수원지방법원 2025타경715. 시흥시 광석동 광양프런티어밸리8차 4층 419호입니다. 공부상 이용은 공장이고, 감정평가 조사일에는 폐문부재 상태였습니다. 소유자는 주식회사라성펌입니다. 등기부의 핵심은 2024.04.22 설정된 농협은행 근저당권 996,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 526,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 180,418,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자 자체를 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 공장 용도의 환금성과 실제 임대·공실 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경715 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 4층 419호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 광석천길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장 · 조사일 현재 폐문부재 |
| 소유자 | 주식회사라성펌 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 180,418,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 833,741,002원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.22 농협은행주식회사 근저당권 996,000,000원입니다. 이후 2025.07.11 농협은행의 임의경매개시결정, 2025.08.11 농협은행 가압류 20,455,544원, 2025.09.23 주식회사디비저축은행 가압류 30,000,000원, 2026.02.19 마포구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.12.20 국 압류는 2025.02.19 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 정진원앤 | 419호 | 2024.12.18 | 300,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 정진원앤의 전입일은 2024.12.18로 말소기준권리 2024.04.22보다 늦습니다. 따라서 현 자료 기준 대항력은 없고 매수인 승계 대상도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 이 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
③ 배당 — 매각대금 대부분이 선순위 근저당으로
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,325,852원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 996,000,000원 | 177,092,148원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,455,544원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사디비저축은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 180,418,000원 가정. 총 채권액 1,046,455,544원 중 예상 배당액은 177,092,148원이고 미배당은 869,363,396원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 180,418,000원 | 177,092,148원 | 869,363,396원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 126,292,599원 | 123,724,503원 | 922,731,041원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 88,404,819원 | 86,413,532원 | 960,042,012원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이것은 권리상 인수액의 문제이고, 가격 경쟁력은 별개입니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 126,292,599원이나 88,404,819원 역시 자동으로 ‘싼 가격’이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 서해선 시흥시청역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 공부상 공장이며 조사일 현재 폐문부재였습니다. 419호는 장기간 폐문부재로 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 10층 건물로, 기본 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 빌딩 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 2,303,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 동일 건물 및 인근 공장·지식산업시설의 최근 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 조사일 장기간 폐문부재로 공실 조사된 만큼 현재 실제 점유 상태와 내부 관리상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현황조사상 주식회사 정진원앤이 확인되므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유·배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 등기돼 있으므로 최신 등기부에서 최종 권리자를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당과 명도 비용은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 공부상 공장 용도이므로 주거용 부동산보다 실수요층과 임대수요 확인이 더 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.04.22 농협은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 3회 유찰돼 최저가가 감정가 34%까지 떨어졌다는 사실만으로 투자 매력도가 확정되지는 않습니다. 실거래 자료가 없고, 공부상 공장이며 장기간 폐문부재로 공실 조사된 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 실제 시장가와 환금성을 확인하는 데 있습니다.
