수원지방법원 2023타경61673. 광명시 광명동 오리로984번길 59, 주건축물제1동 4층 402호에 대한 강제경매입니다. 감정가 2억 7,200만원이었던 물건이 12회 유찰되면서 최저매각가가 376만 5,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 엄청난 저가 매수 기회처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 확인하면 전혀 다른 이야기가 나옵니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 2억 6,000만원이 살아 있기 때문입니다.
이 물건에서 매수인이 주목해야 할 숫자는 최저매각가가 아니라 보증금 인수액을 더한 실질취득 부담입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 매수인이 떠안는 보증금은 증가합니다. 따라서 추가 유찰이 발생하더라도 전체 취득 부담은 약 2억 6,000만원 수준에 머물게 됩니다. 여기에 공부상 용도와 실제 이용상태의 불일치, 위반건축물 등재, 재매각 조건이라는 위험이 겹쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경61673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 오리로984번길 59, 4층 402호 (광명동, 주건축물제1동) |
| 등기상 부동산 | 경기도 광명시 광명동 52-5, 52-15 · 주건축물제1동 · 집합건물 |
| 용도 | 사건 분류상 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 7층 중 4층 402호 |
| 위반건축물 | 등재됨 · 주거용 사용 및 내부구조도 불일치 |
| 소유자 | 장영주 · 2021.08.11 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 | 272,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,765,000원 (12회 유찰 · 감정가의 약 1.38%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이정안 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20% |
| 입찰보증금 | 753,000원 (최저매각가의 20% 계산) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다
등기부상 현재 말소기준권리는 2023.02.02 광명시 압류(갑구 4번)입니다. 그런데 임차인 이정안은 그보다 앞선 2020.04.24에 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.03.24입니다. 이후 2022.08.16 주택임차권등기가 완료되었습니다.
이 임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 압류나 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 미배당 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이정안 | 전유부분 전부 | 260,000,000원 |
전입 2020.04.24 확정 2020.03.24 |
대항력 있음
우선변제 있음
미배당 인수
승계 아님
|
| 실제 임차인 | 1명 · 이정안 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.03.19 |
| 확정일자 | 2020.03.24 |
| 전입 / 점유개시 | 2020.04.24 |
| 보증금 | 260,000,000원 |
| 임차권등기 | 2022.08.16 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 말소기준보다 선순위 | 예 |
| 예상 우선배당 | 3,297,230원 |
| 매수인 예상 인수 | 256,702,770원 |
③ 실질취득 부담 — 낙찰가가 내려가도 2.6억 수준
이 사건을 이해하는 가장 중요한 계산은 다음과 같습니다. 최저매각가가 임차보증금보다 훨씬 낮고, 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 낙찰가 하락분은 대체로 인수액 증가분으로 상쇄됩니다.
현재 추정 배당에서는 매각대금 중 467,770원이 집행비용으로 차감되고, 나머지 3,297,230원만 임차인에게 배당됩니다. 그 결과 실질취득 부담은 보증금 260,000,000원에 해당 집행비용 추정분을 더한 260,467,770원이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 (12회 유찰) | 3,765,000원 | 256,702,770원 | 260,467,770원 |
| 13회 유찰 시 | 2,635,500원 | 257,811,939원 | 260,447,439원 |
| 14회 유찰 시 | 1,844,849원 | 258,588,358원 | 260,433,207원 |
회차별 매각가와 인수액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 실질취득 부담은 각 회차 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액이며, 취득세·등기비용·체납 관리비·위반건축물 관련 비용 등은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 467,770원 |
| 1. 임차인 이정안 · 우선변제 | 260,000,000원 | 3,297,230원 |
| 2. 경매 신청채권 · 이정안 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자와 임차인이 동일한 이정안으로 기재되어 있으므로 두 채권액을 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 건축물 위험 — 사무소를 주거용으로 사용
감정평가 내용에서 확인되는 또 하나의 핵심 위험은 위반건축물입니다. 해당 건물은 공부상 제2종근린생활시설인 사무소로 기재되어 있지만, 실제로는 주거용으로 이용되고 있으며 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 내부구조도 건축물대장의 도면과 일치하지 않는 것으로 조사되었습니다.
