수원지방법원 2025타경495. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 일대에 위치한 오션웨이브 1층 177호 근린생활시설입니다. 소유자는 윤예지 씨이며, 2023년 8월 3일 소유권이전과 함께 주식회사우리은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 우리은행이 임의경매를 신청했고, 반복된 유찰 끝에 최저매각가가 감정가의 약 12% 수준까지 하락했습니다.

겉으로 보이는 할인 폭은 매우 큽니다. 감정가 233,000,000원에 비해 현재 최저가가 27,412,000원에 불과하기 때문입니다. 하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 감정가 대비 할인율과 현재 시장에서의 가격 경쟁력은 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이고, 감정평가상 공실입니다. 임대수익이나 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 수익성을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 별도등기는 확인해야 한다

말소기준권리는 2023년 8월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2023년 6월 14일 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 2023년 8월 3일 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소되었습니다. 현재 소유자는 윤예지 씨입니다.

특히 우리은행 근저당권에는 오션웨이브 1층 178호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 담보권의 피담보채무와 공동담보 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다. 다만 공동담보 설정 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

② 가격 분석 — 6회 유찰, 그러나 시세 할인율은 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 27,412,000원입니다. 감정가 233,000,000원의 11.76%에 해당하며, 이미 6회 유찰된 상태입니다. 다음 회차까지 유찰되는 경우를 가정한 시나리오에서는 최저가가 추가로 하락합니다.

7회 및 8회 유찰 가격은 시나리오 가정값이며, 실제 매각가격이나 향후 절차가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

감정평가상 이 물건은 공실인 근린생활시설입니다. 공실 상태라면 실제 임대수익이 발생하고 있다고 전제할 수 없고, 앞으로 임차인을 확보할 수 있는지와 필요한 비용도 확인해야 합니다. 6회 유찰은 시장의 매수 수요나 가격 수용성에 문제가 있을 가능성을 시사하지만, 유찰 원인을 가격·입지·규제 중 어느 하나로 단정할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,412,000원 가정)

집행비용 893,416원은 추정치입니다. 우리은행 근저당은 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 계산했으며, 청구액은 297,870,133원입니다. 실제 배당은 피담보채무 확정액, 공동담보 관계, 집행비용 및 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬동 행정복지센터 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 오션웨이브 1층 177호 근린생활시설로, 감정평가상 공실입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 지하 1층·지상 7층 규모입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외, 서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 설비. 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 있으며, 외벽은 커튼월과 복합패널, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 관련 제한이 있습니다.
• 토지 관련 사항. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 관련 별도등기가 기재되어 있습니다. 개별 취득과 이용에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 6회 유찰 및 공실이라는 사실을 고려하면 매수 수요와 임대수요의 검증이 필요합니다. 유사 상가 실거래 및 임대조건이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입주·매수 자격 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 해당 호실의 입주 및 매수 자격, 업종 제한, 관련 절차를 확인하세요. 적격 여부가 불명확한 상태에서 입찰을 진행하는 것은 위험합니다.
• 대지권 별도등기 검토. 매립목적 변경금지 관련 별도등기 원문과 대지권 관련 서류를 대조하고, 취득 후 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 감정가의 11.76%라는 숫자에 의존하지 말고 같은 건물 및 주변 유사 근린생활시설의 최근 매매가격과 거래 성사 여부를 확인하세요.
• 임대수익성 검토. 현재 공실 상태이므로 실제 임대 가능한 보증금·월세, 공실 기간, 관리비와 임차인 모집 가능성을 확인하세요. 예상 임대수익을 확정된 수입으로 간주해서는 안 됩니다.
• 현장 이용 가능성 확인. 해당 호실의 실제 출입·점포 노출·내부 상태·시설 이용 가능 여부를 현장 점검하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보인 제178호와 피담보채무 및 경매 진행 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 점유와 관리비. 감정평가상 공실이지만 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인하고, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 예상배당과 우선채권. 집행비용 추정액, 세금, 우선채권 및 확정 채권액을 검토하세요. 미배당액 자체와 매수인 인수 여부는 구분해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 말소 내역, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지이용계획 및 관계기관 확인 결과를 최종 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 12% ≠ 시세의 12%”

이 물건의 매력으로 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 27,412,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 233,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 약 12% 수준까지 내려온 것은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 근저당 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로, 등기상 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.

그러나 실제 투자 판단은 다릅니다. 근린생활시설은 공실이고, 최근 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않았습니다. 여기에 반월특수지역의 입주·매수 자격 문제와 대지권 관련 별도등기가 존재합니다. 이 사항들이 해결되지 않는다면 가격이 더 하락하더라도 안전한 투자라고 보기 어렵습니다.

결론은 '권리 인수는 낮은 위험, 취득 적격성과 환금성은 높은 확인 필요성'입니다. 매수 자격과 토지 관련 제한을 먼저 검증하고, 실제 시세·임대수요·활용 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 6회 유찰만으로 가격 메리트가 입증되었다고 볼 수 없으므로, 현재 단계에서는 신중한 검토가 필요합니다.