광주지방법원 2025타경51467. 무안군 현경면 오류리 홀통해수욕장 내 유원지지대에 위치한 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 조립식판넬지붕 2층으로, 1층은 노래방·음식점·매점 등, 2층은 커피숍으로 이용 중입니다. 토지는 임야를 포함하며 일부는 포락지, 일부는 상업용 건부지 부속토지 등으로 이용되고 있어 단순한 건물 경매보다 현황 확인 난도가 높습니다.
현재 최저매각가는 890,166,000원으로 감정가 1,271,665,280원의 70%입니다. 다만 동일·유사 부동산의 최근 실거래 자료가 없어 이 70%만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 법정지상권과 유치권, 토지 포락 범위, 위반건축물 상태는 실제 이용가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51467 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 오류리 산2-1 |
| 건물 등기 표기 | 전남광주통합특별시 무안군 현경면 오류리 1368-4 · 홀통길 156 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 · 1층 노래방·음식점·매점 등 / 2층 커피숍 |
| 소유자 | 조성현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,271,665,280원 / 890,166,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 520,142,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.12.04. 무안농업협동조합 근저당권, 채권최고액 637,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 압류, 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸 처리됩니다. 곡성축산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준일 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤미라 | 캠핑장 | 2025-10-10 | 미상 | 12,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황남례 | 1층 30여평 | 2018-02-13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황남례. | 1층 | 2020-09-29 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤미라. | 매점, 화장실, 샤워장 | 2021-11-29 | 미상 | 12,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤미라, | 2층 | 2025-08-14 | 40,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최화신 | 미상 | 2024-05-08 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차·점유 신고는 모두 말소기준일인 2014.12.04. 이후의 전입으로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 신고도 있으나 대항력 판정은 동일합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 등기보다 더 중요한 특수권리·물건 위험
또한 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ은 매각에 포함되지만, 목록 1·5 지상의 이동 가능한 컨테이너 주택은 매각에서 제외됩니다. 목록 1 및 목록 5의 지상권 설정등기에 대해서는 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 890,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,301,660원 |
| 을구 1번 근저당권 · 무안농업협동조합 | 637,000,000원 | 637,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이동수 | 500,000,000원 | 241,864,340원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이규연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이규연 | 400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 청구 합계는 2,137,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 878,864,340원이며 미배당은 1,258,135,660원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험요인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 890,166,000원 | 70% | 878,864,340원 | 1,258,135,660원 |
| 2회 유찰 시 | 623,116,200원 | 49% | 614,485,038원 | 1,522,514,962원 |
| 3회 유찰 시 | 436,181,340원 | 34.3% | 429,419,527원 | 1,707,580,473원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당이 637,000,000원으로 청구액 520,142,901원을 충족합니다. 2회 유찰 시에도 614,485,038원으로 충족하지만, 3회 유찰 시에는 429,419,527원으로 청구액에 미달합니다. 다만 유찰로 매각가가 낮아져도 유치권·법정지상권·포락·위반건축물 위험 자체가 함께 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 현경면 오류리 홀통해수욕장 내 유원지지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 조립식판넬지붕 2층. 외벽은 스톤본타일·강화유리 등, 내부는 벽지·미장목 등 인테리어, 바닥은 타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 급배수설비와 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역을 중심으로 준보전산지·가축사육제한구역 등이 포함되며, 대표 토지면적은 12,705㎡, 공시지가는 4,550원/㎡입니다.
- 현황 차이. 일부 공부상 임야가 현황상 임야·포락지, 포락지 또는 상업용 건부지 부속토지 등으로 이용되고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 윤미라의 177,978,000원 공사비 유치권 신고에 대해 실제 점유 주체, 공사계약, 공사대금 발생 시점, 목적물과의 견련성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 범위 확인. 매각제외 건물과 공공시설인 화장실·샤워장의 위치 및 대지 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적측량. 목록 1 일부 포락 범위를 특정하지 않으면 실제 사용 가능한 토지 면적을 오판할 수 있습니다.
- 목록 5 접근성. 지적도상 맹지이며 목록 7의 부속토지로 사용 중인 점을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 8의 위반면적 234.9㎡와 이행강제금 4,006,000원 부과 내역을 무안군 회신·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너 주택과 무안군 공공시설은 제외됩니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해 배당 감소와 후순위 미배당 규모를 재점검해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차 신고상 대항력은 없으나 실제 명도 상대방과 영업·시설물 점유 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 권리가 더 무겁다
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리와 임차 신고의 대항력도 정리돼 있어, 표면적인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설과 대규모 토지가 묶인 일괄매각이고, 유치권 신고, 법정지상권 가능성, 포락지, 맹지, 위반건축물까지 겹칩니다. 시세자료도 없어 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 등기 권리는 정리형, 현장·물건 리스크는 고난도. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권과 토지·건축 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
