서울북부지방법원 2024타경121043. 대상은 서울 중랑구 면목로28길 27의 제지하층입니다. 등기상 현재 소유자는 용마산역세권지역주택조합이고, 2021.02.18 거래가액 1,600,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울건축사신용협동조합의 채권최고액 1,944,000,000원 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 근저당권과 2024.11.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위가 아니라 점유관계입니다. 김주동은 제지하층을 ‘에이스종합인테리어’로 사용하는 것으로 조사됐고, 신고일은 2019.07.01로 말소기준권리 2021.02.18보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경121043 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로28길 27, 제지하층 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 연립주택 제지하층 · 등기상 지하층이나 경사지에 소재하여 남서측 중로변 출입구 기준 현황 1층 |
| 소유자 | 용마산역세권지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 2,123,000,000원 / 869,581,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 · 현재 회차 감정가의 40.96% |
| 신청채권액 | 2,265,643,616원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 발급일 | 2026.09.29 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2021.02.18 서울건축사신용협동조합 근저당권 1,944,000,000원입니다. 이후 서울건축사신용협동조합의 516,000,000원 근저당, 부국증권주식회사 1,300,000,000원 근저당, 주식회사일건건축사사무소 316,800,000원 근저당, 주식회사화엄씨앤디 269,871,600원 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부의 후순위 권리만 보면 구조는 명확합니다.
② 점유자·임차관계 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 / 사용 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주동 | 제지하층 · 에이스종합인테리어 | 2019.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김주동의 점유가 확인되는 반면, 감정평가 이용상태에는 지하실이 주택 1세대로 기재되고 현황 ‘공실’로 탐문됐습니다. 따라서 실제 점유·이용상태 역시 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 375.4% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
실거래 표본은 ‘동서울연립’의 3건입니다. 평균 거래금액은 231,666,666원, 최신 거래는 2024.06의 275,000,000원입니다. 현재 최저가 869,581,000원은 실거래 평균에 대한 단순 총액 비율로는 375.4%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 54.67㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.03 | 58.3㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 58.3㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 231,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 869,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,095,810원 |
| 1. 근저당 · 서울건축사신용협동조합 | 1,944,000,000원 | 858,485,190원 |
| 2. 근저당 · 서울건축사신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 부국증권주식회사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사일건건축사사무소 | 316,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사화엄씨앤디 | 269,871,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,346,671,600원 중 채권자 예상배당은 858,485,190원, 미배당은 3,488,186,410원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 또한 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 배당표상 매수인 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 869,581,000원 | 858,485,190원 | 3,488,186,410원 |
| 5회 유찰 시 | 695,664,800원 | 686,308,152원 | 3,660,363,448원 |
| 6회 유찰 시 | 556,531,840원 | 548,566,522원 | 3,798,105,078원 |
현재 회차에서도 신청채권액 2,265,643,616원은 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시에는 매각대금이 더 낮아지면서 채권자 미배당액이 각각 3,660,363,448원, 3,798,105,078원으로 커집니다. 소유자 잔여는 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 ‘용마중교’ 북동측 인근. 단독주택·공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장 도보 약 2-3분, 지하철 7호선 용마산역 도보 약 3-4분으로 조사됐습니다.
- 건물. 연와조 평옥개 2층건으로 외벽 적벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 하이샷시 창호이며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 대상 이용상태. 감정평가에는 지하실을 방2·주방1·욕실겸화장실1·창고1의 주택 1세대로 기재했고 현황 공실로 탐문했습니다. 반면 점유조사에는 김주동의 에이스종합인테리어 사용이 확인돼 상호 대조가 필요합니다.
- 토지. 사다리형·완경사, 중로 한면 접면이며 토지면적은 1,143.1㎡, 공시지가는 3,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김주동 보증금 확인. 2019.07.01 신고가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 점유상태 재확인. 점유조사에는 에이스종합인테리어, 감정평가에는 지하 주택 및 공실 탐문으로 기재돼 실제 사용현황이 엇갈립니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 대상면적 지표 219.87㎡와 실거래 표본 54.67㎡·58.3㎡가 일치하지 않습니다. 231,666,666원 평균이나 375.4%만으로 가격 우열을 판단하기 어렵습니다.
- 4회 유찰을 가격 메리트로 단정하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만, 미상 점유보증금이 있으면 실질취득비용은 최저가보다 높아질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·도시관리계획 입안중 등의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 ‘선순위 점유자’다
이 사건은 감정가 2,123,000,000원에서 4회 유찰돼 869,581,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 2019.07.01 점유자 김주동입니다. 말소기준권리보다 앞선 점유관계가 존재하면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 대항력은 가능·미상, 실질 인수액도 미확정입니다.
또한 실거래 3건의 면적은 54.67㎡·58.3㎡로 대상면적 지표 219.87㎡와 맞지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 실거래 평균의 375.4%라는 숫자 역시 직접적인 시세 판단 근거로 사용하기 어렵습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 점유보증금과 가격 비교의 불확실성이 동시에 남아 있는 사건이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
