40,001,000원
수원지방법원 2025타경495. 시흥시 정왕동 오션웨이브 1층178호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상7층입니다. 현재 등기상 소유자는 윤예지이며, 2023.08.03 소유권이전 당시 거래가액은 234,619,500원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권의 채권최고액 360,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소 구조만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 2025.03.07 주식회사우리은행이 임의경매개시결정을 받아 진행 중이며, 매각으로 소멸되는 권리 기준에서 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 등기 말소 여부와 별개로, 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 기재돼 있고, 반월특수지역이므로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시돼 있습니다. 이 부분은 입찰 전 별도 확인이 필요한 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718 오션웨이브 1층178호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 / 지상7층 |
| 소유자 | 윤예지 · 거래가액 234,619,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 40,001,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 297,870,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 확인사항은 남는다
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2023.08.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원이며, 2025.03.07 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 최초 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 40,001,000원으로, 감정가 238,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다섯 차례 유찰된 결과 가격 자체는 감정가에서 크게 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인폭은 시장 실거래 대비 할인폭과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 현재 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 40,001,000원 | 38,880,982원 | 321,119,018원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 28,000,700원 | 27,096,687원 | 332,903,313원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 19,600,490원 | 18,847,681원 | 341,152,319원 | 0원 |
눈여겨볼 점은 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 반면 주식회사우리은행의 채권최고액 기준 미배당은 현재 회차 321,119,018원에서 추가 유찰 시 332,903,313원, 341,152,319원으로 증가합니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액으로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,120,018원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 38,880,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,001,000원 가정에서 집행비용 1,120,018원, 주식회사우리은행 38,880,982원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 321,119,018원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거북섬동 행정복지센터 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,290.3㎡, 공시지가 1,164,000원/㎡이며 지목은 주차장입니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 반월특수지역이므로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인하세요.
- 대지권 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 있으므로 원문 내용과 실제 이용 제한을 확인하세요.
- 공실 상태. 감정평가상 근린생활시설 공실이므로 현장 상태와 실제 사용 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 공동담보. 주식회사우리은행 근저당권에는 오션웨이브 제1층 제177호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 5회 유찰. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 시장에서 실제로 소화되기 쉬운 물건이라는 평가는 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 매각기일 조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 자격·용도 확인이 먼저”
이 사건은 임차인도 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리의 금전 인수만 보면 구조가 단순합니다. 그러나 물건 자체는 근린생활시설 공실이고 이미 5회 유찰돼 감정가 238,000,000원에서 최저가 40,001,000원까지 내려왔습니다.
여기에 대지권 목적 토지의 별도등기(매립목적 변경금지)와 반월특수지역에 따른 입주·매수 자격 확인이 붙습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “감정가의 16.81%니까 싸다”로 볼 수는 없습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 이용 가능성과 매수 적격성은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 실제로 취득하고 사용할 수 있는 조건을 확인하는 데 있습니다.
