60,169,000원
수원지방법원 2025타경51747. 시흥시 정왕동 거북섬타워 5층509호로, 건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 홍금숙은 2023년11월22일 매매를 원인으로 거래가액 378,001,000원에 취득했고, 2023년11월30일 농협은행주식회사 명의 채권최고액 758,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 강제경매개시결정·임의경매개시결정·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “등기상 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 별도등기 있음(1토지 갑구1-1 금지사항 등기)이 명시돼 있습니다. 또한 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로, 토지 별도등기의 구체적인 금지사항과 실제 점유·임대관계는 입찰 전 원문 확인이 필요한 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51747 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 5층509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 홍금숙 · 2023.11.22 매매 · 거래가액 378,001,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 60,169,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 758,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기는 확인 필요
말소기준은 2023.11.30 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.02.20 박상원의 강제경매개시결정, 2025.02.24 농협은행주식회사의 임의경매개시결정, 2025.07.04 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
감정가는 358,000,000원, 현재 최저매각가는 60,169,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태이고 시나리오상 감정가의 17% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 42,118,300원, 7회 유찰 시 29,482,809원입니다.
하지만 이 사건은 근린시설이고 감정 이용상태도 일반음식점입니다. 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 판단의 핵심은 낮은 최저가 그 자체보다, 왜 5회까지 유찰됐는지와 별도등기·점유·상권 및 실제 이용가능성을 함께 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,042원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 758,400,000원 | 58,685,958원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 박상원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 60,169,000원 가정 시 집행비용 1,483,042원을 제외한 58,685,958원이 근저당권에 배당되고, 총 채권액 858,400,000원 대비 미배당은 799,714,042원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·숙박시설·공원 등이 소재합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 도로. 토지는 사다리형 근린생활시설 부지이며 동측 및 서측으로 도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재관련설비 등이 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서의 “1토지 갑구1-1 금지사항 등기” 내용을 확인해 이용·처분 제한과 매수인에게 미치는 영향을 판단해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록 등 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 농협은행주식회사 근저당권은 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 거북섬타워 제5층 제508호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보와 확정 채권액을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐으므로 가격뿐 아니라 상권·점포 이용성·점유상태·권리상 특이사항이 유찰에 영향을 줬는지 점검해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 내부구조 등은 외부관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참조해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 358,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 60,169,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 근린시설 경매에서 낙폭 자체가 곧 시세 대비 수익을 의미하지는 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 등기들도 소멸하지만, 1토지 갑구1-1 금지사항 별도등기와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다.
등기 순위는 비교적 읽히지만, 입찰 판단은 아직 닫히지 않았습니다. 별도등기 원문과 현장 점유·이용상태를 확인한 뒤에야 현재 최저가 60,169,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다. 5회 유찰이라는 사실은 낮은 가격만 보여주는 숫자가 아니라, 그만큼 시장에서 반복해서 선택되지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다.
