광주지방법원 2025타경5333. 사건 용도 표기는 ‘연립주택 + 토지’이고, 감정 이용상태상 건물은 축사(우사)·퇴비사·창고·관리사로 이용 중입니다. 토지는 1,823㎡의 목장용지로, 토지이용상황은 답축사이며 생산관리지역에 속합니다. 등기부에는 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 72,000,000원이 있었으나 2014.03.17 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 근저당이 아니라 2025.10.13 강제경매개시결정입니다.
이 구조에서는 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 점유자가 있는지가 중요합니다. 주혜영은 전부를 축사용도로, 주승현은 전부를 토지사용으로 조사됐지만 두 사람 모두 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”도, “대항력 없음”도 단정할 수 없는 상태입니다. 현재 최저가가 감정가와 동일한 신건이라는 점보다 이 점유관계의 확인이 입찰 판단에서 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 병영면 삭양리 161-3 · 백양2길 23 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 축사(우사)·퇴비사·창고·관리사 이용 |
| 토지 | 목장용지 1,823㎡ · 답축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주정엽 · 단독소유 · 2023.11.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 133,335,100원 / 133,335,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정정식 / 43,157,325원 |
| 말소기준 | 2025.10.13 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준은 경매개시결정
등기부상 가장 눈에 띄는 담보권은 2009.09.22 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 72,000,000원이지만, 이 권리는 2014.03.17 이미 말소됐습니다. 현재 등기부에 남아 경매에서 기준이 되는 권리는 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 이 권리 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 점유자가 있었다면 등기부만으로는 그 인수 여부를 해결할 수 없으므로 임차관계 확인이 필수입니다.
② 임차관계 — 실제 조사 2명, 대항력·우선변제 모두 미상
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주혜영 | 전부 · 축사용도 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주승현 | 전부 · 토지사용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 시나리오 — 시세보다 싸다는 판단은 금물
현재 회차는 감정가 133,335,100원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 1회 유찰 시 106,668,080원, 2회 유찰 시 85,334,464원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 현재 가격을 실거래 시세와 직접 비교할 근거로 판단하지 않고, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 임차인의 실제 보증금 인수 여부가 확정되기 전에는 낙찰가만으로 총 취득부담을 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 133,335,100원 | 43,157,325원 | 0원 | 87,511,084원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,668,080원 | 43,157,325원 | 0원 | 61,217,402원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,334,464원 | 43,157,325원 | 0원 | 40,241,119원 |
④ 예상배당표 (매각가 133,335,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,666,691원 |
| 1. 갑구 5번 경매개시결정 · 정정식 | 43,157,325원 | 43,157,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,511,084원 |
현재 산출상 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 87,511,084원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 조사된 두 점유자의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 현황 — 공부 면적과 실측 차이가 크다
| 건물 | 공부상 면적 | 실측면적 | 현황 차이 |
|---|---|---|---|
| 축사 | 392㎡ | 약 480㎡ | 철파이프조 스레트지붕 단층 |
| 퇴비사 | 180㎡ | 약 143㎡ | 철파이프조 스레트지붕 단층 |
| 창고 | 59.4㎡ | 82.5㎡ | 공부상 판넬지붕 · 현황 강판지붕 |
| 관리사 | 32.9㎡ | 41.1㎡ | 공부상 스레트지붕 · 현황 판넬지붕 |
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 축사·퇴비사·창고·관리사 모두 공부상 면적과 실측면적 사이에 차이가 있고, 창고와 관리사는 지붕 현황도 공부와 다릅니다. 단순 주거용 집합건물처럼 보기보다 토지와 농축산 관련 건축물의 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강진군 병영면 삭양리 ‘백양마을’ 남서측 인근으로, 주변은 마을주변 축사와 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 축사(우사)·퇴비사·창고·관리사로 이용 중이며 관리사에는 위생 및 급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 목장용지 1,823㎡, 생산관리지역, 공시지가 7,460원/㎡이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 저촉되며 생산관리지역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 공부상 면적·지붕과 실측·현황 사이에 차이가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주혜영 대항력 확인. 전입신고일·보증금·계약관계·확정일자를 확인해 2025.10.13 이전 대항요건 취득 여부를 판정해야 합니다.
- 주승현 점유원인 확인. 토지사용의 법적 원인이 임대차인지 별도 사용관계인지, 보증금이나 반환채권이 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 두 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 배당표상 인수 0원을 최종 취득비용으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 제시외 건물·일괄매각 확인. 축사·퇴비사·창고·관리사의 포함 범위와 현황, 공부 대비 면적 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 생산관리지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 저촉이 현재 이용 및 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가 133,335,100원이 낮거나 높다고 단정하지 말고, 권리위험과 물건 특성을 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 등기부보다 ‘점유관계 확인’이 먼저다
이 사건은 과거 근저당이 이미 말소돼 등기부만 보면 단순합니다. 그러나 말소기준이 2025.10.13 강제경매개시결정인 만큼, 그보다 앞선 대항요건을 갖춘 점유자가 있다면 이야기가 달라집니다. 실제 조사된 주혜영·주승현 2명은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 현재 단계에서 매수인 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
또한 축사 392㎡가 실측 약 480㎡, 창고 59.4㎡가 82.5㎡로 확인되는 등 건물 현황과 공부 사이의 차이도 큽니다. 신건 최저가 133,335,100원만 보고 접근하기보다는, 임차관계의 선후순위와 보증금, 실제 건축물 범위, 토지이용규제를 먼저 확정하는 사건입니다. 결론은 등기권리는 단순하지만 점유권리는 미완결 — 권리확인 전 입찰은 보수적으로 접근할 물건입니다.
