전주지방법원 2025타경886. 김제시 신풍동 167-24 일대의 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 조장권이고, 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 164,533,900원인 신건입니다. 등기상 핵심은 2020.03.12. 설정된 김제와이엠씨에이새마을금고의 채권최고액 132,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 안영춘 근저당과 최인경·서민금융진흥원 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 목록1~4 토지를 고물상으로 사용하는 최강석의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 조금례와 안귀녀는 주택 일부를 점유하지만 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경886 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-24 · 전북특별자치도 김제시 중앙9길 24 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조장권 |
| 감정가 / 최저가 | 164,533,900원 / 164,533,900원 (신건) |
| 청구금액 | 276,014,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.12. 을구 1번 근저당입니다. 2020.09.02. 안영춘의 근저당권 120,000,000원, 2024.09.10. 최인경 가압류 20,000,000원, 2025.03.14. 서민금융진흥원 가압류 12,746,047원은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.10.23. 안영춘이 신청한 임의경매는 2024.11.15. 취하되어 등기상 이미 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.08.13. 등기됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최강석 | 목록1. ~4. 토지 · 고물상 | 5,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조금례 | 목록4. 주택 일부 | 2,000원 | 2020.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안귀녀 | 목록4. 주택 일부 | 미상 | 2024.05.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조금례의 전입일은 말소기준인 2020.03.12.보다 뒤인 2020.03.18.이고, 안귀녀 역시 2024.05.30. 전입해 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 특히 조금례는 등기부상 종전 소유권자와 동일한 이름으로 확인되므로 점유 원인과 관계인 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,533,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,475원 |
| 1. 근저당 · 김제와이엠씨에이새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안영춘 | 120,000,000원 | 29,430,425원 |
| 3. 가압류 · 최인경 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,746,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액 284,746,047원 가운데 161,430,425원이 배당되고, 123,315,622원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 부동산 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주택. 신풍동 소재 건물은 세멘 벽돌조 세멘기와 위 강판기와지붕 단층 건물이며, 주택으로 이용중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 주변환경. 신풍동 물건은 금성중학교 남측 인근에 위치하고, 단독주택과 소규모 점포가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 신풍동 토지는 제2종일반주거지역이며 면적은 380.0㎡, 지목은 대, 평지·정방형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 130,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·침수위험지구에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 별도 토지 현황. 목록1~3 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지 상태입니다. 목록1~4는 자연녹지지역·성장관리계획구역이고 고물상 점유가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최강석 점유 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유 시작일, 임대차계약서, 실제 보증금과 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 안귀녀 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금 금액은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 대조하세요.
- 조금례 관계 확인. 등기부상 종전 소유권자와 동일한 이름이므로 실제 임대차인지, 가족·관계인 점유인지 점유 원인을 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 목록별 현황과 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 목록1~3은 공부상 답이나 현황 잡종지입니다. 이용상태와 향후 활용 가능성을 토지이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 침수위험지구. 신풍동 토지가 침수위험지구에 포함되므로 현장 배수상태와 이용 제약을 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 메리트는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 감정가가 곧 적정 매수가라는 전제를 두지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”보다 점유 확인이 먼저
이 사건은 말소기준권리 이후 등기들이 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어, 표면적인 등기 구조는 비교적 정리되어 있습니다. 그러나 연립/다세대와 토지가 묶인 일괄매각이고, 고물상으로 사용하는 토지 점유자 최강석의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남습니다. 조금례·안귀녀는 전입일상 대항력이 없지만 실제 점유관계와 임대차 조건은 따로 확인해야 합니다.
또한 현재 최저매각가 164,533,900원에서 채권 미배당은 123,315,622원이고, 유찰될수록 미배당액은 더 커지지만 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 현장 점유 확인 전까지 완전한 안전형으로 단정하기 어렵다”입니다. 비교 시세 자료도 확인되지 않으므로 가격보다 먼저 점유·경계·이용상태를 검증하는 것이 순서입니다.
