한 임대차관계가 확인되면 대항력에 따른 임차보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경93 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 신전면 벌정리 512 |
| 등기상 부동산 표기 | 전남광주통합특별시 강진군 신전면 벌정리 514 (건물 등기) |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 단층 · 적벽돌 외벽 |
| 토지 | 182.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이정소 (2015.01.21 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 110,407,900원 |
| 최저매각가 | 70,661,000원 (2회 유찰, 감정가 약 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 김경모 |
| 사건 청구금액 | 225,352,223원 |
| 등기상 가압류 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목(야자수, 동백나무 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 전입은 별개
말소기준권리는 2023.05.03 갑구 3번 김경모 가압류입니다. 청구금액은 145,000,000원이며, 2025.08.26 갑구 4번으로 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기되어 가압류에서 본압류로 이행했습니다. 두 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
기존 도암농업협동조합 근저당권은 채권최고액 21,000,000원으로 1995.01.17 설정되었지만, 2004.12.22 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 그 근저당권이 아니라 김경모의 가압류입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 1명의 인수 가능성
실제 임차인으로 조사된 사람은 이정명 1명입니다. 보증기관 대위변제나 임차보증금 승계에 따른 중복신고가 아니라, 남측 방 1칸의 점유자로 조사된 사람입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정명 남측 방 1칸 |
2014.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 (이정명) |
|---|---|
| 점유 부분 | 남측 방 1칸 |
| 주민등록 전입 | 2014.09.30 |
| 말소기준일 | 2023.05.03 |
| 보증금 / 월차임 | 미상 / 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 대항력 | 선순위 전입에 따른 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 전 판단 불가 |
| 매수인 인수 | 존재 여부 및 금액 미확정 |
전입신고일만 보면 이정명은 김경모 가압류보다 앞선 점유자입니다. 그러나 전입일이 빠르다는 사실만으로 현재 유효한 대항력과 보증금 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도와 점유의 연속성, 임대차계약의 존재, 보증금 액수, 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
또한 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 행사 가능성과 배당순위도 확정할 수 없습니다. 매수인이 인수할 금액은 임차보증금 규모와 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 64%는 할인율이지 안전마진이 아니다
현재 최저매각가는 70,661,000원으로 감정가 110,407,900원의 약 64%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 최저매각가의 비율일 뿐, 실제 거래시세 대비 할인율은 아닙니다.
비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았고, 선순위 임차보증금 인수 가능성도 남아 있어 현재 단계에서 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다. 농촌 지역의 근린상가·토지 및 주택 이용 건물이라는 특성상 감정가와 실제 매도 가능한 가격 사이의 차이도 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,661,000원 | 64% | 인수액 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 56,528,800원 | 51.2% | 인수액 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 45,223,040원 | 40.96% | 인수액 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 70,661,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 계산입니다. 집행비용을 우선 공제하고 가압류 채권액을 배당하는 구조이며, 선순위 임차보증금은 확인되지 않아 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 아래 결과는 확정배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,671,898원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김경모 | 145,000,000원 | 68,989,102원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 김경모 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 미배당 | 145,000,000원 | 76,010,898원 부족 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 기준으로 한 추정액입니다. 확정되지 않은 임차인의 우선배당, 당해세, 최우선변제 및 기타 배당 변동 사항은 반영되지 않았습니다. 갑구 4번은 별도 채권액이 확인되지 않아 추가 배당액을 0원으로 계산한 것이며, 해당 권리의 별도 채권이 없다는 확정 판단은 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 70,661,000원 | 68,989,102원 | 76,010,898원 |
| 3회 유찰 시 | 56,528,800원 | 55,111,282원 | 89,888,718원 |
| 4회 유찰 시 | 45,223,040원 | 44,009,025원 | 100,990,975원 |
가압류 채권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되므로, 위 76,010,898원의 미배당 채권액을 곧바로 낙찰자의 인수금액으로 보아서는 안 됩니다. 별도로 검토해야 할 것은 이정명의 선순위 임차보증금입니다. 배당 계산에서 인수액이 0원으로 처리되더라도 보증금 미상의 선순위 점유자가 있는 이상 실제 인수액 0원이 확인된 것으로 해석하면 안 됩니다.
