광주지방법원 2025타경52479. 여수 소호동의 여수금호어울림오션테라스 104동 108호입니다. 물건 용도는 다세대로 분류돼 있으며, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 평가상 전용면적은 55.9195㎡이고 현재 공실로 조사됐습니다.
감정가 386,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 216,160,000원으로 낮아졌습니다. 할인폭만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 하지만 등기부에는 일반적인 은행 근저당이 아니라 부동산신탁회사 명의 소유권보존과 신탁원부가 등장합니다. 강제경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있고 후순위 가압류도 매각으로 소멸할 예정이지만, 신탁관계 자체를 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다.
여기에 단지 거래정보에는 서로 다른 전용면적의 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래 420,000,000원의 전용면적은 101.02㎡로, 본건의 55.9195㎡와 차이가 큽니다. 따라서 최저가가 해당 거래의 51.5%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층 108호 |
| 도로명주소 | 여수시 소호로 267 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 대상 면적 | 55.9195㎡ |
| 단지 규모 | 162세대 · 사용승인 관련 준공일 2023.06.01 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 |
| 층수 특이사항 | 공부상 지하 1층·지상 1층 / 남동측 전면 기준 지상 1층·지상 2층 |
| 이용 및 점유 | 공동주택(연립주택) · 현 공실 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 신탁원부 | 제2023-102호 |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 전승현 |
| 청구금액 | 439,204,419원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 체납관리비 | 530,000원 (2026년 1월 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 강제경매가 말소기준, 신탁은 별도 검토
등기부상 말소기준은 2025.12.23 강제경매개시결정입니다. 그 이후 2026.02.20 등기된 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 별도의 근저당권은 확인되지 않습니다.
그러나 그보다 앞서 2023.06.22 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄져 있습니다. 신탁원부 제2023-102호에는 신탁 목적, 수익자, 재산 관리 및 처분에 관한 법률관계가 포함될 수 있으므로 신탁원부를 열람하지 않고 신탁과 관련된 모든 위험이 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
② 점유 및 임차인 — 현재 공실, 보증금 인수 없음
감정평가상 본건은 현재 공실이고, 확인된 임차인은 0명입니다. 배당 시뮬레이션상 임차인 관련 보증금 인수도 발생하지 않아 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
예상 취득금액을 단순화하면 낙찰대금 + 확인된 임차보증금 인수액 0원입니다. 다만 취득세·등기비용·관리비 정산·점유 인도 비용 등은 별도이고, 신탁관계에 관한 검토도 완료돼야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 대상이 다르다
여수금호어울림오션테라스의 실거래 기록은 총 4건이며, 전체 거래 평균은 579,310,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 420,000,000원으로 집계됩니다. 최근 거래지표는 이전 거래 평균 대비 -33.6% 하락한 것으로 나타납니다.
여기서 중요한 문제가 있습니다. 본건의 비교 대상 면적은 55.9195㎡인데, 확보된 실거래는 84.98㎡ 또는 101.02㎡입니다. 따라서 이 거래가격은 단지 가격 수준과 방향을 살피는 참고자료이지, 본건의 직접적인 동일 면적 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 579,310,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,826,240원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 전승현 | 439,204,419원 | 212,333,760원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 16,118,526,278원 | 216,160,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 3,826,240원을 제외한 212,333,760원이 신청채권자 전승현에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 금호건설 주식회사의 가압류 채권과 소유자에 대한 잔여 배당은 모두 0원입니다.
