제주지방법원 2025타경9120. 제주시 조천읍 선흘리 3754 소재로, 감정평가서상 기호 3·5·6은 창고, 기호 3-1은 관리사로 이용 중이며 토지는 4,134㎡의 잡종지입니다. 현재 소유자는 주식회사올레산업이고, 2019.08.27. 제민신용협동조합 명의의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기상 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 별지목록 4의 을구 순위 5번 구분지상권(2007.10.02. 등기)이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 말소기준인 2019.08.27.보다 앞선 권리이므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실보다 구분지상권의 실제 부담을 확인하는 작업이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9120 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3754 · 선흘서2길 42-101 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 및 관리사 · 일괄매각 |
| 토지 | 잡종지 4,134㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 136,600원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사올레산업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,376,345,220원 / 674,409,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,360,687,445원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2019.08.27. 제민신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 840,000,000원과 720,000,000원의 근저당권이 있고, 두 근저당권은 2026.04.14. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 제주신용보증재단 근저당권, 국·제주특별자치도·국민건강보험공단의 압류, 2025.11.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘비소멸 권리’가 먼저
현재 최저매각가는 674,409,000원으로 감정가 1,376,345,220원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 472,086,299원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 330,460,409원(감정가 24.01%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 수준과 직접 비교해 가격 메리트를 확정할 근거가 없습니다. 특히 매수인이 구분지상권을 인수하는 구조이므로, 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가와 별개로 비소멸 권리가 토지·건물 이용에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 674,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,144,090원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 제민신용협동조합 | 840,000,000원 | 665,264,910원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 제민신용협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 16번 근저당권 · 제주신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,596,000,000원 중 예상 배당액은 665,264,910원, 미배당은 930,735,090원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금의 금전 인수는 없지만, 별지목록 4 구분지상권은 별도로 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 3·5·6은 창고, 기호 3-1은 관리사로 이용 중입니다. 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 잡종지 4,134㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 주거기타, 지형은 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 주변환경. 제주시 조천읍 대흘리 소재 본술산 남측 및 동측 근거리에 위치하며 인근은 단독주택과 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역과 함께 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급 및 공장설립제한지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 건물·토지가 일괄매각되며 지상의 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현장상태. 지상에 건설자재 및 폐기물 등이 적재돼 있습니다. 인도 후 정리·반출 범위는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 별지목록 4의 을구 순위 5번, 2007.10.02. 등기 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 해당 등기의 범위와 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 49% 숫자만 보지 않기. 최저가 674,409,000원은 감정가의 49%지만, 비소멸 권리의 영향이 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있어 예상배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 컨테이너 제외. 지상의 이동식 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 소유관계와 반출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건설자재·폐기물. 현장에 건설자재 및 폐기물이 적재돼 있으므로 인도 후 정리 문제를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 가축사육제한·경관·생태계·지하수 보전 관련 규제가 기재돼 있어 향후 이용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2019.08.27. 설정된 두 제민신용협동조합 근저당권은 2026.04.14. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 674,409,000원까지 내려왔습니다. 임차인이 없고, 2019.08.27. 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 권리가 단순해 보일 수 있습니다.
하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 2007.10.02. 등기된 별지목록 4의 구분지상권은 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉 이 사건은 단순히 “13.76억짜리를 6.74억에 받는 물건”으로 보면 안 됩니다. 실거래 비교 근거 없이 49% 할인만으로 싸다고 평가할 수도 없고, 구분지상권이 실제 이용에 미치는 영향을 확인하기 전에는 최저가의 의미도 제한적입니다. 후순위 채권 정리는 비교적 명확하지만, 선순위 비소멸 권리 때문에 권리분석 난도가 높은 물건입니다.
