인천지방법원 2024타경17092. 청라월드메르디앙커낼웨이 1층 근린시설로, 집합건축물대장상 소매점입니다. 감정평가 이용상태에는 105호가 조명전문점으로, 106호가 사무실로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 105호는 출입문이 2개이고 105-1호와 105-3호로 나누어져 있으며, 현황조사에는 이 구획을 포함해 임차관계가 확인됩니다.

등기 권리의 기준점은 이금영 소유권이전과 같은 날 설정된 진접농업협동조합 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권입니다. 현대캐피탈, 경기신용보증재단, 인천수산업협동조합, 케이비캐피탈, 신용보증기금, 서울보증보험의 가압류와 이후 국 압류는 모두 이보다 늦습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

2022.05.03 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2022.10.24 신탁재산 귀속에 따라 정리되고, 같은 날 이금영 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 설정된 진접농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 가압류 6건, 현재 임의경매개시결정과 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 전원 대항력 없음

세 임차인의 신고일은 모두 말소기준일인 2022.10.24 이후이고, 현황조사 자료에서도 각각 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 임차인이 아니라 실제 임차인 3명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가는 3,080,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,156,000,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70% 시나리오입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

특히 근린시설·소매점은 아파트와 달리 호실별 위치, 전면 노출, 실제 임대료, 공실 가능성, 영업 동선에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 현재 2,156,000,000원이 실제 상가 가치에 비해 어느 수준인지 별도 검증하는 과정이 입찰가 결정의 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,156,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 3,294,331,195원 가운데 2,132,040,000원이 배당되고, 1,162,291,195원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 청라국제도서관 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·공동주택·커낼웨이수변공원이 소재합니다.
• 교통. 지하주차장을 통한 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며, 감정 당시 105호는 조명전문점, 106호는 사무실로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상16층 건물의 1층이며 공동위생설비·승강기·소화전·화재탐지설비·스프링클러가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 부지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 중로폭 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 공시지가는 3,634,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 등재 내역이 있으나 매각물건명세서에는 본 건과 무관하다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유 확인. 105-1호·105-3호 및 106호의 실제 점유자와 영업 지속 여부, 인도 대상 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차관계 원본 대조. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 2,156,000,000원이 적정한지는 감정가 할인율이 아니라 동일 상권 근린시설 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
• 105호 구획 확인. 105호는 출입문이 2개이고 105-1호와 105-3호로 나뉘어 사용 중이므로 현황과 공부상 범위를 확인해야 합니다.
• 채권 초과 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당 1,162,291,195원이 발생하고 소유자 잔여가 없습니다. 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.10.24 진접농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명 역시 모두 말소기준 이후 신고되어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 전혀 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 3,080,000,000원에서 1회 유찰된 2,156,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 근린시설은 실제 임대수익과 점유·공실 상태가 가치에 직접 영향을 줍니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 명도는 확인 후 판단입니다.