의정부지방법원 2026타경60618. 고양시 일산동구 풍동의 일산풍동오토갤러리 에이동 2층 210호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 200,200,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.09.24. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 578,400,000원 근저당권이고, 2026.03.11. 접수된 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 배당표와 회차별 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 이 근저당에는 같은 일산풍동오토갤러리 에이동 2층 209호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 또한 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차권 인수액이 없다는 사실과 실제 사용·점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 414 일산풍동오토갤러리 에이동 2층210호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 백마로 478 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 이도희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 200,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프에스제이2509유동화전문유한회사 / 456,350,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.09.24. 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 578,400,000원이고 채무자는 이도희입니다. 2026.03.11. 접수된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 이도희 명의 소유권이전은 2020.09.24. 접수되었습니다.
② 가격 판단 — 70% 자체가 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 200,200,000원으로 감정가 286,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,602,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 578,400,000원 | 196,597,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신한은행 근저당 채권 중 196,597,200원이 배당되고 381,802,800원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 200,200,000원 | 196,597,200원 | 381,802,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 140,140,000원 | 137,378,040원 | 441,021,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 98,098,000원 | 95,932,236원 | 482,467,764원 | 0원 |
채권최고액이 현재 매각가보다 큰 만큼 어느 시나리오에서도 근저당 채권은 전액 배당되지 않습니다. 하지만 제시된 배당 시나리오상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건은 채권 미배당 규모보다 실제 낙찰 후 점유·활용과 가격 적정성을 더 중요하게 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산중학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 백마역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상3층 건물 내 에이동 2층 구분건물이며 위생·급배수, 승강기, 기본 소방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외, 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 지목은 잡종지, 토지면적은 9,024.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 2,732,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 실제 임대수익을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 일산풍동오토갤러리 에이동 2층 209호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기관계를 원본에서 함께 대조해야 합니다.
- 명도·영업 상태. 근린생활시설은 주거용과 달리 점포 사용상태와 영업·시설물 관계가 가치와 명도에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 실제 예정 용도와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 실제 활용가치가 먼저”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2020.09.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정은 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린생활시설은 가격 판단 방식이 다릅니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 200,200,000원이지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 “1회 유찰됐으니 싸다”라고 결론낼 근거는 없습니다. 임대관계 미상, 근린시설의 실제 사용상태와 수익성, 동일 건물·인근 거래를 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 할인율보다 실제 환금성과 활용가치입니다.
