수원지방법원 2025타경42618. 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 제1층 제105호 외 2개 호수가 연결돼 이용 중인 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)과 제1종근린생활시설(의원)이고, 감정가는 938,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 656,600,000원입니다. 말소기준은 2017년 5월 23일 안성새마을금고 근저당권 390,000,000원이고, 이후 존속하는 동소욱 근저당, 국세·지방세 관련 압류, 안국저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계와 현황에서 올라갑니다. 김경식·한현호·조용택의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 기재가 별도로 존재합니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원이라는 것과 실제 인도·점유 리스크가 완전히 0이라는 것은 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2017.05.23 안성새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 설정된 동소욱 근저당권 1,000,000,000원, 2024년 이후 국세 관련 압류, 2025년 안국저축은행 가압류와 안성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 박창혁 근저당권은 채권최고액이 130,000,000원에서 260,000,000원으로 변경됐다가 2021.06.15 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차 — 세 명은 후순위, 두 기재는 판정 미상

김경식의 전입일은 2022.06.20, 한현호는 2024.04.03, 조용택은 2024.09.24로 모두 2017.05.23 말소기준보다 늦습니다. 이 세 기재는 대항력이 없습니다. 반면 ‘부터’와 ‘점포’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 656,600,000원 가정)

현재 회차 매각가 656,600,000원 기준 채권 총액은 1,690,000,000원, 채권자 예상배당은 647,634,000원, 미배당은 1,042,366,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 공도초등학교 동측 인근으로, 근린시설·아파트단지·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 감안한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 제1종근린생활시설(의원)입니다. 아파트가 아니라 근린시설로 환금성과 임대수요를 판단해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 내 제1층 제105호 외 2개 호수이며, 외벽은 석재 타일·강화유리, 내부는 페인팅·인테리어·타일 마감 등으로 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 도로. 건물 북서측·남서측·남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,077.4㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다. 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. ‘부터’·‘점포’ 기재의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 서류와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 105호 외 2개 호수가 경계벽을 제거한 상태로 별도 구분 없이 이용 중입니다. 매각 대상 호수와 현황 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 경계벽 복원. 2026.06.09 신청채권자가 경계벽 철거는 일시적이며 복원이 가능하다는 취지의 보정서를 제출했습니다. 실제 복원 범위와 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 현재 배당표보다 후순위 배당이 감소할 수 있습니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대료·공실·동선·가시성·상권 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 임차 조건 재확인. 김경식은 보증금 50,000,000원·월차임 3,300,000원, 조용택은 보증금 50,000,000원·월차임 6,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현황과 계약관계가 유지되는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 점유가 먼저”

이 물건은 말소기준이 2017.05.23 안성새마을금고 근저당권으로 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 938,000,000원에서 한 번 유찰돼 656,600,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다. 그러나 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다. 특히 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 남아 있고, 105호 외 2개 호수가 경계벽 없이 연결돼 일괄 이용되는 상태입니다.

등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 현황은 아직 닫히지 않았습니다. 실거래 비교 없이 감정가 70%라는 이유로 가격 가점을 주기보다는, 미상 점유의 실제 권리관계와 일괄매각 범위·경계벽 복원 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 우선입니다.