수원지방법원 2024타경69100. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-147호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정 조사시점 현재 공실입니다. 소유자는 농업회사법인사랑농장주식회사로, 2023년 10월 27일 거래가액 360,795,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고 공동담보목록 제2023-714호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설영숙, 농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 중소기업은행, 경기신용보증재단, 주식회사국민은행, 중소벤처기업진흥공단, 서울보증보험주식회사의 가압류와 국의 압류, 임의·강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨비-147호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인사랑농장주식회사 · 2023.10.27. 소유권이전 · 거래가액 360,795,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 61,009,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.27. 을구 1번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.10.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 8건, 국의 압류, 임의경매개시결정과 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 363,000,000원, 현재 최저매각가는 61,009,000원입니다. 5회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 17% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 42,706,300원, 7회 유찰 시 29,894,409원입니다.
다만 이 물건에는 동일 용도·동일 입지의 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 공장 용도의 지식산업센터이고 현재 공실이며 5회 유찰됐다는 점은 가격뿐 아니라 실제 수요층과 환금성을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 61,009,000원 | 59,510,838원 | 4,976,747,236원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 42,706,300원 | 41,537,587원 | 4,994,720,487원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 29,894,409원 | 28,956,310원 | 5,007,301,764원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,162원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 59,510,838원 |
| 2. 가압류 · 설영숙 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,121,207원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,457,912원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 386,315,882원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 155,127,056원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 184,385,930원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,354,087원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 575,496,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,036,258,074원 중 현재 회차 예상 배당은 59,510,838원, 미배당은 4,976,747,236원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 후순위 권리의 매수인 인수를 의미하지 않으며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역(지하철4호선·수인분당선) 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설·지원시설·공구유통상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 조사시점 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 지역. 일반공업지역이며 반월국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 매각물건명세서 비고에 반월특수지역으로서 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망이라고 기재돼 있습니다. 응찰 전 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 363,000,000원에서 61,009,000원까지 내려온 이유를 현장 상태, 수요, 관리비, 산업단지 이용조건과 함께 확인해야 합니다.
- 시세 실사. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하기 어렵습니다. 같은 지식산업센터와 인근 유사 공장 호실의 실제 거래·임대 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 감정 조사시점에는 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유·사용 여부를 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2023-714호가 기재돼 있으므로 전체 공동담보 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각대금은 집행비용과 선순위 중소기업은행 근저당 배당으로 모두 소진되고 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 다만 후순위 미배당 자체가 매수인 인수를 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 산업단지 입주·매수 자격을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 자격과 환금성이 승부처”
이 사건은 권리만 보면 비교적 분명합니다. 2023년 10월 27일 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 61,009,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 5회 유찰됐고, 용도는 공장(지식산업센터), 현재 상태는 공실입니다. 여기에 반월특수지역 특성상 입주 및 매수 자격 확인이라는 절차적 제약도 있습니다. 실거래 시세 자료 없이 감정가의 17%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 “권리 인수는 0원, 그러나 자격·수요·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
