수원지방법원 2025타경495. 시흥시 정왕동 거북섬 일대에 있는 오션웨이브 1층 178호 근린생활시설입니다. 소유자 윤예지 명의로 2023년 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 우리은행이 임의경매를 신청했고, 현재 6회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 11.77% 수준까지 떨어진 상태입니다.
표면적인 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.08.03 우리은행 근저당권이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 종전 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계할 채권액도 0원으로 계산되어 있습니다.
하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 접근법이 다릅니다. 감정평가상 공실인 근린생활시설이고, 국가산업단지·반월특수지역과 관련된 이용제약 및 자격 확인 문제가 있습니다. 특히 토지 별도등기와 매수자격 확인은 가격 판단보다 먼저 검토해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718 오션웨이브 1층 178호 도로명주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 4 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 7층 중 1층 |
| 소유자 | 윤예지 (2023.08.03 소유권이전등기 · 등기상 거래가액 234,619,500원) |
| 감정가 | 238,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,001,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.77%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 경매 청구금액 | 297,870,133원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.03 우리은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 공실 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 국가산업단지 · 반월특수지역 |
| 토지 관련 주의 | 매립목적 변경금지 별도등기 · 입주 및 매수자격 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 제한은 별도 검토
권리분석의 기준점은 2023.08.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2025.03.07 접수된 우리은행 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
최초 소유명의자는 우리자산신탁주식회사였으며, 2023.06.14 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 2023.08.03 윤예지에게 소유권이전등기가 접수되면서 종전 신탁등기는 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 존속하는 신탁 권리로 볼 수는 없습니다.
임차인 없음. 확인된 임차인 내역이 없으며 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 현재 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 실제 점유 여부와 현황조사 내용은 재확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 11.77%, 그런데 시세 할인율은 아니다
이 물건의 감정가는 238,000,000원이고 현재 최저매각가는 28,001,000원입니다. 감정가에 대한 최저가 비율은 약 11.77%입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 매우 크지만, 이것을 곧바로 현재 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
근린생활시설의 시장가치는 같은 건물·유사 면적의 실제 거래가격뿐 아니라 공실 상태, 임차수요, 업종 적합성, 관리비 및 향후 처분 가능성에 영향을 받습니다. 이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 현재 시세를 검증할 수 없는 상태입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 238,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 소유권 취득 거래가액 | 234,619,500원 | 등기상 과거 거래가액 |
| 현재 최저매각가 | 28,001,000원 | 6회 유찰 후 최저가 |
| 권리상 실질취득금액 | 28,001,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 28,001,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 우리은행에 배당됩니다. 배당 후에도 채권최고액 기준 큰 미배당액이 발생하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 904,018원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 360,000,000원 | 27,096,982원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 28,001,000원 |
| 근저당 미배당액 | 360,000,000원 기준 | 332,903,018원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
집행비용 904,018원은 추정치입니다. 근저당 미배당액 332,903,018원은 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 산출한 금액으로, 실제 확정 채무잔액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 297,870,133원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 리스크는 그대로
현재 최저가는 28,001,000원입니다. 추가 유찰되는 경우의 매각가와 배당 시나리오는 다음과 같습니다. 다만 유찰로 매각가가 낮아진다고 해서 토지 제한이나 공실 상가의 매각·임대 어려움이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰(현재) | 28,001,000원 | 27,096,982원 | 332,903,018원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 19,600,700원 | 18,847,887원 | 341,152,113원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 13,720,490원 | 13,073,521원 | 346,926,479원 | 0원 |
⑤ 토지 별도등기·매수자격 — 가장 먼저 확인할 부분
이 물건에서 권리분석보다 더 신중하게 접근해야 하는 부분은 대지 관련 별도등기와 산업단지 내 이용·매수자격입니다. 매각물건명세서 비고에는 다음과 같은 사항이 기재되어 있습니다.
입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).
이는 일반적인 후순위 근저당권의 말소 여부만으로 끝나는 문제가 아닙니다. 토지에 관한 별도등기의 효력과 이용 가능 범위를 확인해야 하며, 매수하려는 사람과 실제 영위하려는 업종이 입주·매수 요건에 부합하는지도 사전에 검토해야 합니다.
