의정부지방법원 2026타경60618. 고양시 일산동구 풍동 ‘일산풍동오토갤러리’ A동 2층 209호의 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 이도희이며, 2020.09.24. 주식회사신한은행의 채권최고액 578,400,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.03.11. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 200,200,000원으로 감정가 286,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설인 만큼, 단순한 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하기보다 실제 임대수익·공실·관리비·동일 건물 또는 인근 상가 거래를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 414 일산풍동오토갤러리 에이동 2층209호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 백마로 478 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 / 지상3층 · 에이동 2층 209호 |
| 소유자 | 이도희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 200,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 456,350,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 신한은행 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 이 사건의 배당·인수 계산에는 임차인 인수액이 반영돼 있지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
2020.08.11. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.09.24. 이도희 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 578,400,000원이 말소기준입니다. 이후 2026.03.11. 등기된 에프에스제이2509유동화전문유한회사 채권자의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
1회 유찰로 최저매각가는 감정가 286,000,000원에서 200,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 등 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,602,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 578,400,000원 | 196,597,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 200,200,000원 가정 시 집행비용 3,602,800원을 제외한 196,597,200원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 381,802,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 200,200,000원 | 196,597,200원 | 381,802,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 140,140,000원 | 137,378,040원 | 441,021,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 98,098,000원 | 95,932,236원 | 482,467,764원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 백마역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상3층 건물 내 에이동 2층 209호입니다. 위생·급배수, 승강기 및 기본적인 소방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외, 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 9,024㎡, 공시지가는 2,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 현재 최저가 200,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 근린시설 거래를 확인하세요.
- 임대현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 실제 임대차 존재 여부, 보증금·차임을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·수익성. 근린생활시설은 실제 임대료와 공실기간이 가치에 직접 영향을 주므로 예상 임대수익을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 같은 건물 에이동 2층 210호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 관리비 확인. 집합건물인 만큼 체납 관리비, 특히 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2020.09.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 200,200,000원으로 감정가 286,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 근린생활시설이고 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 1회 유찰이라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가와 임대수익, 공실, 관리비를 확인해 200,200,000원이 실제 시장가격에 비해 어느 위치인지 검증하는 것이 핵심입니다. 정리하면 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있는 사건입니다.