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(사무소) |
|---|---|
| 실제 이용 | 주거용 |
| 위반건축물 여부 | 위반건축물로 등재 |
| 내부구조 | 건축물대장 도면과 불일치 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 4층 |
| 주요 설비 | 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명시 광명동 소재 광명초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 신축 중인 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 1층 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통 정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물은 동측의 포장된 세로와 접하고 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역 관련 사항도 기재되어 있습니다. 실제 입찰 시 적용되는 규제는 최신 공부로 재확인해야 합니다.
- 환금성. 공부상 사무소와 현황 주거용 이용의 불일치, 위반건축물 등재, 선순위 임차보증금 인수 가능성이 겹쳐 있어 일반적인 적법 주거용 건물보다 매수자 확보와 담보금융 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.
이 사건의 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 272,000,000원이나 소유자의 과거 취득가액 260,000,000원만으로 현재 가치가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 반드시 실질취득 부담 약 260,000,000원을 기준으로 별도 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 이정안의 보증금 260,000,000원, 전입 2020.04.24, 확정일자 2020.03.24, 임차권등기 2022.08.16을 등기부·주민등록 관련 서류·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 인수. 현재 예상 인수액은 256,702,770원입니다. 실제 배당액이 줄어들면 매수인이 부담할 금액이 증가할 수 있습니다.
- 신청채권과 보증금 중복 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 채권의 법적 성격과 보증금 반환채권의 실체를 확인하고 동일 금액을 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 재매각 특별조건. 매수보증금은 최저매각가의 20% 조건입니다. 현재 최저가 기준 계산액은 753,000원이므로 입찰공고의 실제 조건을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 사무소의 주거용 사용, 내부구조 불일치, 위반건축물 등재의 구체적인 위반 내용과 시정 가능성을 조사해야 합니다.
- 대출 가능 여부. 공부상 제2종근린생활시설이고 위반건축물로 등재된 점을 금융기관에 정확히 알린 뒤 담보대출 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 광명시·구로구 압류와 당해세 여부, 배당 순위를 확인해야 합니다. 세금 관련 배당 변동은 임차보증금 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상황이 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문을 통해 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래가 재검증. 최저가가 아닌 약 2.6억원의 실질취득 부담을 기준으로 주변의 동일 용도·유사 상태 거래 및 환금성을 비교해야 합니다.
- 매각 대상 확인. 대지 분류와 집합건물 표시 사이의 차이를 확인하고, 토지 및 건물의 실제 매각 범위와 대지권 사항을 원본으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “376만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 272,000,000원에서 최저매각가 3,765,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원이 존재하고, 현재 예상 배당만으로는 대부분의 보증금이 변제되지 않습니다. 따라서 매수인은 256,702,770원을 추가로 인수하게 되는 구조입니다.
결과적으로 현재 회차의 실질취득 부담은 260,467,770원이고, 13회·14회 유찰 시에도 약 2억 6,000만원 수준이 유지됩니다. 유찰을 기다려도 실질취득가격이 의미 있게 떨어지지 않는다는 점이 일반 경매물건과 가장 큰 차이입니다.
여기에 공부상 사무소의 주거용 사용, 위반건축물 등재, 내부구조 불일치, 12회 유찰, 재매각과 특별매각조건까지 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 시세도 검증되지 않아 실질취득 부담이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
종합 결론은 고위험·입찰 신중형입니다. 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 보증금 인수 문제와 건축물 위반사항을 먼저 확인하고, 그다음 실질취득 부담 약 2.6억원이 현재 시장가치와 비교해 합리적인지 검증해야 합니다. 이 사건의 진짜 가격은 376만원이 아니라, 인수보증금을 포함한 약 2억 6,000만원입니다.