또한 사건 청구금액은 225,352,223원인데 예상배당은 등기상 가압류 청구금액인 145,000,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 실제 집행채권액과 배당요구채권액을 확인해야 배당 판단을 마무리할 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 이용상태. 사건상 근린상가 + 토지이나 감정평가상 일련번호 6(가) 건물은 주택으로 이용 중입니다. 실제 주거용도, 건축물대장상 용도 및 일괄매각 대상의 범위를 대조해야 합니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕의 단층 건물로, 적벽돌 외벽과 벽지·미장합판·타일 등의 내부 마감, 새시창이 확인됩니다.
- 설비. 일반 위생 및 급배수설비, 기름보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 규모. 지목 대, 면적 182.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 '세로한면(불)'로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 8,900원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 야자수·동백나무 등 수목이 매각에 포함됩니다. 실제 경계와 건물·수목의 위치를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 건축물대장 대조는 별도 문제입니다.
- 환금성. 농촌 지역의 토지와 단층 주택 이용 건물이 결합된 유형입니다. 거래시세가 확인되지 않아 매수 수요와 처분가격을 정량적으로 평가하기 어렵고, 용도·접근성·점유관계에 따른 환금성 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 계약 확인. 이정명의 실제 임대차계약, 보증금, 월차임, 점유 범위와 계약 당사자를 확인해야 합니다. 보증금을 모르는 상태에서는 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 대항력의 실체 확인. 2014.09.30 전입 이후의 실제 점유와 주택 인도, 임대차관계의 연속성을 확인해야 합니다. 전입일만으로 현재 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 부여 여부, 배당요구 여부 및 예상 배당액을 검토해 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 판단해야 합니다.
- 지번 대조. 벌정리 512와 건물 등기상 벌정리 514의 관계를 매각목록, 토지·건물 등기사항 및 지적도와 대조해야 합니다.
- 주택·근린상가 용도 확인. 사건상 용도와 실제 주택 이용상태가 다르므로 건축물대장, 허가용도 및 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상의 실제 위치와 경계, 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래·환금성 검증. 비교 가능한 토지·건물 거래 및 현지 수요를 확인하고, 인수액을 더한 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당채권액 확인. 사건 청구금액 225,352,223원과 가압류 청구금액 145,000,000원의 관계 및 실제 배당 대상 채권을 확인해야 합니다.
- 매각절차 확인. 기각결정정본 송달 이력의 대상과 2026.10.26 매각기일 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 부대비용 점검. 체납 관리비, 조세, 명도비용 및 건물 보수에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 위험은 남는다”
이 물건에서 숫자로 가장 먼저 보이는 것은 감정가의 약 64%라는 최저매각가입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 임차인 이정명의 보증금입니다.
말소기준권리인 김경모 가압류보다 전입일이 앞서고, 남측 방 1칸의 점유자로 조사된 임차인이 존재합니다. 그 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이므로 실질취득비용은 계산할 수 없습니다. 등기상 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전한 취득이라고 평가할 수 없는 이유입니다.
가격 판단도 마찬가지입니다. 비교 가능한 실거래시세가 확인되지 않아 최저가 70,661,000원이 실제 가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 여기에 2회 유찰, 주택 이용상태와 사건 용도의 차이, 일괄매각 지번 대조 필요성, 농촌 지역의 환금성 불확실성까지 겹칩니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 선순위 임차관계와 매각 대상이 명확해지고, 인수액을 포함한 실질취득비용을 실제 거래가치와 비교할 수 있기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 인수보증금과 실제 물건 범위의 확인입니다.
