수원지방법원 2025타경533. 시흥 정왕동 거북섬타워 4층 408호 근린시설입니다. 소유자는 김태호이고, 2023년 11월 28일 매매를 원인으로 2023년 12월 6일 소유권을 취득했습니다. 등기 거래가액은 834,236,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 758,400,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 거북섬타워 4층 409호와 공동담보로 등기돼 있습니다.
현재 최저매각가는 141,178,000원으로 감정가 840,000,000원의 약 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가 기준 현재 공실입니다. 주변은 아파트·오피스텔·호텔·공원· 근린생활시설이 혼재하며, 버스정류장은 원거리에 있어 도보 이용이 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 4층 408호 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 · 사용승인 2022.08.04 |
| 소유자 | 김태호 (2023.11.28 매매 · 거래가액 834,236,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 141,178,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 652,587,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.06 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 시흥시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2022년 주식회사로보트엔지니어링의 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인은 없으며, 감정평가 기준 408호는 공실입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 직전 재확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 중요한 것은 ‘실제 시장가’
감정가는 840,000,000원, 현재 최저매각가는 141,178,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 회차가 6회 유찰 상태가 되면 98,824,600원, 7회 유찰 상태가 되면 69,177,220원으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 141,178,000원 | 16.81% | 619,998,492원 |
| 6회 유찰 시 | 98,824,600원 | 11.76% | 661,754,243원 |
| 7회 유찰 시 | 69,177,220원 | 8.24% | 690,867,970원 |
유찰이 한 차례 더 진행될수록 농협은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 매수인 관점 가격 판단은 ‘채권이 얼마나 미배당되느냐’가 아니라 근린시설 자체의 실제 임대·매매 가치가 얼마인지에 집중해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,776,492원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 758,400,000원 | 138,401,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,178,000원 가정 시 근저당 채권최고액 758,400,000원 중 138,401,508원이 배당되고 619,998,492원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거북섬 별빛공원 북서측 인근. 아파트·오피스텔·호텔·공원·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 도보 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 408호는 감정평가 기준 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층, 사용승인일 2022.08.04. 기본 위생·급배수시설과 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남서측 약 20m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·사다리형. 토지면적 2,098.9㎡, 공시지가 2,973,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 목적 토지 별도등기. 금지사항등기의 구체적 내용과 매각 후 효력을 등기 원문·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 비율보다 거북섬타워 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 예상 임대료·공실기간·관리비·상권 흡수력을 현장에서 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 기준 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 인도 가능성을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 409호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 구조를 원문에서 대조하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 “왜 5번 유찰됐나”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2023년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸하며, 예상 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 근린시설이 5회 유찰돼 감정가 840,000,000원에서 141,178,000원까지 내려왔고, 현재 공실이며 대중교통 접근도 다소 불편합니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기 금지사항 확인도 남아 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 최근 실제 매매·임대 시세를 확인하기 전까지는 감정가 대비 낙폭을 투자 매력으로 환산하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