감정평가상 토지 관련 사항에는 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이 기재되어 있습니다. 토지이용 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 구체적인 허가 대상 거래인지, 경매취득에 어떤 절차가 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 검토 대상 | 확인 내용 | 입찰 판단에 미치는 영향 |
|---|---|---|
| 토지 별도등기 | 매립목적 변경금지 | 이용 목적 및 권리 제한 확인 |
| 반월특수지역 | 입주 및 매수자격 | 실제 취득 가능성과 활용 업종 검토 |
| 국가산업단지 | 산업단지 관련 규제 | 시설 운영 및 업종 적합성 검토 |
| 토지거래 허가구역 | 해당 거래의 허가 요건 | 취득 절차와 이용 조건 검토 |
| 공실 근린시설 | 사용 가능성·임차수요 | 임대수익 및 환금성 검토 |
매수자격이 제한된다고 확정할 수는 없지만, 자격 확인이 필요하다는 사실은 명확합니다. 이 문제를 해소하지 않고 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 특히 실제 이용 또는 임대하려는 업종이 적합한지 여부가 투자 성패에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬동 행정복지센터 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원 등이 혼재하며, 감정평가상 성숙 중인 상가지대로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측 약 20미터, 서측 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 다만 도로 접면 상태가 개별 점포의 실제 가시성이나 집객력을 보장하지는 않습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물이며, 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 외벽은 커튼월 및 복합패널, 창호는 강화유리 마감 등입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 공실로 기재되어 있습니다. 현재 임대수익이 발생하는 물건이라는 근거는 없으므로 임대료 수익을 전제로 투자수익률을 계산해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 및 지구단위계획구역 등의 규제사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,164,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 6회 유찰된 공실 근린생활시설입니다. 향후 임대 또는 매각을 위한 실제 수요를 확인하기 전까지는 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다. 최저매각가만으로 재매각 이익을 기대해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수자격 사전 확인. 매각물건명세서에 명시된 한국산업단지공단 경기입주지원 관련 확인 사항을 우선 검토하세요. 매수인 자격뿐 아니라 실제 운영하려는 업종의 적합성도 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 매립목적 변경금지의 구체적인 내용과 효력, 취득 후 토지·건물 이용에 미치는 영향을 관련 공부 및 원본 등기로 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 근저당권의 공동담보에 기재된 177호와 경매 대상 178호를 구분하세요. 감정평가 설명에 두 호실이 함께 등장하므로 물건별 범위를 대조해야 합니다.
- 현장 공실 여부 확인. 감정평가 당시 공실이라는 사실만으로 매각 시점의 점유 상태가 동일하다고 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 방문을 통해 실제 점유·사용 관계를 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 감정가 238,000,000원과 과거 등기상 거래가액 234,619,500원은 현재의 매각 가능가격을 보장하지 않습니다. 유사 상가의 최근 실제 거래와 현재 매물 호가를 구분하여 검토해야 합니다.
- 임대·운영 수지 확인. 공실 상가이므로 예상 임대료, 관리비, 공실 유지비용, 시설 운영에 필요한 비용을 확인한 후 실질적인 투자수익을 판단하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 우리은행 근저당 미배당액 332,903,018원은 채권최고액 기준 계산액이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 19,600,700원, 8회 유찰 시 13,720,490원으로 계산되어 있습니다. 다만 매각가 하락이 매수자격 문제나 낮은 환금성을 해결하지는 않습니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 관련 별도등기와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 11.77%라도, 싼 물건이라는 뜻은 아니다”
시흥 오션웨이브 1층 178호는 숫자만 놓고 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 238,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 28,001,000원까지 하락했습니다. 우리은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 본질적인 위험은 근저당권보다 토지의 이용제한, 매수자격 확인, 공실 근린시설의 환금성에 있습니다. 매각물건명세서에는 매립목적 변경금지 별도등기와 반월특수지역 관련 입주·매수자격 확인 사항이 명시되어 있습니다. 최근 실거래에 근거한 현재 시장가격도 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 큰 폭의 하락만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
결론은 입찰 신중·자격 및 시세 검증 우선입니다. 등기상 인수 위험이 낮다는 장점은 있지만, 6회 유찰과 공실 근린시설이라는 특성, 토지 관련 확인 사항을 함께 고려하면 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 실제 활용 가능성과 환금성이 검증되기 전에는 저가 매수 기회로 단정할 수 없는 물건입니다.