전체 채권 신고·청구액은 16,118,526,278원, 예상 미배당 합계는 15,906,192,518원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
예상배당은 제공된 채권액과 집행비용 추정에 따른 계산이며, 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 특히 신탁관계에 따른 법률문제는 배당액만으로 판정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미배당은 남는다
현재는 두 번 유찰된 상태입니다. 다음 유찰 시나리오를 보면 최저매각가가 낮아지면서 채권자 배당액도 함께 감소합니다. 확인된 임차보증금 인수가 없다는 전제에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 56%) | 216,160,000원 | 212,333,760원 | 15,906,192,518원 | 0원 |
| 3회 유찰 (39.2%) | 151,312,000원 | 148,393,632원 | 15,970,132,646원 | 0원 |
| 4회 유찰 (27.44%) | 105,918,400원 | 103,635,542원 | 16,014,890,736원 | 0원 |
신청채권자 전승현의 청구액은 439,204,419원입니다. 현재 회차에서도 예상배당 212,333,760원으로 청구액 전부가 충족되지 않으며, 추가 유찰 시에도 마찬가지입니다. 금호건설 주식회사의 가압류 청구금액도 15,679,321,859원으로 커 예상배당액이 부족한 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소호동의 더오션호텔 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 리조트, 나지 등이 혼재하는 개발 중인 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 접도. 남동측으로 왕복 4차로 도로, 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 경사지 단지의 건축물 배치와 실제 진입동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 외벽은 치장벽돌쌓기 및 스타코마감 등, 내벽은 벽지·타일마감 등으로 구성됩니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·스프링클러·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역·보전관리지역 관련 사항, 가축사육제한구역, 대로3류 저촉, 중점경관관리구역 포함 사항이 확인됩니다. 토지 관련 공시지가는 320,900원/㎡입니다.
- 환금성. 162세대 규모의 단지이지만 실거래 표본이 적고 본건과 일치하는 면적의 실거래가 확인되지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.1회, 매각률 지표 0.0%도 보수적으로 살펴야 합니다.
- 시장 흐름. 최근 거래지표가 이전 거래 대비 -33.6%로 하락했습니다. 다만 거래 면적이 달라 하락률을 그대로 본건에 적용할 수는 없으며, 과거 거래 평균보다 최근 거래와 실제 경쟁 물건의 가격을 우선 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 열람. 제2023-102호 원부의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분권한, 임대차 관련 조항과 강제경매 진행에 따른 법률관계를 우선 확인하세요.
- 최종 매각조건 확인. 등기상 말소기준인 강제경매개시결정과 금호건설 가압류의 소멸 여부, 수탁자 명의 소유권 이전에 관한 사항을 매각물건명세서 및 등기원본과 대조하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 본건 55.9195㎡와 직접 비교할 수 있는 매매사례를 확보하세요. 84.98㎡·101.02㎡ 거래와 단순 금액 비교한 비율은 응찰가격 결정의 근거로 부족합니다.
- 하락 지표 검증. -33.6% 하락 추세가 면적 차이에서 기인한 것인지, 실제 단지 내 동일 상품의 가격 하락을 반영한 것인지 구분해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 2026년 1월 현황조사상 체납관리비가 530,000원입니다. 관리주체를 통해 최신 체납총액, 공용부분 해당액 및 승계 가능 범위를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 점유 여부를 다시 확인하고, 무단점유 또는 새 임대차 발생 여부를 점검하세요.
- 층수 및 구조 확인. 공부상 지하 1층·지상 1층과 남동측 전면 기준 지상 1층·지상 2층의 차이를 실제 호실 배치와 대조하세요.
- 유찰 여부와 매각가능성 검토. 평균 유찰 2.1회와 매각률 0.0% 지표의 집계 범위를 확인하고, 최저가가 더 낮아지는 경우에도 환금성에 대한 보수적인 가정을 유지하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 56%가 시세의 56%는 아니다”
여수금호어울림오션테라스 104동 108호는 감정가 386,000,000원에서 최저가 216,160,000원으로 내려왔습니다. 두 번 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없는 물건입니다.
권리관계에서는 확인된 임차인 0명, 예상 매수인 인수액 0원, 후순위 가압류 소멸 예정이라는 긍정적인 요소가 있습니다. 반면 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기와 신탁원부 제2023-102호의 법률관계는 입찰 전에 검토해야 할 핵심 변수입니다.
가격 역시 쉽게 결론 내리기 어렵습니다. 최근 거래 420,000,000원과 전체 평균 579,310,000원은 본건보다 큰 면적의 거래를 반영합니다. 최근 거래지표는 -33.6% 하락했으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.1회로 나타납니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 검토, 현재는 보수적 접근입니다. 예상 인수금이 없다는 점만으로 안전한 낙찰이라고 판단하지 말고, 신탁원부와 실제 매각조건을 검증한 뒤 동일 면적의 시장가격을 별도로 산정해야 합니다. 그 과정에서 최저가 216,160,000원이 충분히 낮은 수준인지 확인되지 않는다면 감정가 대비 할인폭이 크더라도 응찰을 서두를 이유는 없습니다.
