제주지방법원 2025타경9120. 제주시 조천읍 와산리 1620-5·1620-6 일대의 토지와 창고·관리사 건물이 함께 얽힌 경매입니다. 감정평가상 기호 3·5·6은 창고, 기호 3-1은 관리사로 이용 중이며 토지 2,602㎡의 지목은 창고용지, 용도지역은 계획관리지역입니다. 현재 최저매각가는 1,198,867,000원으로 감정가의 70% 수준입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 갑구 6번의 2016.09.19 소유권이전청구권 가등기가 2019.08.27 제민신용협동조합 근저당보다 먼저 설정돼 있고, 권리 정리상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다. 별도 주의사항에도 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 명시돼 있으므로, 실제 법적 성격과 본등기 가능성 등을 확인하기 전에는 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9120 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1620-5, 1620-6 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산서1길 73 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 관리사 이용 |
| 토지 | 2,602㎡ · 창고용지 · 전창고 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김승연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,712,667,300원 / 1,198,867,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,360,687,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 하지만 임차인이 없다는 사실이 곧 권리가 깨끗하다는 뜻은 아닙니다. 2016.09.19 갑구 6번 가등기가 2019.08.27 말소기준 근저당보다 선순위이고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있습니다.
2019.08.27에는 제민신용협동조합 명의로 채권최고액 840,000,000원과 720,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 중 첫 번째 근저당이 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 이후 2024.06.25 제주특별자치도 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2026.04.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격 구조 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가 1,198,867,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 839,206,900원, 3회 유찰 시 587,444,830원으로 제시돼 있습니다.
다만 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 이 사건은 선순위 가등기와 법정지상권 가능성이 있으므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,198,867,000원 | 1,184,478,330원 | 375,521,670원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 839,206,900원 | 828,414,831원 | 731,585,169원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 587,444,830원 | 579,170,382원 | 980,829,618원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,198,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,388,670원 |
| 1. 근저당 · 제민신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제민신용협동조합 | 720,000,000원 | 344,478,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,560,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 1,184,478,330원이며 미배당은 375,521,670원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 이는 선순위 가등기라는 비금전 권리의 존속 위험을 해소한다는 의미가 아닙니다.
④ 제시외 건물·법정지상권 — 두 번째 핵심 리스크
특히 블럭조 스레트지붕 단층 창고 67.69㎡는 제3자 소유 건축물로 확인됐습니다. 이에 대해 경매 신청채권자인 제민신용협동조합은 소유자가 철거 요구 시 언제든 철거하고, 이행하지 않을 경우 강제철거에도 이의를 제기하지 않겠다는 내용의 철거각서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
다만 철거각서가 존재한다는 사실과 별개로, 매각물건명세서는 법정지상권 성립 여부를 불분명으로 표시하고 있습니다. 따라서 현장 경계, 제시외 건물의 위치·점유, 철거 가능성 및 토지 이용에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 조천읍 대흘리 소재 본술산 남측 및 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 3·5·6은 창고, 기호 3-1은 관리사로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철골조·경량철골조·일반철골구조의 판넬·기성품칼라강판지붕 단층 건물이며 전기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 2,602㎡ · 창고용지 · 전창고 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 89,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 지상에 건설자재, 기계류, 각종 폐자재 등이 적재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인부터 확인. 2016.09.19 갑구 6번 가등기가 말소기준권리보다 선순위입니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 매수인에게 미치는 효과를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액을 최저가로 착각하지 말 것. 가등기 존속 위험의 경제적 부담이 특정되지 않았으므로 1,198,867,000원만을 실질취득가격으로 볼 수 없습니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물이 존재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
- 제3자 건물 확인. 67.69㎡ 제시외 창고는 제3자 소유이며 철거각서가 제출돼 있습니다. 현존 여부와 실제 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위 대조. 일부 제시외 건물은 일괄매각에 포함되고 일부는 제외됩니다. 감정서 별지목록과 현장을 맞춰 확인해야 합니다.
- 적재물 확인. 건설자재·기계류·폐자재가 적재돼 있으므로 인도 및 정리 비용 발생 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2019.08.27 설정된 근저당권은 2026.04.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정서의 권리·제시외 건물·철거각서 관련 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 권리다
이 물건은 감정가 1,712,667,300원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,198,867,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 70%라는 할인율이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 순서는 반대입니다.
2016.09.19 선순위 가등기가 말소기준 근저당보다 앞서 있고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있으며 그 성격도 별도 확인이 필요합니다. 여기에 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부 불분명까지 겹칩니다. 임차인이 없고 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 점만으로 안전형 물건으로 분류할 수 없습니다.
가격 판단은 권리 확인 뒤입니다. 실거래 시세 자료도 없기 때문에 현재 70% 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 가등기의 실체와 제시외 건물·법정지상권 문제를 먼저 해소한 뒤에야 최저가가 투자 가치가 있는지 계산할 수 있는 권리 선확인형 물건입니다.
