광주지방법원 2025타경52479. 여수시 소호동 여수금호어울림오션테라스 104동 108호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)이며 현재는 공실입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2023.06.22 소유권보존 신탁이 등기되어 있습니다. 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2023-102호의 목적·수익자·관리·처분 조항까지 살펴볼 필요가 있다는 신탁주의사항도 표시돼 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.23 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.02.20 금호건설 주식회사의 가압류가 등기됐고, 제공된 권리판정상 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신탁 자체는 별도 확인 표시가 남아 있으므로 신탁원부 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층108호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 현 공실 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 270,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전승현 / 439,204,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 관리비 | 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수는 없지만 신탁원부 확인
임차인 없음. 감정평가상 현재 공실이고, 별도 임차인 신고 내역도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2025.12.23 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언됐으며, 이후 2026.02.20 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 64.3%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
단지명은 여수금호어울림오션테라스, 총 162세대, 사용승인 시점은 2023.06.01입니다. 제공된 실거래는 모두 4건이고 전체 평균은 579,310,000원입니다. 다만 현재 물건의 비교 대상 면적은 55.9195㎡로 잡혀 있는 반면, 실거래 면적은 84.98㎡와 101.02㎡여서 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 579,310,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.10의 420,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균도 420,000,000원입니다. 현재 최저가 270,200,000원은 이 값의 64.3%입니다. 그러나 이 거래는 면적이 일치하지 않으므로 동일 조건 시세로 직접 치환하기 어렵습니다.
가격 흐름도 함께 봐야 합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -33.6%입니다. 전체 평균 579,310,000원은 과거 631,120,000원·635,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단 근거로 그대로 쓰기보다, 최신 420,000,000원과 최근 하락 추세를 우선하는 편이 데이터 구조에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 전승현 | 439,204,419원 | 265,617,200원 |
| 3. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,200,000원 가정 시 집행비용 4,582,800원을 제외한 265,617,200원이 신청채권자에게 배당되고, 금호건설 주식회사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 15,852,909,078원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 270,200,000원 | 265,617,200원 | 15,852,909,078원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 189,140,000원 | 185,692,040원 | 15,932,834,238원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,397,999원 | 129,744,427원 | 15,988,781,851원 |
세 시나리오 모두 신청채권자의 청구액 439,204,419원을 전액 충족하지 못하며, 소유자 잔여액도 0원입니다. 반면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있어, 이 사건의 유찰 효과는 인수액 변화보다 매수가격 자체의 하락에 집중됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 소호동 소재 더오션호텔 남서측 인근이며, 근린생활시설·리조트·나지 등이 소재하는 개발 중인 지대입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차로, 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층이며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·스프링쿨러·E/V 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 공동주택 부지로 이용 중이며, 계획관리지역·보전관리지역·대로3류·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 320,900원/㎡이며 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 거래자료. 단지 실거래는 4건, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 경매 낙찰 이력은 확인된 값이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-102호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한을 반드시 대조하세요.
- 면적 맞춤 시세 재확인. 제공 실거래 4건은 현재 비교 대상 면적과 일치하지 않습니다. 420,000,000원을 해당 호수의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -33.6%이므로 과거 전체 평균보다 최신 거래와 현재 매물 수준을 우선 확인하세요.
- 층·현황 대조. 공부상 층 표시와 남동측 전면 기준 실제 보이는 층이 다르다는 비고를 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원이 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이지만 매각기일까지 점유 상태가 변동됐는지 현장을 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만 비교 기준부터 확인”
현재 회차 최저가는 감정가 386,000,000원의 70%인 270,200,000원입니다. 임차인은 없고 배당표상 인수액도 0원이라 대항력 임차인 보증금이 매수가격을 다시 끌어올리는 구조는 아닙니다. 최신 실거래 420,000,000원과 단순 비교하면 64.3%지만, 해당 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 최근 시장 추세도 -33.6%입니다.
따라서 이 사건은 권리상 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 가격 측면에서는 “실거래보다 35.7% 싸다”는 식으로 단순 판단하기 어렵습니다. 신탁원부 제2023-102호, 실제 면적에 맞는 비교거래, 층 표시, 체납관리비 530,000원을 모두 확인한 뒤 현재 270,200,000원이 개별 물건 가치에 충분히 낮은지 판단하는 것이 핵심입니다.
