제주지방법원 2026타경10053. 서귀포시 안덕면 서광리의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 2015.02.02. 사용승인됐고, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가 677,427,400원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 331,939,000원입니다.
등기상 핵심은 2017.12.14. 설정된 서귀포시산림조합 근저당입니다. 당초 채권최고액은 800,000,000원이고 2018.02.26. 1,200,000,000원으로 변경됐으며, 2026.05.07.에는 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후의 강동진 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기보다 더 중요한 변수가 임차관계입니다. 임차인 3명 중 이은경은 2016.04.18. 전입으로 말소기준권리인 2017.12.14.보다 앞서 있고, 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10053 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1843-3 · 서광사수동로20번길 30-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2015.02.02. |
| 토지 | 389.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 262,700원/㎡ |
| 소유자 | 이재근 |
| 감정가 / 최저가 | 677,427,400원 / 331,939,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수·담장 등 포함 평가 · 확장형발코니·태양광발전설비 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인 인수는 별도
2015년부터 2016년까지 서귀포신용협동조합의 근저당권들이 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2017.12.14. 서귀포시산림조합 근저당입니다. 2022.09.01. 강동진의 1,300,000,000원 가압류와 2026.01.20. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 3명 중 1명이 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고남희 | 2025.06.27. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은경 | 2016.04.18. | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예린 | 2022.07.08. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
고남희와 이예린은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 이은경은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력 있음으로 분류됩니다. 확정일자·배당요구 여부와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제와 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 회차 최저가는 331,939,000원으로 감정가 677,427,400원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 232,357,300원, 4회 유찰 시에는 162,650,110원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 대항력 임차인의 보증금도 미상이므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 또는 실질취득가가 얼마인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 331,939,000원 | 49% | 1,773,508,146원 |
| 3회 유찰 시 | 232,357,300원 | 34% | 1,871,695,702원 |
| 4회 유찰 시 | 162,650,110원 | 24% | 1,940,426,992원 |
④ 예상배당표 (매각가 331,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,447,146원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 서귀포시산림조합 | 800,000,000원 | 326,491,854원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 강동진 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 현재 매각가 331,939,000원을 기준으로 집행비용 5,447,146원과 을구 6번 근저당권 배당 326,491,854원을 반영한 값입니다. 총 채권액 2,100,000,000원 중 채권자 배당액은 326,491,854원, 미배당액은 1,773,508,146원입니다. 등기상 을구 6번 근저당권은 2026.05.07. 한국자산관리공사로 이전돼 있습니다. 임차인 보증금·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층입니다.
- 주위환경. 서광서리교차로 북동측 인근·근거리에 위치하며 단독주택, 전, 과수원이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 389.0㎡의 대지로 계획관리지역·자연취락지구이며 평지·사다리형, 세로각지(가)입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전3·4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·보일러 난방·화재탐지·태양광발전설비·전기차충전기가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 추가 토지. 기호(3)은 농지취득자격증명이 필요한 농지에 해당하는 것으로 판단돼 해당 관청 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은경 보증금 확인. 전입일 2016.04.18.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 매수인 부담이 됩니다. 보증금 확인 전에는 331,939,000원을 총취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 다른 임차인도 확인. 고남희·이예린은 후순위 전입자지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유부분과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경수·담장, 확장형발코니, 태양광발전설비 등이 매각범위에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명 확인. 기호(3)은 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단돼 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 권리이전 확인. 을구 6번 근저당권은 2026.05.07. 한국자산관리공사로 이전됐으므로 최신 등기부와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 실거래 또는 현지 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 대항력 임차인
이 사건은 감정가 677,427,400원에서 두 차례 유찰돼 331,939,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 권리분석의 결론은 그 숫자만으로 정할 수 없습니다. 이은경의 전입일이 2016.04.18.로 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남으면 그 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 보증금을 확인해 실질취득가를 먼저 산정한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
