광주지방법원 2025타경51796. 함평읍 내교리 ‘함평백년가뷰’ 101동 4층 402호, 전유면적 84.8589㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 말소기준은 2025.10.17. 서광주농업협동조합 가압류입니다. 그보다 앞선 무안새마을금고 근저당은 2023.11.22. 이미 말소됐고, 유한회사대화의 소유권이전청구권가등기도 2023.10.26. 말소됐습니다. 이후의 압류·경매개시결정·가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차인입니다. 김은옥과 장경철은 2023.11.21., 이길홍은 2024.01.16. 전입으로 모두 현재 말소기준일인 2025.10.17.보다 앞섭니다. 김은옥은 보증금 265,000,000원에 확정일자와 배당요구가 있고, 현재 203,000,000원 매각 가정에서 199,358,000원을 배당받은 뒤 65,642,000원이 미변제됩니다. 이길홍은 배당표상 보증금 210,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8589㎡ · 지하1층/지상17층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 사용승인 | 2022.01.25 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 581,203,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준인 2025.10.17. 서광주농업협동조합 가압류 이후 국민건강보험공단 압류, 서광주농업협동조합의 강제경매개시결정, 신용보증기금 및 월야농업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기가 지워진다”는 사실만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 0명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경철 | 101동 402호 | 2023.11.21 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김은옥 | 101동 402호 | 2023.11.21 | 2023.12.08 | 265,000,000원 | 2026.01.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 이길홍 | 102동 404호 | 2024.01.16 | — | 210,000,000원 | 2026.03.19 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가 70.8%가 아니라 실질취득 166.9%
백년가뷰 전용 84.86㎡의 최근 12개월 거래는 6건, 평균 286,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 8층 295,000,000원이고, 최근 12개월 가격은 이전 거래 구간보다 2.7% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균 283,083,333원보다도 최근 평균이 높아, 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장 구조는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.86㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2024.12 | 84.86㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 2024.08 | 84.86㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 84.86㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 84.86㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 84.86㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 6건 | 286,833,333원 |
현재 최저가 203,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 70.8%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 배당 후 알려진 인수 275,642,000원을 더한 실질취득은 478,642,000원으로, 최근 평균의 약 166.9%, 최신 거래 295,000,000원의 약 162.3%입니다. 즉 알려진 인수만 반영해도 최근 시세를 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 김은옥 보증금 | 265,000,000원 | 199,358,000원 |
| 인수 · 임차인 이길홍 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 571,981,984원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서광주농업협동조합 | 581,203,907원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
김은옥 보증금 부족분 65,642,000원과 이길홍 보증금 210,000,000원을 합친 알려진 매수인 인수액은 275,642,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장경철 보증금은 금액 미상입니다.
⑤ 회차별 부담 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 203,000,000원 | 275,642,000원 | 478,642,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 142,100,000원 | 335,689,400원 | 477,789,400원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 99,470,000원 | 377,720,460원 | 477,190,460원 |
이 구조가 대항력 인수형의 핵심입니다. 매각가격이 낮아지면 김은옥이 배당받는 금액이 줄면서 매수인에게 넘어오는 미변제 보증금이 커집니다. 여기에 배당표상 이길홍 210,000,000원 전액 인수도 유지됩니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트, 전유면적 84.8589㎡. 철근콘크리트구조 지하1층/지상17층 건물이며 사용승인일은 2022.01.25입니다.
- 입지. 함평 학다리고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·공공편익시설·근린생활시설이 혼재하는 읍소재지 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장과 정비된 간선도로가 있습니다. 단지 북서측 및 남측으로 왕복 4차로 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 백년가뷰 96세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 6건 평균은 286,833,333원입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 277,200원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 286,833,333원으로 이전 거래 구간 대비 2.7% 높습니다. 최신 거래는 2026.04의 295,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 총액부터 계산. 현재 회차 기준 최저가 203,000,000원 + 알려진 인수 275,642,000원 = 478,642,000원입니다.
- 김은옥 미배당액 확인. 현재 가정에서는 보증금 265,000,000원 중 199,358,000원 배당, 잔액 65,642,000원이 매수인 인수입니다.
- 장경철 보증금 확인. 101동 402호 전입·확정일자는 확인되지만 보증금 금액이 미상입니다. 추가 인수 위험을 확정하기 전 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 이길홍 물건 귀속 확인. 임차 부분은 102동 404호인데 현재 배당표에는 210,000,000원 전액 인수로 반영돼 있습니다. 본건 101동 402호에 실제 귀속되는지 물건별 명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 2회·3회 유찰 가정에서도 알려진 실질취득은 각각 477,789,400원·477,190,460원으로 거의 줄지 않습니다.
- 후순위 등기 소멸 확인. 현재 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차보증금 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·물건번호별 임차인 귀속을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.03억짜리 물건”이 아니라 “4.79억 부담 구조”
표면 가격만 보면 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰돼 203,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균의 70.8%라 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 배당 구조에서는 알려진 임차보증금 인수가 275,642,000원 발생해 실질취득이 478,642,000원까지 올라갑니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 286,833,333원보다 크게 높습니다.
더구나 장경철의 보증금은 금액이 확인되지 않았고, 이길홍은 102동 404호로 표시되면서도 배당표에는 210,000,000원 전액 인수로 반영돼 있어 물건별 원본 확인이 필수입니다. 등기부의 후순위 권리들은 정리되는 편이지만, 임차인 인수와 물건 귀속의 불확실성이 가격 메리트를 압도합니다. 현재 상태에서의 결론은 “최저가 할인에 현혹되면 안 되는 고위험 인수형”입니다.
