수원지방법원 2025타경533. 시흥시 정왕동 거북섬타워 4층 409호의 근린시설입니다. 감정가는 380,000,000원이지만 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,866,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김태호이고, 2023.12.06. 거래가액 378,001,000원으로 소유권을 취득한 날 농협은행주식회사가 채권최고액 758,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 시흥시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 감정평가 기준 현재 공실 상태로 확인되지만 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서 비고에는 “대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음”이 적혀 있습니다. 별도등기의 구체적 내용과 매수인에게 미치는 영향은 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 4층 409호 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상10층 · 사용승인일 2022.08.04 |
| 소유자 | 김태호 · 2023.12.06. 소유권이전 · 거래가액 378,001,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 63,866,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 652,587,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.12.06. 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 758,400,000원이고 공동담보로 같은 거북섬타워 4층 408호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.20. 임의경매개시결정, 2025.07.02. 및 2025.08.26. 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고내역은 없고 감정평가상 409호는 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태와 사업자등록·전입 여부 등은 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 380,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,866,000원입니다. 최저가는 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 5회 유찰이라는 결과 자체가 감정가와 실제 시장 수요 사이의 간극을 점검해야 한다는 신호입니다. 근린시설은 주거용처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵기 때문에, 실제 임대료·공실률·상가 거래사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,549,588원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 758,400,000원 | 62,316,412원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,866,000원을 매각가로 가정하면 근저당권 채권최고액 758,400,000원 중 62,316,412원만 배당되고 696,083,588원이 미배당됩니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 ‘거북섬 별빛공원’ 북서측 인근으로, 아파트·오피스텔·호텔·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 도보 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 4층 408호와 409호 모두 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남서측 약 20m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,973,000원/㎡이며 토지는 사다리형 평지, 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항등기 내용을 등기부·매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유 및 사업자등록 등 실제 사용관계를 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 12개월 실거래 자료가 없으므로 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료, 공실률을 별도로 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 문제인지, 상권·임대수요·관리비·권리 이슈가 함께 작용했는지 점검하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당의 공동담보로 같은 건물 4층 408호가 기재돼 있으므로 관련 경매·배당 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “16.81%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2023.12.06. 농협은행 근저당이고, 이후 경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 판단하기는 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 감정상 공실이나 임대관계는 미상이며, 대지권 목적 토지 별도등기까지 확인해야 합니다. 권리구조는 비교적 단순하지만 가격·환금성·별도등기 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
