광주지방법원 2025타경52479. 여수시 소호동의 여수금호어울림오션테라스 104동 107호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가 386,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 216,160,000원입니다. 감정가 기준으로 보면 상당히 내려온 가격이지만, 이 물건의 권리구조에는 반드시 먼저 확인해야 할 신탁등기가 있습니다.
등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2023년 소유권보존과 함께 신탁원부가 기재됐으며, 2025년 강제경매개시결정을 기준으로 이후 금호건설 주식회사의 가압류가 설정됐습니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 선행 신탁의 내용까지 소멸한다고 해석해서는 안 됩니다. 신탁원부와 매각물건명세서를 대조해야 권리 위험을 정확히 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층 107호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대·연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 |
| 층수 특이사항 | 공부상 지하 1층·지상 1층이나 남동측 전면 기준 지상 1층·지상 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(연립주택) · 감정평가상 현 공실 |
| 시세 검색 기준 면적 | 55.9195㎡ · 거래면적 일치 확인 필요 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 전승현 |
| 신청채권액 | 439,204,419원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 체납관리비 | 2026년 1월 현황조사 기준 530,000원 |
① 권리 흐름 — 신탁등기가 먼저다
등기상 먼저 확인되는 권리는 2023.06.22 소유권보존 신탁입니다. 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며 신탁원부 제2023-101호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.12.23 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되고, 2026.02.20 금호건설 주식회사의 가압류가 뒤따릅니다.
| 권리 | 권리자 | 청구금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 갑구 1번 · 소유권보존 신탁 | 케이비부동산신탁주식회사 | — | 신탁원부 확인 |
| 갑구 2번 · 강제경매개시결정 | 전승현 | 439,204,419원 | 말소기준 |
| 갑구 3번 · 가압류 | 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 매각으로 소멸 |
임차인 신고는 없으며, 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 따라서 별도의 임차보증금 인수는 확인되지 않습니다. 다만 신탁 부동산이라는 특성상 신탁원부의 임대차 권한, 점유관계 및 실제 공실 여부는 별도로 검증해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 비교 대상이 중요하다
여수금호어울림오션테라스는 2023.06.01 준공된 162세대 단지입니다. 확인되는 실거래 기록은 4건이며 전체 거래 평균은 579,310,000원입니다. 최근 12개월 집계 평균은 420,000,000원이고 표본은 1건입니다.
여기서 중요한 문제가 있습니다. 대상 물건의 시세 검색 기준 면적은 55.9195㎡인데, 최근 거래는 101.02㎡입니다. 과거 거래 역시 84.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순한 금액 비교만으로 대상 호수의 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | 지하 1층 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3층 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1층 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1층 | 631,120,000원 |
| 전체 평균 | 혼재 | 4건 | 579,310,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.02㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
수치상 최저매각가 216,160,000원은 최근 12개월 거래 평균 420,000,000원의 51.5%에 해당합니다. 그러나 이는 서로 다른 면적을 비교한 비율입니다. 대상 물건이 최근 시세의 절반 수준으로 저렴하다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
거래 집계상 최근 대비 과거 가격 추세는 -33.6%로 하락 방향입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 면적이 다르므로, 이 수치를 동일 평형의 순수한 가격 하락률로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선 살펴야 하며, 하락 추세와 비교 표본 부족을 모두 보수적으로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,160,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 제외한 배당 가능액은 212,333,760원입니다. 신청채권자 전승현의 청구금액에도 미치지 못하며, 후순위 금호건설 주식회사 가압류에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,826,240원 |
| 1. 강제경매 · 전승현 | 439,204,419원 | 212,333,760원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정된 채권과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
전체 채권 청구액은 16,118,526,278원이고, 현재 회차의 예상 채권자 배당총액은 212,333,760원입니다. 예상 미배당액은 15,906,192,518원입니다. 이처럼 미배당이 크게 발생해도 매각으로 소멸하는 채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증은 필요하다
추가 유찰에 따른 최저가와 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 신청채권자 청구액이 전액 변제되지는 않으며, 예상 소유자 잔여금은 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 216,160,000원 | 212,333,760원 | 15,906,192,518원 |
| 3회 유찰 (39%) | 151,312,000원 | 148,393,632원 | 15,970,132,646원 |
| 4회 유찰 (27%) | 105,918,400원 | 103,635,542원 | 16,014,890,736원 |
3회 유찰 시 최저가는 151,312,000원, 4회 유찰 시 105,918,400원으로 가정됩니다. 다만 이 수치는 해당 회차까지 유찰됐을 때의 가격 시나리오일 뿐, 실제로 추가 유찰이 발생한다는 예측은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소호동 소재 더오션호텔 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 리조트 및 나지 등이 혼재하며 개발 중인 지역으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차로, 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 치장벽돌·스타코 외벽 등이 적용됐으며 위생·급배수, 난방, 옥내소화전, 스프링클러 및 승강기 설비가 있습니다.
