270,200,000원
광주지방법원 2025타경52479. 여수시 소호동 여수금호어울림오션테라스 104동 107호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)·현 공실입니다. 감정가 386,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 270,200,000원입니다. 신청채권자는 전승현, 청구금액은 439,204,419원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 신탁등기입니다. 케이비부동산신탁주식회사가 2023.06.22 소유권보존 신탁을 등기했고, 등기기록에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.12.23입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 현 공실 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 270,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전승현 / 439,204,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 · 광주지방법원 순천지원 여수등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 ‘신탁’
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 현 공실로 확인되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2025.12.23 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 2026.02.20 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
여수금호어울림오션테라스는 162세대, 2023.06.01 준공 단지입니다. 시세 비교 대상면적은 55.9195㎡인데, 제공된 최근 거래는 101.02㎡와 84.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 270,200,000원이 단지 최근 12개월 거래 420,000,000원의 64.3%라는 사실은 참고할 수 있지만, 곧바로 동일 면적 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 | 101.02㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
전체 4건 평균은 579,310,000원이지만 과거 631,120,000원·635,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 420,000,000원이며, 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -33.6%입니다. 즉 단지 거래가격은 제공된 비교치상 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 전승현 | 439,204,419원 | 265,617,200원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 16,118,526,278원 중 265,617,200원이 배당되고 미배당은 15,852,909,078원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 270,200,000원 | 265,617,200원 | 15,852,909,078원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 189,140,000원 | 185,692,040원 | 15,932,834,238원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,397,999원 | 129,744,427원 | 15,988,781,851원 | 0원 |
매각가가 낮아지면 신청채권자 배당과 전체 배당액이 함께 줄어들지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 숫자는 신탁원부의 구체적인 관리·처분 조항을 대체하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 더오션호텔 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설·리조트·나지 등이 소재하는 개발중인 지대입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차로, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층이며 위생·급배수·난방·옥내소화전·스프링쿨러·E/V 설비가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 중점경관관리구역 포함입니다.
- 토지. 토지면적 19,117.0㎡, 공시지가 320,900원/㎡이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2023-101호 확인. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리 및 처분 조항을 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 지하 1층·지상 1층으로 등재되어 있으나 전면인 남동측 기준으로 보면 지상 1층·지상 2층이라는 비고가 있습니다. 현장 위치와 출입 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비. 현황조사서상 2026년 1월 기준 체납관리비 530,000원이 있습니다.
- 시세 면적 대조. 현재 시세 자료의 대상면적 55.9195㎡와 거래 사례 101.02㎡·84.98㎡가 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -33.6%입니다. 전체 평균 579,310,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 현 공실이지만 입찰 직전 실제 점유상태는 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 신탁과 비교 시세가 먼저다
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 386,000,000원에서 최저가 270,200,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인도 없고 감정평가상 현 공실이라는 점은 단순합니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗·시세보다 싸다’로 끝내기에는 두 가지 확인사항이 큽니다. 첫째, 2023.06.22 선순위 신탁등기와 신탁원부 제2023-101호입니다. 둘째, 시세입니다. 최저가가 최근 12개월 거래 420,000,000원의 64.3%라는 숫자는 눈에 띄지만 거래면적 101.02㎡와 시세 대상면적 55.9195㎡가 다릅니다. 게다가 최근 가격 추세는 -33.6%입니다. 따라서 이 사건은 인수액보다 신탁원부와 동일 면적 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
