* 5,000,000원은 806호 김종진·김제만의 보증금 합계입니다. 1106호의 매수인 인수액이 5,000,000원으로 확정되었다는 의미가 아닙니다. 실제 취득비용은 매각 범위와 점유·임대차관계 확인에 따라 달라집니다.

서울동부지방법원 2025타경51907. 광진구 광장동 학산코스모스텔 11층 1106호의 경매입니다. 경매 용도 표기는 '대지'이지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 아파트로 해석해서는 안 되며, 대지 표기와 구분건물 매각목록의 일치 여부부터 확인해야 합니다.

등기상 기준권리는 2025.02.28 설정된 주식회사액트캐쉬대부의 채권최고액 465,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞서 전입한 점유자들이 존재하므로, 등기상 담보권이 정리된다는 사실만으로 매수인 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 담보권은 소멸

등기상 과거 설정되었던 신한은행 근저당권, 안수경·안수훈 근저당권, 장희원의 전세권 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2024년 및 2025년 초의 선행 경매개시결정도 말소되어 있으며, 이번 분석 대상은 2025.08.11 개시된 2025타경51907입니다.

현재 말소기준인 을구 13번 근저당권은 설정 당시 주식회사액트캐쉬대부 명의였으나 2025.09.12 주식회사세명대부로 이전되었고, 엠지캐피탈주식회사 관련 근저당권부채권 질권도 설정되어 있습니다. 이는 동일 근저당권에 부수된 권리관계로, 근저당권 이전과 질권설정 금액을 독립된 새 담보채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 핵심은 1106호 노현상

점유 관계인은 1106호 관련 1명, 806호 관련 5명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 두 호수는 구분하여 검토해야 합니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 중심으로 한 잠정 판단입니다. 실제 대항력은 점유·인도·사업자등록 등 해당 임대차에 필요한 요건과 그 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 확정일자가 없거나 미상인 경우 우선변제권도 단정할 수 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로 판단할 수 없다

이 사건의 실질취득비용은 단순히 낙찰가 535,000,000원으로 끝나지 않을 수 있습니다. 대상이 되는 호수의 매각 범위와 선순위 임차인의 실제 보증금, 배당 여부를 먼저 확정해야 합니다.

만약 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많고 매각대금에서 해당 보증금을 배당받지 못한다면, 낙찰가를 낮추더라도 인수 보증금이 늘어나 실질취득비용이 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 반드시 저렴해지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 535,000,000원 가정)

집행비용 및 채권액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 근저당권부채권의 이전·질권관계는 실제 배당수령권자 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 당해세, 임차인 우선·최우선변제 및 실제 채권원리금에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 낮아져도 권리 위험은 남는다

시나리오상 신청채권자 베스티대부의 청구액은 168,854,795원이며, 신건에서 해당 채권의 예상배당은 30,000,000원으로 표시됩니다. 1회 및 2회 유찰 시 해당 채권의 예상배당은 모두 0원입니다. 실제 수령권자와 배당액은 권리이전·질권관계 및 채권 신고 내역 확인이 필요합니다.

유찰 시 매각가격은 428,000,000원, 342,400,000원으로 낮아지지만, 806호 인수 가정액 5,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 또한 1106호의 미상 보증금이 별도로 인정될 가능성은 해소되지 않습니다.

⑥ 관리비 위험 — 후순위 가압류가 소멸해도 확인 필요

갑구 38번에는 한산코스모스텔관리위원회 명의의 가압류가 2026.06.15 접수되어 있으며, 청구금액은 14,942,240원입니다. 이 가압류는 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 예상배당은 0원입니다.

한편 2024.09.27에는 학산코스모스텔 관리위원회의 가압류 24,386,610원이 등기된 적이 있으나, 이 등기는 2025.03.12 말소되었습니다. 두 청구금액을 현재 체납 관리비로 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 광장동 광진정보도서관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 광나루역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕의 11층 건물이며 외벽은 복합판넬·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 2필지 일단의 사다리형 토지로 동측·남측·북측에서 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 기재되어 있습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔의 업무용·주거용 이용 가능성, 관리비 부담, 실제 임대수요와 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 환금성이나 할인율을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 1106호 임차관계 확정. 노현상의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 현재 가장 중요한 권리분석 사항입니다.
• 매각 범위 확인. 매각물건명세서·매각목록·감정평가서를 대조해 1106호와 806호의 포함 관계, 대지권 및 일괄매각 여부를 확인하세요.
• 806호 점유자 조사. 김경수, 주식회사 그린에코, 김종진, 김제만, 주식회사 샤론앤폴의 계약 및 실제 점유 현황을 확인하고, 806호가 매각에 포함되는 경우 별도 인수 위험을 계산하세요.
• 등기 권리이전 확인. 액트캐쉬대부·베스티대부 설정 근저당권의 세명대부 이전 및 엠지캐피탈 질권 관계를 원본 등기로 대조하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리위원회 가압류 이력과 실제 체납 관리비를 구분하고 공용부분 중 매수인이 부담할 수 있는 금액을 확인하세요.
• 시세 확인. 학산코스모스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래, 비슷한 오피스텔의 가격 및 임대수익을 조사하세요. 비교할 때는 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 하세요.
• 점유 인도 비용. 노현상 등 관련 점유자의 명도 가능성과 인도·협의 비용을 확인하세요. 임차보증금 반환 문제가 남아 있다면 명도와 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 및 배당요구 관련 서류를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 담보권보다 남을 수 있는 보증금이 중요하다”

이 사건은 등기상 말소기준 자체가 불명확한 경매는 아닙니다. 2025.02.28 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 구조는 확인됩니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

1106호에는 말소기준일보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 노현상이 있으며, 보증금이 미상입니다. 806호에는 별도 점유자 5명이 있고, 배당 시뮬레이션상 이 중 두 사람의 보증금 5,000,000원을 인수하는 것으로 가정되어 있습니다. 관리위원회의 가압류 이력까지 있어 관리비 부담도 확인해야 합니다.

더구나 535,000,000원이라는 신건 가격이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 가능성은 별개로 남습니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 실질취득비용이 낮아지는 물건은 아닙니다.

종합 판단: D등급(38점). 현 단계에서는 가격 경쟁력을 평가하기 전에 1106호 선순위 점유자의 보증금과 매각 범위를 먼저 확정해야 합니다. 권리 확인 전 입찰은 보류하는 것이 타당합니다.