제주지방법원 2026타경10053. 서귀포시 안덕면 서광리의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 2015.02.02 사용승인됐으며 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 389.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구입니다. 제시외 건물과 조경수·담장, 확장형 발코니·태양광발전설비 등이 함께 평가돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.12.14 서귀포시산림조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 800,000,000원이고 2018.02.26 변경등기로 1,200,000,000원이 됐으며, 2026.03.30 확정채권양도를 원인으로 2026.05.07 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후의 강동진 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10053 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1843-3 · 서광사수동로20번길 30-10 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 다가구주택 · 사용승인일 2015.02.02 |
| 토지 | 389.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 262,700원/㎡ |
| 소유자 | 이재근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 677,427,400원 / 474,199,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 살아 있는 말소기준권리는 2017.12.14 설정된 서귀포시산림조합 근저당입니다. 2018.02.26 채권최고액이 1,200,000,000원으로 변경됐고, 2026.05.07 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2022.09.01 강동진의 1,300,000,000원 가압류와 2026.01.20 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고남희 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은경 | 2016.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예린 | 2022.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
고남희와 이예린은 전입일이 2017.12.14 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 이은경은 2016.04.18 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확도상 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 메리트 판정 보류
현재 최저매각가는 감정가 677,427,400원의 70%인 474,199,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 수치가 없어 “감정가 대비 30% 내려왔다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 최저가 자체가 실제 취득원가를 의미하지도 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,141,990원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 서귀포시산림조합 | 800,000,000원 | 467,057,010원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 강동진 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,100,000,000원 중 예상배당은 467,057,010원이며, 미배당은 1,632,942,990원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 이은경의 보증금이 미상이므로 임차보증금 인수 여부는 반드시 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 474,199,000원 | 467,057,010원 | 1,632,942,990원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 331,939,300원 | 326,492,150원 | 1,773,507,850원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 232,357,510원 | 228,304,505원 | 1,871,695,495원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 청구액 300,000,000원보다 근저당 예상배당액이 크지만, 3회 유찰 시 근저당 예상배당은 228,304,505원입니다. 다만 이 회차표는 채권 배당 흐름일 뿐이며, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부를 해결해 주지는 않습니다.
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층입니다.
- 입지. 서광서리교차로 북동측 인근으로 단독주택·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·보일러 난방·화재탐지·태양광발전설비·전기차충전기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 389.0㎡, 평지·사다리형·세로각지(가), 계획관리지역·자연취락지구입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전3·4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 2-1 내지 2-7을 포함하고, 조경수·담장과 확장형 발코니·태양광발전설비 등을 포함해 평가했습니다.
- 추가 토지 확인. 감정요항표는 기호(3)을 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단하고 해당 관청 재확인을 권고하고 있습니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이은경 보증금 확인. 2016.04.18 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액 기준. 선순위 임차보증금이 실제 인수되는 경우 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수·담장·확장형 발코니·태양광발전설비 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 농지 여부. 감정요항표상 기호(3)은 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단돼 해당 관청 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 여러 보전·제한구역이 중첩돼 있으므로 증·개축이나 활용계획이 있다면 관련 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 임차인의 숫자가 먼저다
이 사건은 감정가 677,427,400원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 474,199,000원까지 내려왔습니다. 하지만 다가구주택 경매에서 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 임차인의 인수 가능성입니다. 이은경은 2016.04.18 전입해 2017.12.14 말소기준권리보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가 474,199,000원을 그대로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하므로 등기 자체의 구조는 정리됩니다. 그러나 임차인 인수위험이 아직 닫히지 않았고, 실거래 시세 자료도 없어 가격이 싼지 비싼지도 검증되지 않았습니다. 이 물건의 입찰 전제는 명확합니다. 이은경의 보증금·배당관계 확인 → 실질취득액 산정 → 시세 대조 순서입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 할인율만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
