수원지방법원 2025타경495. 시흥 정왕동 오션웨이브 1층 177호, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기 흐름은 2023년 6월 우리자산신탁 명의의 신탁등기로 시작해 2023년 8월 윤예지 씨에게 거래가액 228,868,500원으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 3월 우리은행이 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가 233,000,000원에서 39,160,000원까지 내려온 상태입니다.

권리 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준인 우리은행 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 자격입니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 관련 별도등기가 있으며, 반월특수지역이므로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 자격 확인은 별개

임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 말소기준인 2023.08.03 우리은행 근저당권과 2025.03.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 — 감정가 16.81%까지 하락, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

현재 최저매각가는 39,160,000원으로 감정가 233,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰됐고, 다음 시나리오의 최저가는 6회 유찰 시 27,412,000원, 7회 유찰 시 19,188,400원입니다.

다만 감정평가서상 이용상태는 공실 근린생활시설이고, 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 5회 유찰 자체가 현재 가격과 이용가치에 대한 시장의 보수적인 반응을 보여주는 신호로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,160,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,104,880원을 제외한 38,055,120원이 우리은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 321,944,880원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수 금액이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거북섬동 행정복지센터 북서측 근거리에 위치하며, 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물의 1층 점포이며, 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m 내외, 서측 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 3,290.3㎡, 공시지가 1,164,000원/㎡, 지목은 주차장입니다.
• 이용상태. 해당 호는 근린생활시설로 평가됐으며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매수자격 선확인. 반월특수지역 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
• 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 있는 매립목적 변경금지 관련 별도등기의 구체적인 내용과 이용 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
• 공실 원인 점검. 감정평가상 공실입니다. 실제 영업 가능성·임대수요·관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 233,000,000원 대비 최저가 39,160,000원이라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 유사 상가의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 5회 유찰됐다는 사실은 가격 외에도 자격·이용·수요 문제를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 자격과 이용 가능성”

이 물건은 등기상 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 경매 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 다릅니다. 근린생활시설이 현재 공실이고 이미 5회 유찰됐으며, 대지권 목적 토지의 별도등기와 반월특수지역의 입주·매수자격 확인요망 조건이 있습니다.

최저가 39,160,000원이 감정가의 16.81%라는 숫자는 강하게 보이지만, 직접 비교할 실거래 자료 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 권리상 금전 인수는 0원, 하지만 자격·이용제한과 공실 상가의 환금성은 별도 검증이 필수. 이 사건은 가격보다 먼저 “내가 실제로 살 수 있고, 산 뒤 원하는 용도로 활용할 수 있는가”를 확인해야 하는 물건입니다.