- 층수. 공부상 지하 1층과 지상 1층으로 등재된 부분이 남동측 전면에서는 지상 1층과 지상 2층으로 보입니다. 지형에 따른 층 표시 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역 및 보전관리지역 관련 사항, 대로3류 저촉, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 320,900원/㎡입니다.
- 환금성. 162세대 단지로 확인되나 실거래 표본이 4건으로 적고 면적도 혼재합니다. 실제 대상 면적의 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 제2023-101호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 처분권한, 임대차 권한 및 매각 관련 조건을 확인합니다.
- 신탁 부동산의 매각 효과. 소유권보존 신탁과 강제경매개시결정의 선후관계를 확인하고, 매각으로 취득하는 권리범위를 매각물건명세서 및 관련 원본 서류로 검증합니다.
- 실제 점유. 감정평가상 공실이며 신고된 임차인은 없지만 입찰 전 현장 점유를 다시 확인합니다.
- 면적 일치 실거래. 101.02㎡ 및 84.98㎡ 거래가격을 55.9195㎡ 검색 기준의 물건에 그대로 대입하지 않습니다. 대상 호수의 실제 등기면적도 함께 대조합니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세 -33.6%를 참고하되, 면적 구성이 다른 표본이라는 한계를 반영해 적정가를 보수적으로 판단합니다.
- 체납관리비. 2026년 1월 기준 530,000원 체납 사실이 확인됩니다. 현재 잔액과 공용·전용 부분의 구분 및 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리주체에 확인합니다.
- 층수·현황 일치. 남동측 전면 기준 실제 층과 공부상 층 표시가 다르므로 현장 출입구, 구조 및 호수 위치를 확인합니다.
- 입찰 공고. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 확인합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 교차 확인합니다.
맺으며 — “56% 낙찰가”보다 중요한 것은 신탁과 진짜 시세
이 물건은 감정가 386,000,000원에서 최저가 216,160,000원으로 내려와 수치상 할인 폭이 커 보입니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점도 긍정적입니다.
하지만 소유권보존 신탁이 경매개시보다 앞선다는 점은 반드시 검증해야 할 요소입니다. 또한 최근 420,000,000원 거래는 다른 면적의 물건으로, 이를 근거로 현재 최저가에 충분한 시세 차익이 있다고 판단할 수 없습니다. 최근 거래 추세 역시 -33.6%로 나타나지만 면적 혼재에 따른 해석상의 한계가 있습니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 검토입니다. 후순위 가압류의 소멸과 배당표상 인수 0원은 긍정적이지만, 신탁원부 검증과 동일 면적의 실제 시세 확인 전에는 안전한 저가매수 물건으로 평가하기 어렵습니다. 2회 유찰이라는 할인율보다 실제 취득할 권리와 해당 호수의 적정 시세를 확인하는 것이 먼저입니다.
