제주지방법원 2025타경9120. 제주시 조천읍 선흘리 3754의 토지와 창고·관리사로 이용되는 건물 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 4,134㎡, 지목은 잡종지이고, 감정평가상 기호 3·5·6은 창고, 기호 3)-1은 관리사로 이용 중입니다. 감정가 1,376,345,220원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 963,442,000원입니다.
등기상 말소기준은 2019.08.27. 제민신용협동조합의 을구 13번 (1)근저당권, 채권최고액 840,000,000원입니다. 같은 날 제민신용협동조합 명의의 (2)근저당권 720,000,000원도 설정돼 있고, 두 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.04.14. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 제주신용보증재단 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9120 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3754 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘서2길 42-101 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 3·5·6 창고 · 기호 3)-1 관리사 |
| 소유자 | 주식회사올레산업 |
| 토지 | 4,134㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 공시지가 136,600원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,376,345,220원 / 963,442,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,360,687,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 구분지상권은 별도
임차인은 없습니다. 따라서 임대차보증금이나 대항력 임차인에 따른 금전 인수는 확인되지 않습니다. 다만 이것이 곧 ‘매수인 인수권리 없음’을 의미하지는 않습니다. 매각물건명세서에는 별지목록 4의 을구 순위 5번 구분지상권 (2007.10.2. 등기)이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 이 권리는 배당표의 금액으로 환산된 인수액과는 별개의 물권 부담이므로 입찰 전 범위와 사용 제한을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
② 배당 구조 — 현재 최저가에서는 후순위 미배당
현재 최저매각가 963,442,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 12,034,420원을 먼저 제외한 뒤, 제민신용협동조합 명의 을구 13번 첫 번째 근저당권 840,000,000원이 전액 배당됩니다. 같은 순위의 두 번째 근저당권 720,000,000원에는 111,407,580원만 배당되고, 제주신용보증재단 근저당 36,000,000원에는 배당 여력이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,034,420원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 제민신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 제민신용협동조합 | 720,000,000원 | 111,407,580원 |
| 4. 을구 16번 근저당권 · 제주신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,596,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 951,407,580원, 미배당은 644,592,420원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 인수 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 963,442,000원 | 951,407,580원 | 644,592,420원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 674,409,400원 | 665,265,306원 | 930,734,694원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 472,086,579원 | 464,965,713원 | 1,131,034,287원 |
유찰이 거듭되면 최저가는 크게 낮아지지만, 이 사건에서 가격 하락만으로 투자 매력이 자동으로 높아진다고 보기는 어렵습니다. 2007.10.2. 등기된 구분지상권이 그대로 승계되는 구조이므로 사용·개발·처분에 미치는 영향을 먼저 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
④ 현황·입지·토지 이용 메모
- 이용상태. 기호 3은 창고, 기호 3)-1은 관리사, 기호 5·6은 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철골조·경량철골조·일반철골구조의 기성품칼라강판지붕 또는 판넬지붕 1층 건물이며, 샌드위치 판넬·시멘트몰탈·우레탄 마감 등이 적용돼 있습니다.
- 입지. 제주시 조천읍 대흘리 소재 본술산 남측 및 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택과 농경지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 4,134㎡, 잡종지, 계획관리지역, 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급 및 공장설립제한지역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 136,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 별지목록 4의 을구 순위 5번 구분지상권(2007.10.2. 등기)의 범위·목적·존속기간과 토지 및 건물 이용에 미치는 제한을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물의 매각 범위와 이동식 컨테이너 제외 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 적치물 확인. 건설자재와 폐기물의 소유관계 및 반출·처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 가축사육제한·경관·생태계·지하수자원 보전 관련 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 토지 자료상 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 진입로 상태와 법적 접근권을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28.이며, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘승계되는 권리’를 먼저 보라
이 사건은 감정가 1,376,345,220원에서 1회 유찰돼 963,442,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라는 할인율이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 우선순위는 다릅니다. 임차인은 없고 후순위 담보·압류는 소멸하지만, 2007.10.2. 등기된 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 여기에 계획관리지역 내 창고·관리사와 4,134㎡ 잡종지라는 자산 특성, 가축사육·경관·생태계·지하수 관련 제한, 이동식 컨테이너 제외와 적치물까지 함께 봐야 합니다.
결론은 ‘가격만 보고 접근할 물건은 아니다’입니다. 현재 회차의 금전상 매수인 인수액은 0원이지만 물권상 부담이 남고, 시세 비교 자료 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 구분지상권의 실제 영향과 현장 이용 가능성을 확인한 뒤에야 963,442,000원의 의미를 평가할 수 있는 사건입니다.
