수원지방법원 2025타경51747. 시흥시 정왕동 거북섬타워 5층 508호로, 건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자 홍금숙은 2023년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 834,236,000원에 취득했고, 같은 해 11월 30일 농협은행주식회사 명의 채권최고액 758,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 강제경매·임의경매와 시흥시 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 87,060,000원으로 감정가 740,000,000원의 약 11.76%입니다. 절대금액만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 물건의 최근 실거래나 중개 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 게다가 6회 유찰 자체가 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 결과이므로, 낮은 낙찰가율만 가격 매력으로 해석하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51747 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 5층 508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 홍금숙 (2023.11.22. 매매 · 거래가액 834,236,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 87,060,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 다만 별도등기 확인 필요
말소기준은 2023.11.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.02.20 박상원 명의 강제경매개시결정, 2025.02.24 농협은행주식회사 명의 임의경매개시결정, 2025.07.04 시흥시 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 11.76%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저가는 87,060,000원으로 감정가 740,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 87,060,000원 | 11.76% | 773,307,080원 |
| 7회 유찰 시 | 60,941,999원 | 8.24% | 798,954,957원 |
| 8회 유찰 시 | 42,659,399원 | 5.76% | 816,908,470원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가 가정은 60,941,999원, 8회 유찰 시에는 42,659,399원까지 낮아집니다. 하지만 가격이 낮아질수록 근저당권자 등에게 돌아갈 배당액이 줄면서 채권 미배당은 각각 798,954,957원, 816,908,470원으로 증가합니다. 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액과는 별개이며, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,967,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 758,400,000원 | 85,092,920원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 박상원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,060,000원 가정 시 집행비용 1,967,080원을 제외한 85,092,920원이 근저당권 배당에 사용되고, 총 채권 858,400,000원 중 773,307,080원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·숙박시설·공원 등이 소재합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설입니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고, 본건이 속한 토지는 동측 및 서측 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며, 위생·급배수·승강기·화재관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성 판단. 현재 사건 자체가 6회 유찰됐고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 실제 시장 수요와 적정 매각가를 현장 및 중개시장 확인 없이 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. “1토지 갑구1-1 금지사항 등기”의 구체적인 내용과 매각 후 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 등록 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록 및 점유 개시시점 등 사실관계를 확인하세요.
- 낙찰가율 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 11.76%이지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 이것만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점인 제2종근린생활시설입니다. 주거용 부동산과는 임대수요와 환금성 구조가 다릅니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션상 채권 미배당은 773,307,080원이지만 이를 매수인이 그대로 부담하는 구조로 계산되지는 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·별도 토지등기와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “11.76%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 두 가지
감정가 740,000,000원이 6회 유찰 끝에 87,060,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 하지만 이 사건의 결론은 단순히 “많이 싸졌다”가 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 87,060,000원이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 동시에 토지 별도등기와 미상인 임대관계가 남아 있습니다.
등기상으로는 2023.11.30 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 6회 유찰 이력, 별도등기 및 점유관계 확인 필요성을 함께 보면 가격 숫자만으로 접근하기보다 원본 서류와 현장을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
