인천지방법원 2024타경17092. 청라월드메르디앙커낼웨이 1층 106호 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점이고, 감정평가서에는 건물 내 소매점·사무실 이용 상태가 기재돼 있으며 매각물건명세서 비고에는 공부상 소매점, 감정평가서상 사무실 이용으로 정리돼 있습니다. 감정가는 1,070,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 749,000,000원입니다.
권리의 기준점은 분명합니다. 이금영 소유권이전과 같은 날인 2022.09.30. 진접농업협동조합 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단·인천수산업협동조합·케이비캐피탈·신용보증기금·서울보증보험의 가압류와 현재 경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17092 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23, 1층106호 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 감정평가서상 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상16층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이금영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 749,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,976,339,526원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
말소기준은 2022.09.30. 진접농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 채무자는 이금영입니다. 이후 등기된 가압류와 현재 경매개시결정, 2026.03.06. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.04.09. 개시됐던 별도 임의경매는 2024.07.22. 취하되어 2024.07.24. 등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 3건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기룩스주식회사 청라지점, 최해영 | 105-3호 | 2024-11-06 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨앤에스엘이디, 강오자 | 105-1호 | 2024-03-21 | 25,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사미광전기전자, 김미영 | 106호 | 2024-01-04 | 40,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 미광전기 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 전입일 3건은 모두 말소기준일인 2022.09.30.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서의 ‘미광전기’는 전입신고일 미상·보증금 미상입니다. 따라서 이 점유자에 대해서는 대항력을 ‘있다’고도 ‘없다’고도 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 시세 비교는 보류
감정가는 1,070,000,000원, 현재 최저매각가는 749,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 321,000,000원이 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 7.49억원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 공부상 소매점·감정상 사무실 이용이 확인됩니다. 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가하기보다, 실제 상가 임대료·공실·동일 건물 또는 인근 근린시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 749,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,890,000원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 840,000,000원 | 739,110,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 114,613,201원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 92,214,432원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,004,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,582,632,443원 중 채권자 예상배당은 739,110,000원이며, 미배당은 843,522,443원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 749,000,000원 | 739,110,000원 | 843,522,443원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 524,299,999원 | 516,656,999원 | 1,065,975,444원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 367,009,999원 | 361,071,859원 | 1,221,560,584원 | 0원 |
표면적으로는 유찰될수록 최저가가 크게 낮아집니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 또한 미광전기의 대항력·보증금이 확인되지 않은 상태에서는 회차가 내려갈수록 단순히 ‘더 싸졌다’고만 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라국제도서관 북서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커낼웨이수변공원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 감정평가서에는 조명전문점과 사무실 이용이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고상 본건은 공부상 소매점, 감정평가서상 사무실 이용입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하4층/지상16층, 공동위생설비·승강기·소화전·화재탐지설비·스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 서측 중로폭 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 3,634,000원/㎡이며 토지면적은 1,749.2㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물등재 내역은 있으나 본 건과 무관하다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미광전기 최우선 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 인수위험 0원으로 단정하지 마세요.
- 106호 실제 점유 대조. 현황조사에는 주식회사미광전기전자·김미영이 106호를 점유하고 전입일 2024.01.04., 보증금 40,000,000원·월세 100,000원으로 조사돼 있습니다. 별도 기재된 ‘미광전기’와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없으므로 상가·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 검증하세요.
- 용도 확인. 공부상 소매점과 실제 사무실 이용 상태가 함께 나타나므로 향후 사용 목적과 영업·임대 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 확인이 필요하다”
이 사건의 등기 구조는 복잡해 보이지만 기준점은 단순합니다. 2022.09.30. 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 세 점유자의 전입도 모두 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다.
문제는 매각물건명세서에 따로 잡힌 ‘미광전기’입니다. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 이 점유자만큼은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라고 해도, 이 미상 부분이 해소되기 전에는 권리위험을 완전히 닫았다고 보기 어렵습니다.
가격도 같은 원칙입니다. 한 차례 유찰돼 10.70억원에서 7.49억원으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 70%라는 숫자 자체가 곧 ‘저가’라는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 미상 점유 확인 → 근린시설 시세·임대수익 검증 → 입찰가 결정. 권리는 조건부 확인, 가격은 검증 후 판단이 적절합니다.
