서울북부지방법원 2024타경121043. 서울 중랑구 면목동 1369 소재 단독주택 및 토지 관련 경매입니다. 소유자는 용마산역세권지역주택조합이며, 서울건축사신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 2,265,643,616원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 2월 18일 설정된 서울건축사신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,944,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권들도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 근저당권의 말소 여부보다 실제 점유관계와 매각대상의 특수성에 있습니다. 현황조사에는 2019년 7월 1일 전입한 김주동이 제지하층 점유자로 조사되어 있습니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서므로 대항력 성립 가능성을 검토해야 하지만, 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 확정적인 매수인 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2021.02.18 서울건축사신용협동조합 근저당권입니다. 같은 채권자의 후순위 근저당권과 부국증권주식회사의 근저당권, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 정복순의 지하층 임차권등기는 2000년 9월 7일 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 임차권등기 자체를 현재 존속하는 인수 권리로 볼 수는 없습니다.

다만 현재 점유자로 조사된 김주동의 전입일은 2019.07.01로, 2021.02.18 말소기준권리보다 앞섭니다. 과거에 말소된 정복순의 임차권과 김주동의 점유관계는 구분해서 판단해야 합니다. 김주동의 대항력 성립 여부와 인수 가능성은 현재 점유, 임대차계약 및 보증금 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 지하층 선순위 전입 확인 필요

현황조사상 실제 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 안전마진은 아니다

현재 최저매각가는 266,304,000원으로 감정가 520,127,120원의 약 51.2%입니다. 외형상 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

더욱이 일반적인 단독주택 전체 소유권이 아니라 구분소유적 공유관계를 포함한 물건이고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

회차가 진행되면서 매각가격은 내려가지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 근저당권 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 말소되는 근저당권의 미배당 채무가 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아니지만, 별도로 성립한 선순위 임차인의 미배당 보증금은 인수 대상이 될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,304,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제·미확정 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금에서 집행비용 4,528,256원을 공제하면 261,775,744원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없으며, 채권자 전체 미배당액은 3,498,224,256원으로 추정됩니다.

다만 이 배당계산의 매수인 인수액 0원은 확인되지 않은 임차보증금을 반영하지 않은 계산상 결과입니다. 선순위 점유자의 임대차관계가 확정되기 전에는 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 용마중학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 7호선 용마산역까지 약 3~4분 거리로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 연와조 평옥개 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 하이샷시 마감이며 도시가스보일러 난방과 기본 급배수·위생설비가 있습니다.
• 이용상태. 1층과 2층은 각각 주택 1세대이며, 지하층도 주거시설로 구성되어 있습니다. 지하층은 감정평가 당시 공실로 탐문되었으나 현황조사의 점유자 기재와 대조가 필요합니다.
• 토지. 전체 토지면적 140.5㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다. 차량출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다. 공시지가는 2,926,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 도시관리계획이 입안 중입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 협동주택 구분등기와 구분소유적 공유상태라는 권리·이용 구조는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 단독주택 전체 소유권 거래와 달리 공유지분의 구체적 이용관계가 가격 및 향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 할인 수준은 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 조사. 김주동의 2019.07.01 전입 이후 실제 점유 지속 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 지하층 현황 대조. 감정평가서의 공실 탐문과 현황조사의 점유자 기재가 다릅니다. 현장 방문 및 관련 원본 서류를 통해 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 인수 가능한 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다. 최저가 자체를 최종 취득비용으로 사용해서는 안 됩니다.
• 구분소유적 공유지분 확인. 건물 구분등기와 토지 공유지분의 관계, 공유자별 이용 범위, 대지 사용관계 및 공동담보 등기사항을 검토하세요.
• 일괄매각·제시외 건물. 매각목록에 포함된 제시외 건물의 위치와 범위, 현황 및 권리관계를 원본 명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
• 재매각 보증금. 일반적인 10%가 아니라 20%입니다. 현 최저가 기준 입찰보증금은 53,260,800원입니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 유사 주택·토지 및 공유지분 거래사례를 별도로 확인하세요.
• 배당·세금 검토. 예상배당액은 근저당권 채권최고액 기준의 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “51% 낙찰가보다 중요한 것은 확정되지 않은 인수위험”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 266,304,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 마무리하기 전에는 할인율을 곧바로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 선순위 근저당권과 후순위 근저당권의 말소 관계는 비교적 명확합니다. 반면 말소기준권리보다 먼저 전입한 지하층 점유자의 보증금과 현재 점유관계는 미확정입니다.

아울러 매각대상은 협동주택으로 구분등기된 건물과 구분소유적 공유지분을 포함하며, 제시외 건물도 일괄매각됩니다. 일반적인 단독주택 전체 소유권 거래와 동일한 기준으로 접근하면 권리 범위와 환금성을 잘못 평가할 수 있습니다.

결론은 권리·점유·공유지분 범위 확인 전 가격 판단 보류입니다. 임차인의 인수 가능성을 먼저 해소하고, 매각대상의 실제 이용 범위 및 실질취득비용을 확정한 뒤에야 현재 최저가가 적정한지 평가할 수 있습니다. 재매각 보증금 20%라는 조건 역시 입찰 전 반드시 반영해야 합니다.