의정부지방법원 2025타경72175. 별내동 진영프라자 지하1층 비103호, 감정평가상 제2종근린생활시설 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김희석은 2022.03.10 매매를 원인으로 2022.04.06 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 1,000,000,000원입니다. 이후 2022.06.28 연천군산림조합의 채권최고액 648,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이 사건의 말소기준입니다.
눈에 띄는 선순위 이력으로는 2021.09.15 남양주시 압류가 있지만, 이 압류는 2022.04.06 해제되어 말소됐습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 날짜만 보고 현재 인수권리로 오인하면 안 됩니다. 현재 배당·시나리오 자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층 비103호 · 경기도 남양주시 별내5로5번길 15-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 등 · 지상7층 건 중 지하1층 비103호 |
| 소유자 | 김희석 (2022.03.10 매매, 2022.04.06 소유권이전 · 거래가액 1,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 850,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연천군산림조합 / 595,030,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 현재 인수는 0원
말소기준은 2022.06.28 연천군산림조합 근저당권입니다. 같은 날 광주성남하남산림조합 채권최고액 912,000,000원 근저당이 등기돼 있고, 이후 이상은 근저당 150,000,000원, 케이비부동산신탁 주식회사 가압류 122,148,900원, 양평군산림조합 가압류 241,841,400원, 주식회사케이비손해보험 가압류 220,000,000원, 임의경매개시결정과 남양주시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 타파웨어별내 전경미 | 미상 / 점포 등 | 2023.01.19 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.01.19는 말소기준 2022.06.28보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제는 미상으로 표시됩니다.
③ 가격 판단 — 권리 안전과 가격 메리트는 별개
현재 회차는 감정가 850,000,000원의 100%가 그대로 최저매각가인 신건입니다. 소유자의 2022년 등기 거래가액은 1,000,000,000원이어서 현재 감정가는 그 금액의 85% 수준이지만, 이 과거 취득가격만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 핵심은 최저가가 낮아서 권리위험을 상쇄하는 구조가 아니라, 인수 0원인 대신 감정가 100%에서 출발한다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,900,000원 |
| 2. 근저당 · 연천군산림조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주성남하남산림조합 | 912,000,000원 | 191,100,000원 |
| 4. 근저당 · 이상은 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비부동산신탁 주식회사 | 122,148,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 양평군산림조합 | 241,841,400원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,293,990,300원, 배당액은 839,100,000원, 미배당은 1,454,890,300원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별내고등학교 남서측에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상7층 건 중 지하1층 비103호입니다.
- 도로. 지적상 다수 도로에 접하고 북서측으로 폭 40m 내외의 양호한 도로가 소재합니다. 토지 도로접면은 광대소각입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 대로1류·대로2류·소로1류·소로2류 등에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 이동이 용이한 시설물·적치물·집기·가전 등은 감정평가 대상에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 선순위 압류 재확인. 2021.09.15 남양주시 압류가 2022.04.06 해제·말소된 사실을 최신 등기 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유범위 확인. 주식회사 타파웨어별내 전경미의 점유 부분은 미상입니다. 비103호 실제 점유·사용범위를 현황조사와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권리 확인. 전입일은 2023.01.19로 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구에 따른 우선변제 여부는 원본 명세서에서 최종 확인하세요.
- 비103호 위치·내부 확인. 감정평가가 탐문·외부관찰·집합건축물대장 도면 등을 기준으로 이뤄졌고 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 감정가 100%인 850,000,000원입니다. 2022년 등기 거래가액 1,000,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대·거래 조건을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 생각보다 단순합니다. 선순위로 보이는 2021년 남양주시 압류는 이미 2022.04.06 말소됐고, 2022.06.28 연천군산림조합 근저당을 기준으로 뒤에 놓인 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 2023.01.19 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 안전성을 곧바로 가격 매력으로 바꾸면 안 됩니다. 물건은 지하1층 근린시설이고, 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100%, 850,000,000원입니다. 채권자 미배당 1,454,890,300원이 크더라도 그것은 매수인 승계금이 아니라 후순위 채권자의 미회수액입니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격과 지하 상가의 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
