인천지방법원 2025타경4577. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 6층 614호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2022.02.18.입니다. 현재 소유자는 이태영 단독소유이며, 2022.04.20. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 288,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.09.02. 김인규 명의 근저당권이 채권최고액 144,000,000원으로 설정됐고, 2025.11.10. 하나은행 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 후순위 등기는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 6층 614호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 6층 · 사용승인일 2022.02.18. |
| 소유자 | 이태영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 227,141,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2022.04.20. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2024.09.02. 설정된 김인규 근저당권 144,000,000원과 2025.11.10. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 따라서 현재 권리분석 자료상 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 107,100,000원입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 74,970,000원, 3회 유찰 시 52,479,000원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 따라서 107,100,000원을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 107,100,000원 | 327,199,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 74,970,000원 | 358,779,460원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 52,479,000원 | 380,865,622원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수를 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 근저당 · 김인규 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권최고액 432,000,000원 중 채권자 예상배당은 104,800,600원, 미배당은 327,199,400원입니다. 하나은행의 경매 신청채권액은 227,141,577원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 6층이며 사용승인일은 2022.02.18.입니다.
- 주위환경. 부천소사경찰서 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 24m, 남동측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,588.2㎡, 지목은 공장용지, 공업용 이용, 평지·정방형이며 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 지목은 ‘대’이나 토지대장상 ‘공장용지’로 기재돼 있으며, 감정평가는 공부를 기준으로 했습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.20. 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 2024.09.02. 김인규 근저당권과 2025.11.10. 경매개시결정이 그 뒤에 위치하는지 원본 등기와 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공장 이용 확인. 본건은 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 응찰 목적과 실제 이용 가능성을 물건 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권 등기에는 골든아이티타워 6층 615호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 사건기록과 원본으로 다시 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가의 70%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고, 응찰가는 실질취득액 107,100,000원 자체를 기준으로 판단하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 327,199,400원은 크지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.04.20. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 김인규 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 107,100,000원 가정에서 하나은행에 104,800,600원이 배당되고 김인규 근저당에는 배당이 없으며, 전체 채권 미배당액은 327,199,400원에 달합니다. 하지만 그 부족액은 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 한 차례 유찰돼 감정가 153,000,000원에서 107,100,000원으로 내려왔지만, ‘감정가의 70%’와 ‘시세보다 30% 싸다’는 같은 말이 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원은 강점, 가격 메리트는 별도 검증으로 정리하는 것이 가장 일관된 판단입니다.
