* 0원은 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 인수액입니다. 전입·보증금 미상 점유자의 실제 대항력, 선순위 권리 또는 별도 승계 가능성까지 해소되었다는 의미는 아닙니다. 실질취득금액은 낙찰가와 실제 인수의무를 합산해 최종 판단해야 합니다.

서울동부지방법원 2025타경51907. 광진구 광장동 학산코스모스텔 8층 806호에 관한 임의경매입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 등기부는 집합건물이며, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 단순하게 접근하기보다 매각 대상의 건물·토지 권리범위부터 확인해야 합니다. 소유자는 주성호이며, 2008년 12월 17일 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다.

권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2025년 설정된 대부업체 근저당의 채권최고액이 크고, 관련 채권이 다시 양도되고 질권까지 설정되어 있습니다. 여기에 여러 점유자가 같은 호실을 사용하는 것으로 조사되어 등기권리의 소멸 여부와 실제 점유·인수 위험을 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 후순위 관계가 복잡하다

말소기준권리는 을구 8번 중소기업은행 근저당권입니다. 2008년 12월 17일 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당이 기준이며, 같은 중소기업은행의 후순위 근저당권 24,000,000원, 22,800,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 1992년부터 설정되었던 근저당권들은 2007년 경매 매각으로 말소되었고, 그 밖의 여러 과거 담보권 역시 등기부상 말소된 상태입니다.

주의할 부분은 2025년 2월 이후의 담보권 집중입니다. 주식회사 액트캐쉬대부 명의 465,000,000원, 주식회사 베스티대부 명의 240,000,000원과 30,000,000원의 근저당이 설정되었으며, 이후 이들 근저당권은 주식회사 세명대부로 이전되고 엠지캐피탈주식회사의 질권도 설정되었습니다. 매각으로 원 근저당권이 소멸하는 구조와 별개로, 배당을 받을 권리자가 누구인지는 채권양도·질권 관계를 반영해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 8건의 기록, 핵심은 미상 2건

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관련 기록은 8건입니다. 이 중 806호가 명시된 기록은 5건, 1106호는 1건, 호실이 확인되지 않는 기록은 2건입니다. 실제로 서로 독립된 임차인이 모두 점유하고 있는지, 과거 점유 이력이 중복 기재되었는지에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 현재 확인되는 전입일과 2008.12.17 말소기준일을 중심으로 한 잠정 분석입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·실제 임대차관계 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계신고에 관한 구분이며, 해당 신고는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)

최저매각가 520,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,600,000원을 차감하고 중소기업은행의 근저당권 3건에 배당한 뒤, 을구 28번 근저당권에 일부 배당되면 매각대금이 소진됩니다. 후순위 채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

채권액은 등기된 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 을구 28·29·32번 근저당권의 채권이전 및 질권설정에 따른 실제 배당권자와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리위험은 별개

현재 신건의 최저매각가는 520,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 416,000,000원, 2회 유찰 시 332,800,000원으로 낮아집니다. 그러나 입찰가격이 낮아지는 것만으로 점유자 권리나 명도 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

* 인수 추정 0원은 각 회차 배당모형의 계산값입니다. 미상 점유자의 실제 대항력과 보증금은 확정되지 않았습니다. 유찰 시나리오는 제시된 매각가를 가정한 비교이며 향후 실제 매각조건의 확정값은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 광진구 광장동 소재 광진정보도서관 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 미성숙 상가지대로, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 광나루역이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕의 11층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로 접근. 토지는 2필지 일단의 사다리형으로, 동측·남측·북측에 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
• 토지이용계획. 광장동 110·111은 도시지역·준주거지역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 기재되어 있습니다.
• 건물 적법성. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 이는 점유관계나 매각 대상 범위 확인을 대신하지 않습니다.
• 환금성. 주거와 업무시설의 이용이 혼재하고, 실제 점유관계도 복수로 나타나므로 매수층과 활용방법을 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 520,000,000원의 적정성을 인정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상의 동일성 확인. 사건 용도 대지, 등기상 집합건물, 감정 이용상태 오피스텔의 관계를 확인하고, 806호와 1106호, 공동담보 부동산이 각각 어떻게 구분되는지 매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장·등기부를 대조해야 합니다.
• 점유자 8건의 실제 현황 정리. 806호에 적시된 5건이 동시에 점유 중인지, 기존 점유 이력이 중복된 것인지, 퇴거한 관계자가 있는지 확인해야 합니다. 1106호로 기재된 노현상은 본건 806호와의 관계를 구분해 조사해야 합니다.
• 대항력 미상 2건 우선 확인. 미터 및 주식회사로 표시된 관계자의 정확한 명칭, 실제 호실, 점유 개시일, 전입 또는 사업자등록, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 여부가 확정되기 전에는 인수 0원을 전제로 입찰하지 않아야 합니다.
• 임대차 보증금과 명도비용 구분. 김종진의 보증금 3,000,000원, 김제만의 보증금 2,000,000원 외에도 보증금 미상 점유자가 있습니다. 배당되지 않는 보증금의 승계 여부와 별개로 실제 점유자를 상대로 한 인도·명도 문제가 발생할 수 있습니다.
• 채권양도·질권 관계 확인. 을구 28·29·32번 근저당권의 세명대부 이전과 엠지캐피탈 질권설정 내역을 대조하여 현재 담보권자 및 배당관계를 확인해야 합니다. 신청채권자 베스티대부의 지위도 함께 확인해야 합니다.
• 압류와 당해세 확인. 광진구 관련 압류가 여러 건 존속합니다. 등기상 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 것과 실제 조세 배당순위는 구별해야 하며, 당해세 등 우선 차감액에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 과거 관리위원회 가압류 청구금액 24,386,610원이 있었던 만큼, 현재 체납 여부와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 806호와 이용상태·면적·용도가 유사한 물건의 최근 거래를 확인해야 합니다. 과거 취득가 240,000,000원과 현재 감정가 520,000,000원만으로 현 시점의 시장가격이나 투자수익을 판단할 수 없습니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 2026.11.23 매각기일 전 사건 진행상황, 정정된 매각물건명세서, 추가 권리신고, 배당요구, 점유현황과 경매 진행 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 소멸 구조와 취득 안전성은 별개

맺으며 — “말소된다”와 “안전하게 취득한다”는 다르다

이 사건은 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 하여, 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸한다는 기본 구조는 비교적 명확합니다. 예상배당표에서도 채권자 총액 901,800,000원 중 512,400,000원이 배당되고 389,400,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당 채권은 원칙적으로 매수인에게 직접 승계되는 금액이 아닙니다.

진짜 쟁점은 누가 실제로 점유하고 있으며, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는지입니다. 806호 관련 기록이 여러 건 겹치고, 호실·전입일·보증금이 확인되지 않은 기록도 남아 있습니다. 이러한 상태에서 인수액을 0원으로 확정하거나 최저매각가가 곧 최종 취득원가라고 평가하면 위험합니다.

또한 현재 최저매각가 520,000,000원에 대한 최근 실거래 비교 근거가 없어, 가격 면에서도 긍정적 평가를 내릴 수 없습니다. 점유관계 확정, 인수권리 확인, 매각 대상 범위 대조, 최근 시세 검증이 이루어지기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 낙찰 이후 실제로 무엇을 인수하고 어떻게 인도받을 수 있는지를 먼저 확정하는 것입니다.