수원지방법원 2025타경42618. 안성시 공도읍 공도일번가타워 2층 202호 근린시설입니다. 등기상 최초 소유자는 조원일이고, 2017.05.23 안성새마을금고가 채권최고액 305,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정되거나 접수된 동소욱 근저당, 국세·지방세 압류, 안국저축은행 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 이 물건은 권리관계만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 매각물건명세서에는 201호 및 203호의 경계벽을 제거하고 별도 구분 없이 일괄 이용 중이라는 내용이 있고, 2026.06.09 신청채권자로부터 경계벽 철거는 일시적이며 복원이 가능하다는 취지의 보정서가 제출됐습니다. 따라서 202호의 독립적 이용상태와 실제 복원 범위는 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인보다 말소기준이 앞선다

핵심은 2017.05.23입니다. 이 날짜의 안성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 한현호의 전입일은 2024.04.03, 조용택은 2024.09.24, 김경식은 2022.06.20으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 세 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.

사건 자료상 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 202호를 직접 점유부분에 포함한 사람은 한현호와 조용택이고, 김경식은 105호·106호로 기재되어 있습니다.

② 가격·유찰 구조 — 70%라도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

감정가는 320,000,000원, 현재 최저매각가는 224,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 승계가 없으므로 현재 회차의 실질취득금액도 자료상 224,000,000원입니다.

그러나 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 감정가의 70%라는 사실 자체를 가격 가점으로 보지 않는 것이 안전합니다. 입찰가는 같은 상권의 유사 근린시설 매매가·임대수익·공실 및 실제 전용 이용상태를 함께 대조해 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액은 1,605,500,000원, 채권자 총 배당액은 220,064,000원, 미배당은 1,385,436,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공도초등학교 동측 인근이며 주위는 근린시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 제1종근린생활시설(의원)이 기호별로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며 관리상태는 보통입니다.
• 도로·토지. 건물 북서측·남서측·남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 공시지가. 1,593,000원/㎡이며 토지면적은 1,077.4㎡로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계벽 현황. 201호·202호·203호의 실제 내부 구획과 202호 단독 출입·사용 가능 상태, 복원 가능 범위를 현장에서 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 배당에서 우선하는 당해세에 해당하는지 매각 전 최신 교부청구 내역을 확인하세요.
• 점유관계. 202호에는 한현호와 조용택의 점유 신고가 겹칩니다. 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 상대와 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 320,000,000원 대비 최저가 224,000,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 근린시설의 거래·임대수익 구조를 대조하세요.
• 배당표 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 상가의 ‘현황’이 승부처

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2017.05.23 안성새마을금고 근저당이고, 세 임차인의 전입은 모두 그 이후입니다. 자료상 대항력 임차인은 없고 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 현황입니다. 근린시설인 만큼 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없고, 201호·203호 경계벽 제거에 따른 일괄 이용 상태와 202호의 독립적 사용 가능성, 국세·지방세의 당해세 여부가 실제 입찰 전 확인할 변수입니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 유보, 현황 확인은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.