광주지방법원 2025타경51796. 전라남도 함평군 함평읍 내교리 ‘함평백년가뷰’ 단지의 102동 4층 404호입니다. 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 203,000,000원입니다. 권리구조에서 말소기준으로 보는 2025.10.17. 갑구 4번 가압류 이후 압류·경매개시결정·추가 가압류가 이어졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기 이길홍은 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 이 물건은 ‘최저가 2.03억’이 아니라 ‘실질취득 약 2.10억’을 기준으로 봐야 합니다. 중요한 점은 이 실질취득액이 최근 시세보다 상당히 낮다는 것입니다. 최근 12개월 평균은 286,833,333원, 최신 거래는 295,000,000원이고 최근 12개월 평균은 과거 평균 대비 2.7% 상승했습니다. 즉 하락장을 전제로 가격을 깎아 볼 필요가 없는 데이터입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51796 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 102동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.8589㎡ · 2022.01.25 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 581,203,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 단 임차권 인수는 별도
본건 102동 404호에 직접 연결되는 핵심 임차인은 이길홍입니다. 등기부 을구 3번 주택임차권은 2026.01.22. 접수되었고 임차보증금은 210,000,000원, 주민등록일자는 2024.01.16., 점유개시일자는 2024.01.17.입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 목적물 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이길홍 | 102동 404호 · 전부 | 210,000,000원 | 有 | 미상 | 배당 부족분 인수 |
| 김은옥 | 101동 402호 | 265,000,000원 | 有 | 미상 | 별도 목적물 |
| 장경철 | 101동 402호 | 미상 | 有 | 미상 | 별도 목적물 |
위 표의 김은옥·장경철은 현황조사상 101동 402호로 표시되어 있어, 본건 102동 404호의 인수액에는 합산하지 않았습니다. 본건 직접 인수 위험은 이길홍 210,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 낮다
‘백년가뷰’의 동일 전용면적 84.86㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 표본은 2025.11~2026.04의 6건이며, 최근 12개월 평균은 286,833,333원, 최신 거래는 2026.04 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.86㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2024.12 | 84.86㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 2024.08 | 84.86㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 84.86㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 84.86㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 84.86㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 283,083,333원 |
최근 12개월 평균은 286,833,333원, 최신 거래는 295,000,000원입니다. 본건의 실질취득 약 210,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 73.2%, 최신 거래 대비 약 71.2% 수준입니다. 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 2.7% 높아졌기 때문에 최근 시세를 기준으로 봐도 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 이길홍 보증금(매수인 인수) | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서광주농업협동조합 | 571,981,984원 | 199,358,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 서광주농업협동조합 | 581,203,907원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 제공된 배당 시나리오를 그대로 표시합니다. 본건에 직접 연결되는 이길홍 보증금은 현재 시나리오에서 전액 배당되지 않아 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 권리·가격 시나리오 — 유찰돼도 실질취득은 보증금에 수렴
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 203,000,000원 | 7,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 142,100,000원 | 67,900,000원 | 210,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 99,470,000원 | 110,530,000원 | 210,000,000원 |
제공된 회차 시나리오에서는 낙찰가가 142,100,000원, 99,470,000원으로 내려가더라도 이길홍 보증금이 남아 있는 한 실질취득액은 약 210,000,000원으로 동일합니다. 그래서 이 물건의 핵심은 ‘몇 회 유찰되느냐’가 아니라 이길홍 보증금이 실제로 얼마까지 배당되는지를 확인하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 ‘함평 학다리고등학교’ 남동측 인근 공동주택 단지 내 단위세대로, 주위는 단독주택·공동주택·공공편익시설·근린생활시설 등이 혼재하는 읍소재지 주택지대입니다.
- 교통. 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장과 정비된 간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상17층 건물 내 4층 세대이며 사용승인일은 2022.01.25.입니다. 일반적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(2025-12-22)이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 단지 96세대 규모로, 최근 12건의 동일 면적 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 286,833,333원이고 최신 거래는 295,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 이길홍의 210,000,000원 보증금과 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원본으로 대조하세요.
- 실질취득 기준. 입찰 판단은 최저가 203,000,000원이 아니라 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 다른 임차인 분리. 김은옥과 장경철은 101동 402호로 표시되어 있어 본건 102동 404호 인수금에 합산하지 않았습니다.
- 배당 확인. 이길홍의 보증금이 실제 배당절차에서 어느 정도 회수되는지 확인해야 최종 인수액이 확정됩니다.
- 관리비·세금. 당해세와 최우선변제, 장기 미납 관리비 등 배당표에 미반영된 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 있지만, 시세보다 낮다”
이 물건은 단순한 ‘싸게 사는 경매’가 아닙니다. 대항력 임차인 이길홍이 있고, 보증금 210,000,000원은 매수인 인수 가능성이 명확히 기재되어 있습니다. 따라서 최저매각가 203,000,000원만 보고 접근하면 안 되고, 실질취득 약 210,000,000원으로 봐야 합니다.
그럼에도 가격 측면에서는 여지가 있습니다. 최근 12개월 평균이 286,833,333원, 최신 거래가 295,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 과거 평균보다 2.7% 높습니다. 실질취득이 최근 12개월 평균의 약 73.2% 수준이라면, 임차인 인수 리스크를 감안하고도 시세 대비 버퍼가 존재합니다. 다만 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라 이길홍 보증금의 실제 배당액과 인수 잔액을 정확히 확정하는 것입니다.
