제주지방법원 2025타경9120. 제주시 조천읍 와산리 소재 창고시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고 및 관리사로 이용되고 있으며, 토지의 지목은 창고용지입니다. 감정가에서 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 상당히 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 매각으로 취득하는 권리와 실제 사용할 수 있는 시설의 범위입니다.
2019년 8월 27일 설정된 제민신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 그런데 그보다 앞선 2016년 9월 19일 갑구 6번에는 소유권이전청구권 가등기가 기재되어 있고, 해당 등기에는 이후 소유권이전 경위도 함께 나타납니다. 단순히 후순위 근저당권이 말소된다는 이유만으로 이 가등기의 문제까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 더욱이 매각물건명세서에는 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1620-5, 1620-6 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산서1길 73 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설 및 관리사 |
| 토지 | 창고용지 · 2,602.0㎡ · 계획관리지역 |
| 건물 이용상태 | 기호 3), 5), 6) 창고 · 기호 3)-1 관리사 |
| 소유자 | 김승연 (단독소유) |
| 감정가 | 1,712,667,300원 |
| 최저매각가 | 839,207,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 제민신용협동조합 / 1,360,687,445원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 발급기준 | 2026.08.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 · 일부 건물 및 변전시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 첫 번째 관문
말소기준권리는 2019.08.27 설정된 을구 7번 제민신용협동조합 근저당권입니다. 동일 접수일의 근저당권은 채권최고액 840,000,000원과 720,000,000원으로 기재되어 있으며, 채무자는 각각 주식회사올레산업과 방재완입니다. 두 근저당권 모두 2026.04.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 확인됩니다. 근저당권 이전은 별도 채권최고액의 추가 설정이 아니므로 중복 합산하지 않습니다.
말소기준 이후의 제주특별자치도 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 제주은행·금빛신용협동조합 근저당권 및 제주시·국민건강보험공단 압류는 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 후순위 금전채권 자체보다 말소기준 이전에 발생한 권리와 매각 제외 건축물을 먼저 살펴야 합니다.
등기에는 김애정의 소유권이전 관련 기록과 김승연으로의 개명 이력이 나타납니다. 따라서 현재 소유권의 이전 경위, 가등기의 담보 목적 여부, 본등기 완료 여부 및 잔존 효력을 등기 원본으로 대조해야 합니다. 이미 소유권이전이 완료된 부분과 독립적으로 존속하는 가등기가 있는지를 구별해야 하며, 확인되지 않은 가등기를 일률적으로 인수한다고 단정하거나 반대로 소멸한다고 처리해서는 안 됩니다.
② 매각 제외 건물 — 법정지상권 위험
이 사건은 단순한 창고 매각이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일부 건물이 매각에서 제외되고, 그로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 기재되어 있습니다. 매수인이 토지를 취득하더라도 제3자 건물의 존속 여부와 토지 사용관계에 따라 활용 범위가 제한될 가능성이 있습니다.
| 시설 | 면적 / 이용상태 | 매각 범위 |
|---|---|---|
| 별지목록 3-1 내지 3-3 | 일부 제시외 건물 | 매각 포함 |
| 건물 내부 변전시설 | 변전시설 | 매각 제외 |
| 감정서상 ㄷ | 철파이프조 골조지붕 단층 창고 93.96㎡ |
매각 제외 |
| 감정서상 ㅁ | 블럭조 스레트지붕 단층 창고 67.69㎡ · 제3자 소유 |
매각 제외 |
그러나 철거각서 제출 사실만으로 법정지상권 불성립이나 매수인의 즉시 철거 가능성이 확정되는 것은 아닙니다. 각서의 효력, 행사 주체, 제3자 건물의 소유관계 및 실제 철거 절차는 별도 검토가 필요합니다.
지상에는 건설자재, 기계류 및 각종 폐자재도 적재되어 있습니다. 토지 인도 시 적치물의 소유자와 처리 책임, 철거 비용, 매각에 포함되는 설비 및 제외되는 설비의 경계를 확인해야 합니다. 특히 변전시설이 매각에서 제외되므로 취득 후 창고시설의 정상적인 운영에 필요한 전기설비 사용권한도 확인할 사항입니다.
③ 임차인 및 매수인 인수 검토
신고된 임차인 없음. 임차보증금에 따른 예상 배당이나 매수인 보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 다만 창고 및 관리사로 이용되는 시설이고, 지상에 제3자 소유 건물이 있으므로 실제 점유관계와 시설 사용권원을 현장에서 구분하여 확인해야 합니다.
