광주지방법원 2025타경5333. 전라남도 강진군 병영면 삭양리 161-3의 연립주택 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 건물은 축사(우사)·퇴비사·창고·관리사로 이용 중이고, 토지는 1,823㎡의 목장용지로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주정엽입니다. 등기부상 2009년 농업협동조합중앙회 근저당권 72,000,000원이 있었지만 2014년에 이미 말소됐고, 이후 새로 설정된 담보권이나 압류는 확인되지 않습니다.
따라서 현재 등기상 말소기준은 2025.10.13. 접수된 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 정정식이고 청구금액은 43,157,325원입니다. 등기만 보면 비교적 단순하지만, 실제 점유·사용관계에는 주혜영과 주승현이 확인돼 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 병영면 삭양리 161-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 축사(우사)·퇴비사·창고·관리사 |
| 토지 | 1,823㎡ · 목장용지 · 답축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주정엽 |
| 감정가 / 최저가 | 133,335,100원 / 133,335,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정정식 / 43,157,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 공시지가 | 7,460원/㎡ |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 담보는 이미 정리
2009.09.22. 농업협동조합중앙회가 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했지만 2014.03.17. 그 등기는 말소됐습니다. 이후 주행용에서 주정엽으로 소유권이 이전됐고, 2025.10.13. 정정식의 신청으로 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 등기부상 별도의 근저당권이나 압류는 확인되지 않아 등기상 권리관계 자체는 단순합니다.
② 점유·사용관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 사용 부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주혜영 | 전부 | 축사용도 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주승현 | 전부 | 토지사용 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주혜영은 현황조사와 매각물건명세서에서 전부를 축사용도로 사용하는 것으로 확인되고, 주승현은 현황조사에서 전부를 토지사용하는 것으로 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금·전입신고일·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 확인 대상은 실제 2명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 133,335,100원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 이 물건에 대응하는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가를 주변 시세와 비교해 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,335,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,666,691원 |
| 1. 경매개시결정 · 정정식 | 43,157,325원 | 43,157,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,511,084원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 정정식의 청구액 43,157,325원이 전액 배당되고 소유자에게 87,511,084원이 남는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자 2명의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 이 수치를 실제 최종 인수위험과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑤ 건물 현황 — 공부와 실측의 차이
| 시설 | 공부상 면적 | 실측면적 | 현황 |
|---|---|---|---|
| 축사 | 392㎡ | 약 480㎡ | 철파이프조 스레트지붕 단층 |
| 퇴비사 | 180㎡ | 약 143㎡ | 철파이프조 스레트지붕 단층 |
| 창고 | 59.4㎡ | 82.5㎡ | 공부상 판넬지붕 · 현황 강판지붕 |
| 관리사 | 32.9㎡ | 41.1㎡ | 공부상 스레트지붕 · 현황 판넬지붕 |
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 특히 축사와 퇴비사, 창고, 관리사의 공부상 면적과 실측면적이 서로 다르고 창고·관리사는 지붕 구조도 공부와 현황이 다릅니다. 따라서 현황 경계와 실제 포함 범위를 원본 서류 및 현장과 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병영면 삭양리 백양마을 남서측 인근으로, 부근은 마을주변 축사 및 농경지 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 축사(우사)·퇴비사·창고·관리사로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 토지이용상황은 답축사, 면적은 1,823㎡이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 공장설립승인지역·가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 관리사 설비. 관리사에는 위생 및 급배수설비가 돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 주혜영·주승현의 실제 사용계약, 점유 시작 시점, 보증금, 전입 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 사람 모두 전입신고일·보증금이 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 배당표와 인수위험 구분. 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 권리까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
- 건물 실측 확인. 축사·퇴비사·창고·관리사의 공부상 면적과 실측면적 차이, 지붕 구조 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 실제 매각 대상과 경계를 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가 133,335,100원의 가격 메리트는 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유와 현황은 단순하지 않다”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정 외에 별도의 담보권이나 압류는 확인되지 않습니다. 하지만 실제 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 주혜영·주승현 2명의 전입·보증금이 미상이고, 축사·퇴비사·창고·관리사의 공부상 면적과 실측면적에도 차이가 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 안전성보다 점유관계·건물현황·가격 검증을 먼저 끝내야 하는 물건입니다.
