의정부지방법원 2025타경72175. 남양주시 별내동 진영프라자 지하1층 비104호로, 감정평가상 제2종근린생활시설 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 유순기는 2022.04.06. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,050,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.06.28. 접수된 연천군산림조합의 채권최고액 648,000,000원 근저당입니다.
말소기준보다 앞선 권리가 하나 눈에 띕니다. 2021.09.15. 남양주시 압류입니다. 하지만 이 압류는 2022.04.06. 해제로 말소됐습니다. 2021년 신탁·가등기와 김천신용협동조합 근저당, 2022.04.06. 경기남부수산업협동조합 근저당도 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 남아 있는 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72175 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층 비104호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 별내5로5번길 15-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 등 |
| 소유자 | 유순기 · 2022.04.06. 소유권이전 · 거래가액 1,050,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 901,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 595,030,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(별내택지지구) |
| 공시지가 | 3,671,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리는 이미 정리됐다
핵심은 2022.06.28. 말소기준 이전 권리의 현재 상태입니다. 2021.09.15. 남양주시 압류는 2022.04.06. 해제돼 말소됐고, 2021년 가등기와 김천신용협동조합 근저당도 말소됐습니다. 2022.04.06. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당 역시 2022.06.28. 해지로 말소됐습니다. 결과적으로 말소기준보다 앞서 현재 존속하며 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 타파웨어별내 전경미 | 점포 등 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사상 주식회사 타파웨어별내 전경미가 점포 등으로 사용하고 있고, 보증금 50,000,000원·월세 2,000,000원, 전입일은 2023.01.19.입니다. 말소기준일 2022.06.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 시세가 아니라 배당 구조만 확인된다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 901,000,000원인 신건입니다. 별도의 실거래 비교값이 없어 신건 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 특히 지하층 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 환금성을 가늠하기 어려워, 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 901,000,000원 | 889,590,000원 | 795,458,090원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 720,800,000원 | 711,192,000원 | 973,856,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 576,640,000원 | 568,473,600원 | 1,116,574,490원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 795,458,090원에서 973,856,090원, 1,116,574,490원으로 커집니다. 그러나 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 손실 확대가 곧 낙찰자의 인수 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 901,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,410,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 연천군산림조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 광주성남하남산림조합 | 912,000,000원 | 241,590,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 이상은 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,722,860원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,325,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,685,048,090원 중 채권자 예상배당은 889,590,000원, 미배당은 795,458,090원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별내고등학교 남서측에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 다수의 도로에 접하고 북서측으로 폭 40m 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상7층 건물 중 지하1층이며 기본 위생·급배수·전기·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 범위 확인. 현황조사상 점유 부분은 미상입니다. 비104호의 실제 점유 범위와 계약서를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·월세 확인. 현황조사상 보증금 50,000,000원·월세 2,000,000원이므로 실제 계약 존속 여부와 체납 여부를 확인하세요.
- 지하 근린시설 환금성. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 임대수익·공실·관리비와 주변 상가 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 연천군산림조합과 광주성남하남산림조합 근저당에는 비103호 공동담보 기재가 있으므로 관련 배당 구조를 원본에서 대조하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 B, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 생각보다 단순합니다. 말소기준 전의 압류와 기존 근저당은 이미 말소됐고, 현황조사 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 물건 자체가 지하1층 근린시설이고 직접 비교할 실거래 시세가 없어, 감정가 901,000,000원을 곧바로 적정가나 저가로 평가할 근거는 부족합니다. 소유자의 2022년 거래가액 1,050,000,000원보다 현재 감정가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리 위험은 낮지만, 가격·임대수익·환금성 검증이 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.
