수원지방법원 2024타경69100. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-148호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 조사시점 현재 공실입니다. 현 소유자는 농업회사법인사랑농장주식회사로, 2023.10.05. 매매를 원인으로 2023.10.27. 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 236,940,000원입니다.
같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 3,360,000,000원이고 공동담보목록 제2023-714호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설영숙·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사· 중소기업은행·경기신용보증재단·주식회사국민은행·중소벤처기업진흥공단· 서울보증보험주식회사 등의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨비-148호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 조사시점 현재 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인사랑농장주식회사 · 거래가액 236,940,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 40,337,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.10.27. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 청구액 | 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2020년의 주식회사하나자산신탁 및 대신자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.10.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류와 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 위치 — 5회 유찰, 그러나 ‘감정가 대비 할인’과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 40,337,000원으로 감정가 240,000,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰된 결과라 숫자상 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 40,337,000원 | 39,210,934원 | 4,997,047,140원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 28,235,900원 | 27,327,654원 | 5,008,930,420원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 19,765,130원 | 19,009,358원 | 5,017,248,716원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,126,066원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 39,210,934원 |
| 갑구 6번 가압류 · 설영숙 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,121,207원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,457,912원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 386,315,882원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경기신용보증재단 | 155,127,056원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사국민은행 | 184,385,930원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,354,087원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 575,496,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,337,000원 가정 시 채권자 총 청구액 5,036,258,074원 중 39,210,934원이 배당되고, 미배당은 4,997,047,140원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역(지하철4호선·수인분당선) 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설·지원시설·공구유통상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 건물. 지하1층·지상13층 건물로, 위생·급배수·소화·화재탐지·에스컬레이터·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 반월특수지역이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주 및 매수 자격을 반드시 확인합니다.
- 현재 공실 재확인. 감정평가 당시에는 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유상태와 임대관계를 다시 확인합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰·최저가 40,337,000원이라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조합니다.
- 근저당 공동담보. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2023-714호가 기재돼 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 봅니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 등기돼 있고 예상배당은 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인합니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터)·공실·산업단지 자격 제한이 겹치는 만큼 취득 후 사용 또는 재매각 가능성을 먼저 점검합니다.
맺으며 — “권리 할인”은 크지만, 가격 메리트는 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.27. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 투자가치를 확정할 수는 없습니다.
이미 5회 유찰됐고, 물건은 현재 공실인 공장(지식산업센터)입니다. 더욱이 매각물건명세서에서 반월특수지역의 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 자격 충족 여부·실제 시장가격·취득 후 사용성과 환금성입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 가격은 실거래 검증 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