| 임차인 신고 | 없음 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 0원 (예상배당 기준) |
| 선순위 권리 | 갑구 6번 가등기 관련 법적 성격 확인 필요 |
| 법정지상권 | 매각 제외 건물로 인한 성립 여부 불분명 |
| 제3자 소유 건물 | 매각 제외 · 철거각서 제출 이력 있음 |
④ 예상배당표 (매각가 839,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,792,070원 |
| 1. 을구 7번(1) 근저당 · 제민신용협동조합 | 840,000,000원 | 828,414,930원 |
| 2. 을구 7번(2) 근저당 · 제민신용협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,560,000,000원 | 839,207,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 10,792,070원을 제외한 828,414,930원이 채권자 배당 재원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 총 1,560,000,000원 중 미배당액은 731,585,070원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
표의 두 근저당권 배당액은 제공된 예상배당 시뮬레이션에 따른 배분입니다. 등기상 근저당권 이전 이력이 있고 동일 접수일의 근저당권이므로, 실제 배당은 채권양도·채권신고 내역과 권리별 배당순위 확인이 필요합니다. 신청채권자의 청구액은 1,360,687,445원이며, 배당표의 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 839,207,000원 | 828,414,930원 | 731,585,070원 |
| 3회 유찰 (34%) | 587,444,900원 | 579,170,451원 | 980,829,549원 |
| 4회 유찰 (24%) | 411,211,430원 | 404,699,316원 | 1,155,300,684원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 587,444,900원, 이후 411,211,430원까지 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이는 감정가 대비 낙찰 하한의 변화이지 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 창고시설과 토지, 매각 제외 건축물 및 제3자 시설이 결합된 부동산입니다. 실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서 최저매각가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 또한 유찰이 반복되더라도 선순위 권리나 법정지상권 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 조천읍 대흘리 소재 본술산 남측 및 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택과 농경지 등이 형성된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3), 5), 6)은 창고, 기호 3)-1은 관리사로 이용 중입니다. 철골조 및 일반철골구조에 판넬 마감 등을 갖춘 건물이며 전기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 창고용지이고 토지면적은 2,602.0㎡입니다. 계획관리지역에 속하며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 89,000원/㎡입니다. 개별공시지가와 실제 매매 가능한 시장가격은 구분해야 합니다.
- 토지이용규제. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급 및 지하수자원보전 3·4등급 관련 사항이 확인됩니다. 필지별 적용 여부와 사용 목적에 따른 제한을 검토해야 합니다.
- 환금성. 창고 및 토지의 실사용 목적, 매각 제외 시설, 제3자 건축물과 권리관계에 따라 매수 가능한 수요층이 제한될 수 있습니다. 일반 주거용 부동산과 같은 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 6번 가등기의 발생 원인, 담보가등기 여부, 소유권이전 경위, 본등기 완료 여부 및 잔존 효력을 확인하세요. 현재 소유자 김승연의 명의변경 기록과도 대조해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부. 매각 제외 건물별 소유관계, 토지와 건물의 권리변동 경위, 건물의 존속 및 토지 사용권원을 확인하세요.
- 철거각서 효력. 제3자 소유 67.69㎡ 창고의 철거각서 원본을 확인하고, 매수인이 철거를 요구할 수 있는지 및 실제 집행 절차를 법률적으로 검토하세요.
- 매각 범위 현장 대조. 별지목록 3-1 내지 3-3의 포함 범위와 매각 제외 창고 93.96㎡·67.69㎡, 변전시설의 위치와 경계를 감정평가 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 전기설비 확인. 매각 제외 변전시설이 창고 운영에 필요한 설비인지, 취득 후 사용할 권원이 확보되는지 확인하세요.
- 적치물과 점유관계. 지상의 건설자재·기계류·폐자재 소유자, 반출 책임, 처리 비용 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 토지이용 및 건축물 확인. 공장설립제한지역과 환경 관련 규제, 건축물대장상 용도 및 매각에 포함되는 시설의 적법성을 대조하세요.
- 채권 배당관계 확인. 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 이력과 채권신고·배당요구 내역을 확인하고, 예상배당을 실제 배당 확정액으로 취급하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 매각 포함 토지·건축물의 실제 이용가치와 주변 창고용지 거래사례를 기준으로 응찰가격을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서 별지목록, 현황조사서 및 철거각서를 확인하고 입찰 전 매각 조건의 변경 여부를 점검하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 취득 범위
이 사건의 현재 최저매각가는 839,207,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰에 따른 가격 하락이 두드러지지만, 일반적인 근저당권 말소형 경매와 동일하게 접근하기에는 권리구조가 복잡합니다.
특히 2016년 가등기의 법적 성격과 매각 제외 건물에 따른 법정지상권 성립 여부는 반드시 확인해야 합니다. 제3자 소유 창고의 철거각서가 제출되어 있지만 그것만으로 분쟁 가능성이 소멸했다고 단정할 수 없으며, 변전시설과 일부 건물이 매각 대상에서 제외되는 점도 창고 운영가치에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
임차보증금 인수액이 0원이고 최저매각가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가격보다 선순위 권리의 잔존 여부, 매각 포함 자산의 정확한 범위, 토지와 건물의 실제 사용 가능성을 검증하는 데 있습니다. 추가 유찰 여부와 무관하게 위 권리관계가 해소 또는 확인되는 것이 우선입니다.
