수원지방법원 2025타경715. 시흥시 광석동 광양프런티어밸리8차 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 공부상 공장입니다. 소유자는 주식회사라성펌이고, 말소기준은 2024.04.22 설정된 농협은행주식회사 근저당권 996,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 238,630,000원으로 감정가 487,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트가 크다거나 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 공장 용도이고 이미 2회 유찰된 만큼 실제 매매·임대 수요와 환금성 확인이 가격 판단의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경715 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층 101호 · 경기도 시흥시 광석천길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(공장) · 공부상 공장 · 10층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사라성펌 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 238,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 833,741,002원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.22 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸 구조
말소기준은 2024.04.22 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.08.11 농협은행 주식회사 가압류 20,455,544원, 2025.09.23 주식회사디비저축은행 가압류 30,000,000원, 2025.10.30 국 압류는 모두 그 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.12.20 국 압류는 2025.02.19 해제되어 이미 말소됐습니다.
근저당권에는 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 있습니다. 등기 흐름을 볼 때 입찰 전에는 현재 권리자 표시와 매각물건명세서를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유 확인 — 신고 1건은 419호
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 정진원앤 | 419호 | 2024.12.18 | 300,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인 신고는 1명이며, 전입일 2024.12.18은 말소기준권리 2024.04.22보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 점유 부분은 419호로 기재되어 있고, 본 분석 주소는 1층 101호이므로 이 신고만으로 101호의 점유관계를 동일하게 볼 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차의 최저가는 238,630,000원으로 감정가 487,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 167,041,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 116,928,700원입니다. 그러나 감정가 대비 낙폭은 어디까지나 경매 회차의 결과일 뿐, 실제 시장가격과의 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 238,630,000원 | 234,489,180원 | 811,966,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 167,041,000원 | 163,902,426원 | 882,553,118원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 116,928,700원 | 114,491,698원 | 931,963,846원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 현재 회차의 배당모형상 실질취득액은 최저가와 같은 238,630,000원입니다. 다만 이 수치는 유효한 유치권 주장 여부나 당해세 등 별도 확인사항까지 확정하는 숫자는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,140,820원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 996,000,000원 | 234,489,180원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,455,544원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사디비저축은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,630,000원 가정 시 집행비용 4,140,820원을 제외한 234,489,180원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 811,966,364원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 서해선 시흥시청역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 공장입니다. 조사일 현재 101호와 419호 모두 폐문부재였고, 419호는 장기간 폐문부재로 공실 조사됐습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 7,284㎡, 지목은 대, 공시지가 2,303,000원/㎡이며 평지·정방형·중로각지로 조사돼 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물로, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 사실관계 재확인. 플래카드가 있었던 현황조사와 2026.04.21 현장방문 결과가 다릅니다. 현재 점유자와 실제 유치권 주장 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 101호 점유관계 확인. 임차인 신고 1건은 419호입니다. 101호의 점유·사용·인도 상태를 별도로 확인하세요.
- 근저당권 이전 기록 대조. 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 기록이 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 맞춰 보세요.
- 가격은 실거래로 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 공장 호실의 실제 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 공실·사용 가능성 확인. 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 내부 상태와 실제 영업·공장 사용 가능 여부, 관리 상태를 확인하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 유치권·점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2024.04.22 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 238,630,000원을 기준으로 한 실질취득액 역시 238,630,000원입니다.
그러나 이 물건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 감정가 487,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료 없이 이를 ‘싸다’고 부를 수는 없습니다. 더 중요한 것은 유치권 행사 플래카드가 한때 확인됐다는 점, 이후 현장에서는 없어졌다는 점, 그리고 임차인 신고 1건이 분석 대상 101호가 아닌 419호로 기재돼 있다는 점입니다. 등기권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요, 현장 점유는 반드시 재확인. 이 세 가지가 2025타경715의 결론입니다.
